2019_CBS_02435 - Omgevingsvergunning - OMV_2018062936. Jan Palfijnstraat 35-39. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Jan Palfijnstraat 35-37-41a:

• 19/11/1998: vergunning (1998113) voor een bestemmingswijziging met verbouwing;
• 16/05/2008: vergunning (20072310) voor het uitbreiden van de moskee en het cultureel centrum "El Mouslimin".

-          Jan Palfijnstraat 39:

• 05/04/1935: vergunning (18#2343) voor binnenveranderingen;
• 12/06/1953: vergunning (18#31194) voor een gevelverandering.

Laatst vergunde toestand

-          Jan Palfijnstraat 35-37-41a:

• de panden met huisnummers 35 en 37 zijn ingericht als moskee;
• de benedenverdieping van huisnummer 41a wordt gebruikt als inrit naar de achterliggende koer die gebruikt wordt als vluchtweg;
• de voorgevel bestaat uit oranje rode baksteen en buitenschrijnwerk in hout;

-          Jan Palfijnstraat 39:

• pand bestaat uit drie bouwlagen onder een schuin dak;
• het gebouw is ingericht als eengezinswoning;
• de woning heeft een vloeroppervlakte van 161,18 m² BVO;
• de voorgevel bestaat uit gele machinesteen en houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          Jan Palfijnstraat 35-37-41a:

• conform de laatst vergunde toestand.

-          Jan Palfijnstraat 39:

• conform de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          herbouwen en uitbreiden van de hoofdbouw en verbouwen van de achterbouw van een bestaande moskee;

-          de eengezinswoning Jan Palfijnstraat 39 wordt afgebroken en geïntegreerd in het project;

-          alle vloeren en traphallen van de hoofdgebouwen op nummers 35, 37 en 39 worden verwijderd en de gevels gestript;

-          de herbouw bestaat uit 3 bouwlagen en een zadeldak;

-          de bestaande kroonlijst wordt hierbij opgetrokken op gelijke hoogte als de rechterbuur;

-          het zadeldak wordt aangepast met dezelfde nokhoogte als in laatst vergunde toestand;

-          de gevelgeleding wordt afgestemd op het nieuwe volume;

-          de  bestaande traphallen worden vervangen door 1 betonnen trap en de lift wordt verplaatst;

-          op de benedenverdieping wordt links een inkom voorzien die aansluit op de trappenhal, rechts is een tweede toegang waar er toegang is tot een fietsenstalling voor 12 fietsen en de nieuwe lift;

-          op de eerste verdieping wordt een multifunctionele ruimte voorzien, achteraan komt een nieuwe vluchtweg naar de open koer vanuit de gebedsruimte voor vrouwen;

-          op de tweede verdieping wordt een tweede multifunctionele ruimte ingericht;

-          de ruimte onder het dak wordt gehouden als zolder en deels voorzien voor technieken;

-          in de kelder wordt een fietsenstalling voor 24 fietsen ontworpen;

-          de nieuwe voorgevel wordt opgetrokken in bruine baksteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk en een stalen doorkijkscherm;

-          de nieuwe gevel bestaat uit vijf traveeën, onderaan de eerste vier traveeën springt de gevel terug zodat er een overdekte galerij ontstaat;

-          de galerij doet dienst om vluchtdeuren naar buiten te laten open gaan en kan afgesloten worden door schermen in cortenstaal te laten zakken;

-          Op het openbaar domein wordt een uitbreiding van het voetpad voorzien als uitstroombuffer ten nadele van de bestaande fietsenstallingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en zone voor maatschappelijke functies (ma1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• Artikel 1.3: Door de voorziene uitbreidingen én behoud van de volumes in binnengebied is het project niet meer afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte is geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de tuinen en de omgeving.

• Artikel 26 Afvalverzameling:
  Op de plannen is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er ontbreken 8 parkeerplaatsen op eigen terein.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter verdwijnen deze woningen steeds vaker omdat ze opgedeeld worden in kleinere woonentiteiten en van functie gewijzigd worden Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

In voorliggende aanvraag wordt een te behouden eengezinswoning gesloopt. Hierbij verdwijnt ook de mogelijkheid om een groot gezin te herbergen.

Dit is vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het optrekken van de kroonlijst en het vervangen van het zadeldak. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Voorliggende aanvraag bevat echter onvoldoende ruimtelijke argumenten waaruit blijkt dat voorgestelde bouwdiepte op de verdiepingen kenmerkend is en op een aanvaardbare wijze aansluit op de buurprofielen. Belangrijk hierbij is ook de afstemming van de bouwdiepte met de reeds aanwezige bebouwing op de verdiepingen in het binnengebied (de afstanden tussen de achtergevellijn en achterliggende volumes). Ook het optrekken van de scheidsmuren ten behoeve van de liftschacht is ruimtelijk storend voor de rechts aanpalende buur die reeds zeer gehinderd wordt door de bestaande bebouwing op de verdiepingen in het binnengebied.

De bebouwingsdichtheid van het binnengebied in bestaande toestand is erg hoog. Hierdoor is geen private, groene ruimte aanwezig. Er dient te worden ingezet op het vergroenen van het binnengebied. Dit kan bijvoorbeeld door afbraak van gebouwen op de verdiepingen in de pit (verdunnen) van het bouwblok en door groene daken te stimuleren. Zo dragen ook de binnengebieden als tegenhanger van de straten en pleinen bij tot een aangename woonomgeving.

Dit is niet in voorliggende aanvraag.

De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd voorgelegd op de welstandscommissie van 18/01/2019 met volgende beoordeling: ”De bestaande gevel wordt aangevuld met een stalen hekwerk dat naar boven schuift bij opening. De welstandscommissie is van mening dat het materiaalgebruik vreemd is in deze context. Bovendien wordt de verblijfskwaliteit van de ruimtes op de eerste verdieping hierdoor sterk gehypothekeerd. De vraag is om een mindere opzichtige oplossing te zoeken wat een accentuering van de toegangen niet uitsluit.”

Omtrent de uitstraling van de gevel werd onderstaande opgenomen in het advies levensbeschouwingen: “De aanpassing en uitbreiding van het gebouw is nodig om de veiligheid van de huidige gebruikers te verhogen. Het gelijkstellen van de voorgevels voor de verschillende gebouwen die samengevoegd worden moeten wel zo opgezet worden dat de voorgevel een positieve uitstraling geeft aan de buurt voor de diverse gemeenschappen. Het moskeebestuur stelt zich de laatste jaren open voor de buurt, door buurtinitiatieven te nemen. Het erkenningsdossier is ingediend. De openheid en transparantie kan alleen aangemoedigd worden door het opzetten van een gebouw dat zich ook effectief transparant en open stelt voor de buurt.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kunnen bovenstaande stellingen onderschreven worden. Een herwerking van de gevel is noodzakelijk.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omtrent de voetpaduitstulping werd onderstaand advies geformuleerd door stadontwikkeling ontwerp en uitvoering:

“De uitstulping dient uitgevoerd te worden in de standaard materialen van de stad (betonstraatstenen 22x22cm , boordsteen 20x30cm). De uitstulping dient aan weerszijden begrensd te worden door nieuw aan te planten bomen, geplaatst in boomroosters. Er dienen de noodzakelijke voorzieningen (fietsenbeugels, paaltjes, …) geplaatst te worden om het foutparkeren tegen te gaan.”

Omtrent hinder op de openbare weg werd onderstaande opgenomen in het advies levensbeschouwingen: “De doelstelling van de vereniging is geen verhoging van het aantal bezoekers, aangezien de activiteiten niet zullen veranderen of uitgebreid worden. Door de aard van de activiteiten van de moskeevereniging, verlaten de bezoekers op hetzelfde ogenblik het gebouw.  Dit zorgt telkens voor hinder op de openbare weg.  Er is ook geen uitstroombuffer gecreëerd voor de bezoekers, vooraleer ze op de openbare weg komen.  

We adviseren de moskeevereniging om buiten de uitbreiding van het voetpad, inpandig, laagdrempelig dicht bij de uitgang een uitstroombuffer of ontmoetingsruimte te creëren voor bezoekers.”

Gezien de doorlopende argumentatie in het verslag voldoet de voorliggende aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

De voorziene achtergevellijn, het verhogen van de scheidsmuren in functie van de lift, de uitwerking van de gevel en het ontbreken van een inpandige uitstroombuffer of ontmoetingsruimte zijn hinderlijk naar het gebruiksgenot van de omgeving  en bijgevolg niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de uitbreiding wordt een fietsenstalling voor 13 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

In de kelder wordt een extra fietsenstalling voor 25 fietsen ingericht.

Dit volstaat voor de uitbreiding van de moskee.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Mobiliteit:

Auto – en fietsstalplaatsen:  bezwaarindieners melden dat door het verbreden van het voetpad in functie van de uitstroombuffer bestaande auto- en fietsstalplaatsen zullen verdwijnen. Ook wordt de bezorgdheid van extra parkkeerdruk door deze uitbreiding geuit. Bezwaarindieners melden dat in bestaande toestand reeds verkeersproblemen optreden op vrijdagen en islamitische feestdagen.

Beoordeling:

Het klopt niet dat er parkeerplaatsen zullen verdwijnen door het ontwerp in voorliggende aanvraag. Het is wel zo dat door de uitbreiding van de moskee een extra parkeerbehoefte ontstaat van acht parkeerplaatsen die wordt afgewenteld op het openbaar domein. Gezien de grote parkeerdruk in 2060 moet het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein worden voorzien. 

Het is tevens correct te stellen dat door het verdwijnen van de bestaande fietsvoorzieningen op het openbaar domein fietsstalplaatsen voor buurtbewoners verdwijnen.

De uitbreiding in voorliggende aanvraag genereert overlast door middel van parkeerdruk zowel voor auto’s als voor fietsen. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond;

2.      Functionele inpasbaarheid:

Overlast: Eén van de bezwaarindieners meldt dat zo een complex niet thuis hoort in een woonwijk maar eerder aan de rand van een stad waar de overlast beperkt blijft voor buurtbewoners.

Beoordeling:

De aanvraag betreft geen functiewijziging, de bestaande moskee werd reeds vergund. Daarenboven horen openbare nutsvoorzieningen, zoals gebouwen voor de eredienst, die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en ten dienste staan van elkeen thuis in woongebieden. Dit betekent echter niet dat de uitbreiding van de moskee zoals voorgesteld in voorliggende aanvraag te verantwoorden is. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

3.      Hinderaspecten veiligheid in het algemeen :

Overlast: bezwaarindieners melden dat een hoge graad van overlast aanwezig is en vrezen dat door de uitbreiding deze overlast enkel zal vermeerderen. Overlast aangaande geluid, veiligheid en intimidatie.

Beoordeling:

Het uitbreiden van de moskee kan voor enige geluidshinderhinder zorgen maar dat dit tot onaanvaardbare situaties zal leiden is speculatief gelet op de geringe uitbreiding van de gebedsruimte. Uiteraard dient de bouwheer/aannemer zich voldoende in orde te stellen omtrent de normen rond geluidsisolatie.

Veiligheid en intimidatie vallen onder de politiecodex en zijn niet stedenbouwkundig van aard en staan dus los van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is ongegrond.

Brandveiligheid: bezwaarindieners is bang dat de brandveiligheid van een gebouw van dergelijke omvang niet gegarandeerd kan worden.

Beoordeling:

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Zij formuleerden een voorwaardelijk gunstig advies in functie van de brandveiligheid. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Overige:

Segregatie: bezwaarindiener moskee segregeert mannen en vrouwen. Dit is op basis van de discriminatiewet verboden. De bouwheer wenst deze segregatie door middel van bouwkundige middelen mogelijk proberen te maken.

Beoordeling:

Het kan kloppen dat segregatie op basis van de discriminatiewet verboden is. Segregatie betreft een aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Een aparte ruimte voor mannen en vrouwen (zoals bijvoorbeeld voor het gebed en sanitair) is geen reden tot weigering van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

Onvolledige bouwplannen:  bezwaarindiener meldt dat de voorliggende aanvraag onvoldoende informatie bevat om te kunnen beoordelen. Verder vermeldt bezwaarindiener dat de titel van de aanvraag de lading niet dekt. Het gaat hier niet enkel om een verbouwing van een toegevoegde woning, maar om een volledige herbouw.

Beoordeling:

De plannen bevatten voldoende informatie om de aanvraag op eigen perceel te kunnen beoordelen. Het is wel zo dat voorliggende aanvraag onvoldoende ruimtelijke argumenten omvat om het volume (vooral dan de bouwdiepte en liftschacht) te kunnen verantwoorden in zijn bredere context. Het klopt ook dat de aanvraag meer betreft dan een verbouwing en het toevoegen van een woning. Voorliggende aanvraag betreft een volledige herbouw van het hoofdvolume. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond;