2019_CBS_02192 - Omgevingsvergunning - OMV_2018141506. Oudesteenweg 35. District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Openbaar Onderzoek : Bezwaarindienders melden dat de bewoners Petersgang, in totaal 36 wooneenheden, allemaal woonachtig in direct aanpalende woningen, voor het merendeel niet op de hoogte werden gesteld van de start van de procedure. De (enige) aanplakaffiche die werd aangebracht bevindt zich op een ongelukkige plaats, en niet - zoals men mag verwachten - aan de poortingang van Petersgang waar alle woningen zich bevinden.

Beoordeling:

Bij nazicht van het dossier kunnen stellen we vast dat de aanpalende correct werden aangeschreven en dat ook de affiches correct werden aangebracht.

Het bezwaar is ongegrond;

2.      Bouwhoogte en inkijk : De geplande 'achterbouw' is bezwaarindieners inziens niet in harmonie met de omgeving. De geplande 'achterbouw' in het project, in het hart van het bouwblok, wordt geheel omgeven door appartementsgebouwen die in eerdere fasen van het bouwblokproject werden gerealiseerd: deelproject Petersgang, deelproject Binnenhof en deelproject Bloemmolens. De woonblokken vormen volgens bezwaarindieners  het referentiebeeld en de facto de celwand van de nieuw geplande 'achterbouw'. Deze evenaart in hoogte de hoogste gebouwen  uit de celwand, gelegen op 5 meter afstand. Bezwaarindieners melden dat het RUP 2060 bepaalt dat nieuwe bebouwing onder de bouwhoogte in de celwand moet blijven. Bezwaarindieners melden dat op de hoge én lagere verdiepingen de nieuwe  'achterbouw' op de hoeken rechtstreekse en laterale inkijk creëert.

Volgens bezwaarindieners vervult het voorziene groendak uiteraard zijn klimatiserende isoleerfunctie, maar verder niets. De bouwhoogte maakt het geheel onzichtbaar voor de omwonenden.

Beoordeling:

Volgens het RUP 2060 dient de uitwerking van een binnengebiedproject te gebeuren als één project of gefaseerd vanuit verschillende deelprojecten. Bij een gefaseerde uitwerking dient een samenhangend stedenbouwkundig geheel te worden nagestreefd waarbij voldoende aandacht wordt besteed aan de onderlinge relaties en verhoudingen tussen de verschillende deelprojecten in het binnengebied. Een Masterplan waarbij een samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd tussen de verschillende deelprojecten ontbreekt in voorliggende aanvraag, waardoor voorliggende aanvraag alsook de bezwaren omtrent volume en privacy niet ten gronde kunnen worden beoordeeld.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond;

3.      Woondichtheid : Bezwaarindieners geven aan dat de vooropgestelde woondichtheid in bestaande toestand al ver overschreden is. En dat het geplande bouwproject met  26 appartementen- 18 centraal en 8 in de 'voorbouw'- de dichtheid onredelijk ver opvoert. De nieuwe  'achterbouw' zou met 18 appartementen meteen  de dichtstbevolkte woonentiteit in de hele, overbevolkte Sint-Janssite worden.

Verder melden bezwaarindieners dat de appartementen erg krap bemetenlijken: 9 van de 26 appartementen blijven onder de oppervlaktenorm van de nieuwe bouwcode  2019, weldra  van kracht.

Bezwaarindieners melden verder dat in de ondergrond het hoge aantal appartementen zich wreekt in de verregaande verstening: garages en fietsstallingen beslaan 100 procent van de ondergrond in het projectgebied. Gelet op de waterproblemen die bezwaarindieners reeds in garage Petersgang kennen, maken bezwaarindieners zich  zorgen over de impact van die volledige onderbouwing op de waterhuishouding in het gebied. Temeer daar de sites Petersgang en Binnenhof al verregaand  onderbouwd zijn.

Beoordeling:

Een Masterplan waarbij een samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd tussen de verschillende deelprojecten ontbreekt in voorliggende aanvraag waardoor het onduidelijk is hoeveel woongelegenheden in totaal uitgeven op de voorziene open ruimte.

Het klopt dat 12 van de 26 appartementen niet voldoen aan de minimale oppervlakte normen voor een woongelegenheid, opgenomen in de partiële herziening van de bouwcode. Deze bepalingen zijn echter niet verordenend.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet voor alle woongelegenheden in het voorliggend project, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 35m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 60m²) kan hoogstens een één slaapkamer appartement herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 110m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drie slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 80m²) kan hoogstens een twee slaapkamer appartement herbergen.

Door het realiseren van 26 woongelegenheden stijgt de densiteit op eigen perceel alvast op onaanvaardbare wijze. Dit verhoogt de druk op het perceel, het binnengebied, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Het bezwaar is gegrond;

4.      Omzeilde parkeernorm :

Bezwaarindieners melden verder dat het RUP 2060 stipuleert  dat de parkeerbehoefte op eigen terrein dient opgevangen. Er worden echter meer wooneenheden gecreëerd dan het kan, op basis van de parkeernorm, en de overcapaciteit wordt verhaald op de bewoners van Petersgang. Het maskeert een overcapaciteit  in de geplande 'achterbouw' door ondercapaciteit te creëren in de parkeergarage Petersgang. De ontwikkelaar wikkelt zo minimum 5 plaatsen op het openbaar domein af. Bezwaarindieners attenderen ook op de spanning die de ontwikkelaar zo tussen nieuwe en huidige bewoners creëert, terwijl Stad Antwerpen  met haar bouwblokkenbeleid levenskrachtige woongemeenschappen tracht te creëren.

Beoordeling:

Het klopt dat voorliggende aanvraag 5 ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen telt. In het verslag wordt opgenomen dat dit vanuit het oogpunt goede ruimtelijke ordening niet aanvaardbaar is.

Het bezwaar is gegrond;

5.      Collectieve open ruimte : Bezwaarindieners merken op dat de voorziene open ruimte ver onder de minimumnorm blijft. De huidige en toekomstige densiteit vereist meer. Het centrale binnenplein vormt in het oorspronkelijk ontwerp het sluitstuk van de Sint-Janssite. Het brengt de vier deelsites fysiek en sociaal met mekaar in verbinding. Essentieel gezien de site een buitengewoon diverse populatie huisvest. Hij geeft de vrijkomende strip in het projectgebied een inrichting zonder rekening te houden met de wensen van de omwonenden of met de belendende open zone. De bouwheer negeert het eigenaarschap van bezwaarindieners, bewoners, over de semi-publieke ruimte, en maakt een performante totaalinrichting onmogelijk.

 De woongemeenschappen Petersgang, Binnenhof en Bloemmolens beogen een groene en duurzame inrichting. De ontwikkelaar hypothekeert deze door de onbebouwde ruimte 100 procent te onderbouwen een gevolg van de overcapaciteit.

Ook de semi-publieke ruimte moet het stellen met een minimale substraatlaag volgens bezwaarindieners. Het perkt de mogelijkheden voor groenaanleg ernstig in. De site lijdt al aan verregaande verharding, en 100% onderbouwing maakt meer dan laagstam en bodembedekkers onmogelijk. Het aanlegplan van de ontwikkelaar bevat onnodig veel verharding. De Sint-Janssite is via drie poorten ook met de omliggende straten verbonden, en kreeg in het ontwikkelingsplan een semi-publieke status mee. Het betekent dat het plein bij dag ook als buurttuin moet kunnen fungeren. Het stelt bijkomende eisen aan de groen inrichting én afmetingen van het plein.

Beoordeling:

Een Masterplan, waarbij een samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd tussen de verschillende deelprojecten en een performante totaalinrichting omtrent open ruimte en groen, ontbreekt in voorliggende aanvraag. Hierdoor is het onduidelijk of de voorziene open ruimte en groenvoorziening voldoende is en de aard van inrichting is afgestemd op het geheel. Het klopt dat de site voorzien wordt van een minimale substraatlaag door maximale ondergrondse bebouwing die beperkingen zal opleggen bij groenvoorziening.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond; 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/02/1954: vergunning (18#31949) voor het bouwen van een garage;

-          11/01/1957: vergunning (18#36303) voor een appartement en bergplaats bijbouwen;

-          12/04/1957: vergunning (18#36798) voor binnenveranderingen;

-          18/01/2008: vervallen vergunning (3152#402) voor het bouwen van appartementen (fase G);

-          02/08/2016: proces-verbaal (AN.66.LB.094712/2016) voor het wijzigen van de functie en de voorgevel.

Laatst vergunde toestand

-          voorbouw van 3 tot 4 bouwlagen met een gelijkvloers atelier, burelen, smeerstation, wasplaats voor auto’s en bovenliggende appartementen in gesloten bebouwing;

-          de voorgevel is op de verdiepingen afgewerkt in klampsteen en voorzien van schrijnwerk in wit geschilderd  hout. Op het gelijkvloers is de voorgevel afgewerkt met leisteen

-          kroonlijsthoogte van respectievelijk 15,40 m aan de linker voorgevel en 12,20 m aan de rechter voorgevel;

-          achterliggend een magazijn van 2 bouwlagen onder plat dak in binnengebied.

Bestaande toestand

-          proces-verbaal:

• de hoofdfunctie van de volledige gelijkvloerse verdieping werd gewijzigd van industrie en bedrijvigheid (garage werkplaats) naar detailhandel (tapijten, behang, verf en vloerbekleding winkel);
• in het gevelvlak van huisnummer 35 werd het bestaande rolluik dat toegang verleende tot de voormalige garage vervangen door een vitrine met inkomdeur;
• de rolluiken van huisnummer 37 en 39 zijn nog in de oorspronkelijke toestand;

-          kroonlijsthoogte van respectievelijk 15,56 m aan de linker voorgevel en 12,12 m aan de rechter voorgevel;

-          schrijnwerk in wit PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van een appartementsgebouw aan de straatkant en nieuwbouw van een appartementsgebouw in binnengebied na sloop van een magazijn;

-          voorbouw:

• het volume aan de straatkant met een gelijkvloerse werkruimte en 3 woonentiteiten wordt omgebouwd naar 8 appartementen;
• aan de voorgevel wordt de middelste doorgang verkleind en het rolluik wordt vervangen door een hek op 2,15 m van de rooilijn. Aan beide zijden van de doorgang worden er ramen voorzien;
• de gelijkvloerse voorgevel wordt afgewerkt met witte gevelbezetting en blauwe steen en voorzien van buitenschrijnwerk in donker grijs aluminium;
• de bestaande daklaag wordt uitgebreid met een teruggetrokken gedeelte onder plat dak;
• Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 53 m²;
  • 7 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 61/83/83/83/86/86/103 m²;

-          achterbouw:

• het achterliggend magazijn wordt gesloopt en vervangen door een volume van 3 bouwlagen plus een teruggetrokken daklaag onder plat dak, ingericht met 18 appartementen ;
• de kroonlijst- en nokhoogte van de nieuwe bouw worden respectievelijk 9,46 en 12,63 m;
• ondergronds wordt een gemeenschappelijke fietsenberging en 24 autostaanplaatsen voorzien;
• deze parking wordt toegankelijk gemaakt via de reeds bestaande naastgelegen parking Binnenhof 1;
• de nieuwbouw wordt afgewerkt met rood-bruin metselwerk en donkergrijs, aluminium buitenschrijnwerk;
• de teruggetrokken gevels bestaan uit een witte crepi en de platte daken worden als groendak aangelegd;
• er wordt een binnentuin en een (semi)publieke groenzone voorzien;
• met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 6 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 48/65/65/65/67/67 m²;
  • 5 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 73/78/78/80/87 m²;
  • 7 drie-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 80/89/89/89/94/94/94 m².

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woningen is 78,5 m².  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 1.3: Het volume in binnengebied creëert hinder qua lichtinval, bezonning en privacy naar de aanpalende percelen. Het is onduidelijk of de materialisatie in harmonie is met de omgeving, alsook wat de relatie is tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel. Daarenboven heeft het gebouw in binnengebied evenveel bouwlagen als het gebouw uit de celwand waardoor, op basis van de beschikbare elementen, het project niet is afgestemd op de schaal van de omringende gebouwen.

Kortom, een masterplan van het binnengebiedproject, waarbij een samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd tussen de verschillende deelprojecten, ontbreekt in voorliggende aanvraag, waardoor de aspecten die beoordeelt dienen te worden niet positief geëvalueerd kunnen worden;

• artikel 1.4 : Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project voor alle woongelegenheden, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 35m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 60m²) kan hoogstens een één slaapkamer appartement herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 110m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drie slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 80m²) kan hoogstens een twee slaapkamer appartement herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

•  artikel 9.2: Een masterplan van het binnengebiedproject, waarbij een samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd tussen de verschillende deelprojecten, ontbreekt in voorliggende aanvraag, waardoor de onderlinge relaties en verhoudingen tussen voorliggend deelproject en de andere (potentiële) deelprojecten niet kunnen worden geëvalueerd.

Er worden geen gedetailleerde bindende inrichtingsvoorschriften opgelegd maar vuistregels voor de inrichting zijn:

• De draagkracht en harmonie van het bouwblok en de straat komt niet in het gedrang;
• Minstens 40% van het projectgebied is onbebouwd en onverhard;
• De woon- en leefkwaliteit in de woongebouwen uit de celwand staat voorop. Dit houdt in dat er voldoende afstand moet gecreëerd worden. Indien de bestaande woningen, gelegen op het gelijkvloers, niet beschikken over een tuin kan opgelegd worden om een tuinzone te creëren. Deze is minstens 10 meter diep. Nieuwe groenzones van het project sluiten hier best op aan;
• De bouwhoogte is altijd lager dan deze van de bebouwing uit de celwand;
• Het project moet autonoom ontsloten worden en parkeerbehoeften moeten op eigen terrein worden opgevangen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9§1 Normen inzake hemelwaterput:

bij nieuwbouw van gebouwen groter dan 100 vierkante meter, andere dan eengezinswoningen, is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten verplicht. Het volume van de hemelwaterput bedraagt minimaal 50 liter per vierkante meter horizontale dakoppervlakte, afgerond naar het hogere duizendtal, met een maximale inhoud van 10 000 liter, tenzij gemotiveerd aangetoond kan worden dat een groter nuttig hergebruik mogelijk is of zal zijn. Het aangevraagd volume van de hemelwaterput is 19121 liter;

• artikel 10 Normen inzake infiltratievoorziening:

omdat infiltratie niet mogelijk is, zal er een buffervoorziening worden geplaatst.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 27 Parkeerplaatsen:

met behoud van de toepassing van artikel 22, alinea 1, moet in alle delen van een constructie waarop dit besluit van toepassing is, een vrije doorgangshoogte, na afwerking, van minstens 2,30 meter gegarandeerd worden. De hoogte in de ondergrondse garage is op bepaalde punten slechts 2,20 meter.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14§2: insprongen, dieper dan 2 meter achter de bouwlijn, moeten verlicht worden;
• artikel 30: er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein;

• artikel 43: bij de septische put van de achterbouw staan 55 gebruiksequivalenten, dit moet overeenkomen met een volume van 12500 liter. Op het plan staat 11825 liter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Ontpitting (het verwijderen van magazijnen en koterijen waardoor er tuinen kunnen gecreëerd worden) is een belangrijk speerpunt in het RUP. De binnengebieden van de bouwblokken moeten maximaal ontpit worden ten behoeve van tuinen en groen.

Sommige bouwblokken zijn echter voldoende groot zodat ze zowel tuinen kunnen voorzien voor de bebouwing in de celwand als bijkomende bebouwing in het binnengebied kunnen garanderen.

Voorliggend bouwblok is zo’n bouwblok. Binnen strikte voorwaarden kan het binnengebied bebouwd worden.

Bouwen in binnengebied is toegelaten mits voldaan wordt aan de algemene en bijzondere voorschriften voor deze zone. Alsook zijn verschillende vuistregels voor bebouwing in het binnengebied opgenomen in de toelichtingsnota van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘2060’.

Alleszins moet de uitwerking van een binnengebiedproject gebeuren als één project of gefaseerd vanuit verschillende deelprojecten. Bij een gefaseerde uitwerking dient echter een samenhangend stedenbouwkundig geheel te worden nagestreefd waarbij voldoende aandacht wordt besteed aan de onderlinge relaties en verhoudingen tussen de verschillende (potentiële) deelprojecten in het binnengebied.

Een totaalplan waarbij een samenhangend stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd tussen de verschillende deelprojecten ontbreekt in voorliggende aanvraag. Ook het aantal en de aard van de bezwaren toont aan dat een totaalvisie, waarbinnen voorliggend project inpast, noodzakelijk is.

In het bouwblok werden verschillende projecten gerealiseerd voor de inwerkingtreding van het  RUP 2060. De deelprojecten Bloemmolens, Binnenhof en Petersgang werden reeds gerealiseerd. Voorliggende aanvraag betreft gezien zijn ligging een cruciale fase van het binnengebied maar bevat echter onvoldoende informatie over het volume, de open ruimte en de woondichtheid van het totale binnengebiedproject.

Belangrijk hierbij is de afstemming van het project met de omringende bebouwing:

de afstanden met de verschillende volumes, de afstanden ten opzichte van perceelsgrenzen, de verschillende hoogtes in verhouding met afstanden van gebouwen van de volumes én het aantal woongelegenheden die op de voorziene open ruimte uitgeven alsook de uitwerking ervan. Dit alles dient in verhouding genomen te worden ten opzichte van het totale binnengebiedproject en niet enkel op eigen perceel.

Voorliggende aanvraag bevat onvoldoende ruimtelijke argumenten op bouwblokniveau waaruit blijkt dat voorgestelde ontwikkeling hier aanvaardbaar is.

Ook op perceelsniveau ontbreken elementen voor een positieve evaluatie.

Bijvoorbeeld:

Er scheidsmuren van 3 bouwlagen voorzien op de perceelsgrens met Oudesteenweg 33. De aanvraag bevat geen ruimtelijke argumenten waaruit blijkt dat dit hier aanvaardbaar is.

Ook de motivatie voor afstanden tussen de verschillende volumes, de afstanden ten opzichte van perceelsgrenzen, de verschillendes hoogtes in verhouding met afstanden van gebouwen én het aantal woongelegenheden (en hun uitwerking) die op de voorziene open ruimte uitgeven op eigen perceel ontbreekt.

Ontwikkeling in een binnengebied is mogelijk indien deze op een afstand gelegen is, in verhouding met de hoogte, van de tuinen en andere gebouwen in het binnengebied alsook gebouwen uit de bouwblokschil, zodat de kwaliteit van de bestaande woningen gegarandeerd blijft. Door de pit van het bouwblok te ontwikkelen ontstaat er immers een geheel nieuwe context waarbij de klassieke achterkant-achterkant relatie tussen de overliggende percelen uit de bouwblokschil en de overige gebouwen in het binnengebied gewijzigd wordt in een achterkant-voorkant relatie.

Functionele inpasbaarheid

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

• Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.
• Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.
• Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen.

12 van de 26 appartementen niet voldoen aan bovenstaande minimale oppervlakte vereisten.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het realiseren van 26 woongelegenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het binnengebied, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag toont onvoldoende het bestaan van een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel aan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien bovenstaande argumentatie voldoet de voorliggende aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Het voorziene volume en de plaatsing van de ‘achterbouw’ is hinderlijk voor het binnengebied alsook het voorziene aantal woongelegenheden, hun oriëntatie en uitwerking met raamopeningen en terrassen ervan zijn hinderlijk naar het gebruiksgenot van de omgeving (wat ook blijkt uit de bezwaren) en bijgevolg niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening.

Bodemreliëf

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

• een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …). Een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);
• een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);
• een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);
• een beschrijving van het bemalingsconcept;
• een beschrijving van de afschermende maatregelen
  • verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag
  • horizontale waterremmende laag
  • retourbemaling of oppervlakte-infiltratie
  • beperken duur van de bemaling;
• als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;
• berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;
• een beschrijving van het monitoringprogramma.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De ondergrondse parkeergarage is verbonden met de parkeergarage van het Binnenhof (Oudesteenweg 47-55, vergunning AN3/2006/B/0695). Reeds in de bouwaanvraag van dit project was bij de ondergrondse parking melding gemaakt van een latere doorgang.

Door de verbinding van beide parkeergarages dient er geen nieuwe inrit voorzien te worden en blijft zo het aantal inritten beperkt in de straat. Een trap- en lifthal in de nieuwe parkeergarage geeft wel rechtstreekse toegang tot de nieuwe appartementen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

7 appartementen met 1 slaapkamer  7 x 2 = 14

12 appartementen met 2 slaapkamers  12 x 3 = 36

7 appartementen met 3 slaapkamers  7 x 4 = 28

In totaal moeten 78 (14 + 36 + 28 = 78) fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de ondergrondse parking.

De fietsenstalling is bereikbaar via een trap met fietsgoot in de binnentuin. Alle fietsers kunnen ook rechtstreeks via de doorgang de straat bereiken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de gegronde bezwaren, de onverenigbaarheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.