2019_CBS_02475 - Omgevingsvergunning - OMV_2018159937. Leeuwerikstraat 18-20. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:
  de verbruikszaal van het restaurant wordt 17 cm hoger voorzien dan de vloerpas van de inkomzone, dit niveauverschil wordt niet overbrugd met een helling;
• artikel 14: breedte van een looppad (niet tussen binnenmuren):
  de doorgangen naar de zijdelingse studio’s vanaf de lift zijn slechts 80 cm breed in plaats van de minimale doorgangsbreedte van 90 cm naar de linkse studio en 1,20 m naar de rechtse studio (versmalling langer dan 120 cm);
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  de toegangen tot de studio’s gebeurt via dubbele raamdeuren, een enkele vleugel is slechts 60 cm breed in plaats van de minimale doorgangsbreedte van 85 cm;
• artikel 24 Draairuimte:
  voor de toegangen tot de rechtse studio’s is er geen vrije en vlakke draairuimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 38 Groendaken:
  het nieuwe platte dak van de daklaag wordt niet aangelegd als groendak;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  het afvalwater van het restaurant wordt niet via een vetafscheider geloosd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gelegen volgens het gewestplan in woongebied, is de horecafunctie als nevenfunctie in deze omgeving aanvaardbaar. In de stationsomgeving en vlakbij de Plantin en Moretuslei, passen deze nevenfuncties zich in. Dit geldt ook voor de atelierfunctie achteraan.

Vanuit de dienst ondernemen en stadsmarketing wordt het volgende advies gegeven: “In het achterliggend gedeelte wordt over 2 verdiepingen een atelier ruimte voorzien. Dit wordt niet verder omschreven daar er geen beschrijvende nota in het dossier aanwezig is.

In het voorliggend gedeelte voorziet met een kantoorfunctie en recagedeelte. Voor dit reca-gedeelte is mogelijk een horecavergunning vereist.”

Ook vanuit milieuvergunningen werd een gelijkaardige beoordeling gegeven: “Vanuit milieutechnisch oogpunt zijn er in principe geen bezwaren. Het dossier is echter bijzonder summier wat betreft de inrichting van de achterliggende ateliers.

Door het ontbreken van een beschrijvende nota kan onmogelijk ten gronde worden beoordeeld wat de mogelijke milieu-impact of hinder zou kunnen zijn van de ateliers in functie van de directe woonomgeving, dit geldt evenzo voor het restaurant (luchtafvoerkanaal?). De aanvrager wordt erop gewezen dat atelieractiviteiten zoals metaalbewerking, houtbewerking mogelijk meldingsplichtige activiteiten zijn afhankelijk van het vast geïnstalleerd vermogen. Ook is het niet onmogelijk dat er een meldingsplicht van toepassing is op het eventuele gebruik van een koelcel of airco in het restaurant.”

Het klopt dat deze functie nog niet voldoende gedetailleerd zijn aangegeven in de aanvraag. Een atelierfunctie is in deze omgeving mogelijk en wordt ook gunstig geadviseerd. Op het moment van de aanvraag is het vaak nog niet geweten aan wie de ateliers verhuurd of verkocht zullen worden. Afhankelijk van de atelierfunctie zal inderdaad nog eventueel andere nodige vergunningen of attesten aangevraagd moeten worden.

Voor de horecafunctie dienen uiteraard goederen geleverd te worden. Inpandig laden en lossen behoort niet tot de mogelijkheden. Vanuit de dienst mobiliteit wordt de voorwaarde opgelegd dat het laden en lossen moet gebeuren op de bestaande laad- en loszones in de omgeving.

In bestaande toestand zijn er 8 kamerwoningen. Het vermoeden van vergunning van de bestaande toestand kan niet aangetoond worden waardoor men terugvalt op de laatst vergunde toestand van 6 appartementen. De geplande werken vermeerderen de meergezinswoning met 1 appartement als teruggetrokken daklaag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De hoofdbouw of meergezinswoning wordt uitgebreid met een teruggetrokken daklaag. Gezien de kenmerkende hoogten of daklagen boven de kroonlijst valt dit volume binnen het mogelijk aanvaardbare.

Het afbreken van een deel van het magazijn heeft een positief gevolg voor de omgeving en het pand zelf. Er wordt een buitenruimte gecreëerd, die kwaliteit brengt naar de woningen zelf en de aanpalende panden. Ook krijgen de ateliers en de horecafunctie hierdoor meer natuurlijke lichtinval.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen zelf voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen zelf, ook het gebruiksgenot naar de gebuurpanden toe is van belang. Ook de privacy moet gewaarborgd worden. De terrassen op de tweede verdieping voldoen niet aan de privacynormen na het verlagen van de scheidingsmuren. Ook het nieuwe terras op de derde verdieping voldoet hier niet aan. Als voorwaarde zal opgelegd worden om de huidige scheidingsmuur langs linker- en rechterzijde te behouden tot 1,90 m tegenover de terrasvloer. Op de derde verdieping zal er 1,90 meter onbetreedbaar terras aan beide perceelsgrenzen moeten voorzien worden om inkijk bij de aanpalende percelen te verhinderen.

Het maken van de buitenruimte brengt kwaliteit voor alle functies. Dit is ook een opportuniteit om het teveel aan verharding in stedelijk gebied te verminderen. Op grondplan lijkt nog veel verharding opgetekend. Om de waterhuishouding positief te beïnvloeden zal in voorwaarde opgelegd worden dat de tuin maximaal 1/3 van de tuin mag verhard worden, zoals ook vereist volgens de bouwcode. Dit komt overeen met 45 m².

Naar hinderaspecten wat betreft toegankelijkheid worden nog verschillende voorwaarden opgelegd. Er zijn reeds 6 appartementen aanwezig en een commerciële ruimte vergund, maar de toegang en de verticale circulatie wordt helemaal vernieuwd en gewijzigd. Vooral wat betreft de niveauverschillen en de vrije doorgangsbreedte, moeten er nog zaken aangepast worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een vetafscheider te voorzien voor de lozing van het afvalwater van het restaurant;

3.      de scheidingsmuur langs linker en rechterperceelsgrens ter hoogte van de terrassen op de tweede verdieping te behouden tot een hoogte van 1,90 meter tegenover de terrasvloer;

4.      het terras op de derde verdieping langs beide perceelsgrenzen aan te leggen met een onbetreedbaar deel van 1.90 meter breed;

5.      het platte dak van de nieuwe derde verdieping aan te leggen als een extensief groendak;

6.      de toegangsdeuren naar de appartementen te voorzien met een opengaand deel van minstens 85 cm vrije doorgang;

7.      of de vloerpas van het restaurant aan te passen tot een niveauverschil van maximaal 2 cm wordt bekomen tussen de inkomzone en het restaurant of het niveau van 17 cm te overbruggen met een helling;

8.      een minimale doorgangsbreedte te voorzien van 90 cm vanaf de lift naar de appartementen toe;

9.      een vrije en vlakke draairuimte te voorzien aan de toegangsdeur van de appartementen op de terrassen;

10.  maximaal 45 m² verharding voorzien in de tuin.

12.  De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren,

13.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.