2019_CBS_02427 - Omgevingsvergunning - OMV_2019001277. Kloosterstraat 18. District Ekeren - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punten:

• De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
• artikel 6 harmonie en draagkracht: de nieuwe afwerking van de voorgevel (met natuursteen) wordt zodanig hoog voorzien dat dit geveldeel niet meer in verhouding is tot de volledige voorgevel van het gebouw;
• artikel 27 open ruimte: het terras van 7 m² werd voorzien tussen hoge muren waardoor de buitenruimte onvoldoende kwalitatief is, door gebrek aan lichtinval;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de afstand tussen de fietsen en achter de fietsen voldoet niet aan de voorschriften. 

Tussen de fietsen dient minimum 60cm te zijn, dit is slechts 30cm.  Achter de fietsen dient 1,7m voorzien te zijn, dit is slechts 1,3m.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen. Er wordt geen autostalplaats voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een voormalig handel/reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Het pand ligt binnen het afgebakende kernwinkelgebied Ekeren-Dorp maar op een zone waar gemengde aanwezigheid is van niet-commerciële en commerciële panden - panden kennen er ook vaak een langdurige leegstand. Het behoud van de commerciële panden is omwille van deze niet-strategische locatie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld door het adviesorgaan ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsenberging is gesitueerd aan de inham aan de linkerzijde van de inkomhal en voorziet plaats voor twee fietsen. De fietsen kunnen niet comfortabel gestald worden op de voorziene plaats. De ruimte tussen de fietsen is te klein en er is niet voldoende plaats om de fietsen eenvoudig te nemen. Het voldoen aan de regelgeving of het voorzien van een comfortabel en eenvoudig ophangsysteem dat circulatie niet hindert, zou voor de voorliggende aanvraag een oplossing kunnen vormen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van de aanvraag wijzigt niet. Achteraan wordt er een 7 m² grote open ruimte voorzien voor het appartement op het gelijkvloers. Het doel van een open ruimte is om licht en lucht in de aangrenzende bebouwing in te brengen, om te zorgen voor speelruimte, infiltratiemogelijkheden en om stadslucht af te koelen. De kwaliteit van de open ruimte in voorliggende aanvraag is echter ondermaats. De buitenruimte ontvangt geen direct zonlicht omwille van de hoge muren en de smalle steeg en is volledig verhard uitgevoerd. Groenvoorzieningen kunnen niet geplaatst worden omwille van het donkere karakter. Bovendien dient de doorgang steeds gegarandeerd te worden omwille van de aanwezigheid van een servitudeweg, met openslaande poort richting de open ruimte. De open ruimte kan niet als waardevol beschouwd worden, draagt niet bij tot de woonkwaliteit van het appartement en is onaanvaardbaar.  

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Het appartement op het gelijkvloers heeft slechts een oppervlakte van 48 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Voorliggend appartement voldoet niet aan het wooncomfort en heeft geen evenwichtige ruimteverdeling met optimale afmetingen, waardoor dit een grond vormt voor een ongunstig stedenbouwkundig advies

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande winkelplint, die grotendeels uit glas bestaat, wordt grotendeels gedicht en bekleed met natuursteen. Dit materiaal is vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar en bovendien ingepast in zijn omgeving maar visueel wordt de plint zodanig hoog opgetrokken dat er een onevenwicht ontstaat tussen het gevelvlak van het gelijkvloers en dat van de eerste verdieping. Bovendien is een dergelijke zware plint niet kenmerkend in de omgeving van het pand. Door het aanbrengen van vermelde natuursteen terug te brengen tot net boven de nieuwe raam- en deuropeningen van het gelijkvloers zal er een correctere visuele balans ontstaan. Het gevelvlak net boven de raam- en deuropeningen kan dan uitgewerkt worden in witte crepi, waardoor het aansluit op de bovenliggende bouwlagen van de voorgevel.

De raamopeningen in de plint worden uitgevoerd in aluminium grijs schrijnwerk. Er wordt echter nergens vermeld uit welk materiaal de nieuwe toegangsdeur bestaat. Om een continuïteit te garanderen moet worden opgelegd dat dit dient te worden uitgevoerd gelijkaardig aan het bestaande schrijnwerk op de verdieping, namelijk in grijsblauw PVC of gelijkaardig aan het nieuwe schrijnwerk van de ramen, namelijk grijs aluminium.

Agentschap Wegen en Verkeer meldt dat de vergunningsaanvraag betrekking heeft op een perceel dat getroffen wordt door de rooilijn vanwege gevelwerken. Het is namelijk verboden om verbouwings- of uitbreidingswerken aan een door rooilijn getroffen constructie uit te voeren, tenzij het gaat om het aanbrengen van gevelisolatie, met een overschrijding van ten hoogste 14 cm. Gevelisolatie kan toegestaan worden op voorwaarde dat de dikte maximaal 14 cm bedraagt.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg voorwaardelijk gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woonkwaliteit van de nieuwe eenheid is van een zeer beperkt niveau. Zo is de ruimte weliswaar tweezijdig gericht, maar door de ingeslotenheid en beperkte oppervlakte van de open ruimte achteraan is het leefgedeelte voornamelijk gericht naar de straatzijde en dit op het niveau van het gelijkvloers van wat in essentie een winkelstraat is, hetgeen de nodige overlast met zich meebrengt. Bijkomend is de verplicht te voorziene buitenruimte eveneens van onvoldoende kwaliteit. De oppervlakte ervan (7 m²) voldoet weliswaar aan de voorschriften inzake grootte maar de buitenruimte is aan drie zijden geheel ingesloten door hogere bebouwing en aan de zijde waarlangs zij open is, is de opening zodanig beperkt in breedte (tussen 70 en 90 cm) dat er van een degelijke lichtinval op dit terras, en bijgevolg aan de achterzijde van de leefruimte en in de slaapkamer, geen sprake is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de zeer beperkte en niet kwalitatieve buitenruimte (weinig tot geen lichtinval) die ook de kwaliteit van de eraan palende woonvertrekken zodanig beperkt dat de nieuw gecreëerde wooneenheid met een kleine totaaloppervlakte van 48 m² en één slaapkamer niet kwaliteitsvol is.