2019_CBS_02439 - Omgevingsvergunning - OMV_2018146450. Constitutiestraat 22. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/09/1934: vergunning (18#1330) binnenveranderingen.

Laatst vergunde toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak met een aanbouw in gesloten bebouwing, ingericht als eengezinswoning met gelijkvloerse werkplaats achteraan

Bestaande toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak met een aanbouw in gesloten bebouwing, ingericht als eengezinswoning met gelijkvloerse opslagruimte achteraan.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en opdelen van een eengezinswoning in 3 wooneenheden;

-          zowel achteraan op het gelijkvloers als op de tweede verdieping wordt een deel van de aanbouw afgebroken en respectievelijk ingericht als tuin en dakterras;

-          op het gelijkvloers plus het achterste deel van de eerste verdieping wordt een woning met 1 slaapkamer voorzien met een netto vloeroppervlakte van 103m²;

-          voorts worden nog 2 kleine duplex-appartementen ingericht met elk 1 slaapkamer en met een netto-vloeroppervlakte van 41 en 51m²;

-          in de kelder wordt een gemeenschappelijke fietsenberging voorzien;

-          de voorgevel bestaat uit een wit geschilderde bepleistering en buitenschrijnwerk in grijsblauw geschilderd hout.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgend punt:

-          Artikel 1.2.1 Bouwdiepte: de bouwdiepte links achteraan komt tot op een afstand van slechts 4m36 van de achterste perceelsgrens in plaats van de minimaal vereiste afstand van 5m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de ondergrondse fietsenberging heeft een hoogte van slechts 1m85 in plaats van de minimaal vereiste hoogte van 2m20;
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het gebouw moet voorzien worden van een gescheiden rioolstelsel conform artikel 40 van de bouwcode;
• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de aansluiting van de DWA en RWA moet conform artikel 41 van de bouwcode uitgevoerd worden;
• Artikel 43 Septische putten: er moet een septische put voorzien worden conform artikel 43 van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 103 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Mix

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten.  Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

3 eenslaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Draagkracht

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheden naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt de geplande ontpitting in de tuin  aangemoedigd. Wel dient hierbij het voorschrift in het RUP 2060 omtrent de minimum afstand van de achterste perceelsgrens in acht genomen te worden. Ook de afbraak van een deel van de aanbouw op de 2de verdieping vormt een verbetering voor de woonkwaliteit van het pand zelf en de buurpanden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de smalle gang ter hoogte van de inkom moet een bocht van 180° genomen worden om de trap tot de fietsenberging in de kelder te bereiken. Dit is niet mogelijk met fietsen.

De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn of voorzien worden op het gelijkvloers.

Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid, dus ook na het opdelen van woningen, is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimten dienen voldoende groot te zijn en geen overlast te bezorgen aan de omgeving om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. De gemeenschappelijke uitpandige buitenruimte in voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Doordat het pand in de oksel gelegen is, zorgt het uitpandig terras voor privacy-hinder voor de omliggende woningen alsook de woning op eigen perceel ter hoogte van dit terras.

Verder voldoet de aanvraag wegens een onvoldoende mix aan verschillende types appartementen en een slechte verhouding oppervlakte versus het aantal slaapkamers niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. Hierdoor wordt de draagkracht overschreden.

De geplande opdeling is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer  2 x 2 = 4

Er wordt een fietsenstalling voorzien in de kelder maar is onvoldoende toegankelijk.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk wegens het ontbreken van een grote entiteit ten behoeve van een groot gezin en het overschrijden van de draagkracht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Wijzigingen scheidsmuur: bezwaarindieners willen geen wijzigingen in de scheidingsmuur tussen de tuinen van Constitutiestraat 22 en 20. Dit is niet of onduidelijk weergegeven in het bouwplan (Groene lijn.

Beoordeling:

De plannen bevatten voldoende informatie om de aanvraag te kunnen beoordelen, We kunnen uit de lezing van de plannen concluderen dat het enkel handelt over scheidsmuurverlagingen dewelke vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar zijn. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Waterinfiltratie: bezwaarindiener vreest voor waterinfiltratie/schimmel in zijn woning wanneer het dak van de achterbouw verdwijnt en vervangen wordt door open ruimte.

Beoordeling:

de bezorgdheden van de bezwaarindiener rond waterinfiltratie is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van een correcte technisch uitvoering. Het bezwaar is ongegrond;