2019_CBS_02169 - Omgevingsvergunning - OMV_2018158592. Middelmolenlaan 170. District Deurne - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/11/2005: vergunning (3155#35) voor regularisatie voor het uitbreiden van een magazijn en kantoren met conciërgewoning. 

Laatst vergunde toestand

-          gebouw in industriegebied met magazijn, bureel en conciërgewoning bestaande uit voorbouw (1 bouwlaag met hoogte 3,5 m) en magazijn (1 bouwlaag van 6,4 m hoog);

-          de breedte van het perceel is 30 m, het volume met bureel en conciërgewoning is gebouwd op 8,85 m van de rooilijn en is 12,2 m breed;

-          de bebouwing van het magazijn start op 27 m van de rooilijn tot achteraan het perceel; 

-          de gevels zijn opgetrokken in rode snelbouwbaksteen.  Het magazijn is voorzien van twee grote poorten in aluminium. 

Bestaande toestand

-          er werden geen parkeerplaatsen ingetekend op het perceel;

-          op de parking vooraan staat een klein gebouwtje.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van een toonzaal in de voorbouw en in een deel van het magazijn;

-          de burelen en conciërgewoning worden voorzien in een nieuw volume bovenop de voorbouw; 

-          de conciërgewoning werd volledig onafhankelijk voorzien van de rest van het gebouw.  Nergens zijn toegangen tot het magazijn of toonzaal;

-          de nieuwe hoogte van de voorbouw is voorzien op 6,3 m; 

-          in het magazijn wordt een deel  van de ruimte voorzien van tussenvloer en volledig afgeschermd van het magazijn.  In dit volume wordt onderaan een toonzaal voorzien en bovenaan magazijn;

-          vooraan het perceel worden een aantal parkeerplaatsen ingetekend en een fietsenstalling voorzien; 

-          tegen het gebouw boven de inkom aan de voordeur en boven de twee poorten werd reclame voorzien op borden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend punt:

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 27 Parkeerplaatsen:

minstens zes procent van het totale aantal parkeerplaatsen, en minstens één parkeerplaats, een aangepaste parkeerplaats zijn. Vanaf vijf tot en met honderd eigen parkeerplaatsen, moeten de aangepaste parkeerplaatsen ook voorbehouden parkeerplaatsen zijn. Er werden 24 parkeerplaatsen voorzien, geen enkele voldoet aan de voorschriften voor aangepaste parkeerplaats;

• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

het sanitair werd aangepast, maar er werd geen aangepast sanitair voorzien. 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 afvalverzameling:

functies anders dan wonen dienen een afvalberging van minimaal 4m² te hebben.  Er werd geen afvalberging voorzien;  

• artikel 27 open ruimte:

bij functiewijziging dient 20% van het perceel open ruimte te zijn. 

Deze moet gelegen zijn in achtertuinen.  De aanvraag voorziet geen open ruimte.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er wordt afgeweken van de Antwerpse bouwcode artikel 26 ‘afvalverzameling’. Functies anders dan wonen, moet een afvalberging van minimaal 4m² te hebben. Op de plannen is geen afvalberging ingetekend. Bij het afleveren van een vergunning, wordt in de voorwaarden opgenomen dat er in overeenstemming gekomen  moet worden met artikel 26.

Op de plannen is een haag ingetekend, maar met onvoldoende informatie. Bij het afleveren van een vergunning, wordt in de voorwaarden opgenomen dat er in overeenstemming gekomen  moet worden met artikel 19.

Daarnaast wordt afgeweken van artikel 27 ‘open ruimte’. Bij iedere functiewijziging dient 20% van het perceel open ruimte te zijn. De aanvraag voorziet geen open ruimte conform dit artikel. Het perceel is volledig volgebouwd met een bijna volledig verharde voortuinstrook. Om toch deels tegemoet te komen aan dit artikel en in functie van algemene klimaatdoeleinden, wordt ook verwezen naar artikel 17.3 ‘behoud en heraanplanting’ van de bouwcode. Dit artikel houdt in dat de overheid bij het verlenen van een vergunning beplantingsbepalingen kan opnemen. Voor het verbeteren van de leefkwaliteit, infiltratie en beeldkwaliteit wordt in voorwaarden opgelegd dat de voorste 9 parkeerplaatsen dienen aangelegd te worden als voortuinzone zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het aangevraagde is niet in overeenstemming met artikel 27 en 29/2 van gewestelijke verordening toegankelijkheid. Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Gezien de locatie en functie van de aanvraag werd er advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Het advies gegeven d.d. 06 februari:

“De aanvrager heeft ook een grote winkel in de Veldstraat in Antwerpen waarvoor in 2008 een sociaal economische vergunning door het interministerieel comité voor de distributie werd toegekend (de stad had de aanvraag geweigerd).

Een toonzaal horend bij een groothandel is mogelijk, maar er moet te allen tijde vermeden worden dat dit eigenlijk een verdoken winkel wordt. Aangezien er geen beschrijvende nota is waar enige uitleg wordt verstrekt, wordt voor het dossier voorwaardelijk gunstig advies gegeven.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd. Er wordt in de voorwaarden bij uiteindelijke vergunning opgenomen dat onder geen enkel beding particulieren toegang mogen krijgen tot de toonzaal voor aankoop van producten, anders valt dit onder groot- of detailhandel, wat niet vergunbaar is op industriegebied.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/ bereikbaarheid:

De parkeerplaatsen worden ontsloten via de Middelmolenlaan.

Fietsvoorziening:

Er worden 5 fietsstalplaatsen voorzien voor de bezoekers en 5 plaatsen voor het personeel. De plaatsen voor het personeel liggen helemaal achteraan in het magazijn. Er wordt in de voorwaarden van de vergunning opgenomen dat de fietsstalplaatsen voor personeel dichter bij de ingang moeten geplaatst worden zodat er niet met de fiets doorheen het magazijn moet gereden worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Deze omgeving wordt gekenmerkt door enerzijds grootschalige bedrijvigheid en. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de volumes en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Het uitzicht van de voorgevel verandert deels. Er wordt vooraan extra bouwlaag toegevoegd op de bestaande bebouwing. De voorgestelde materialisatie van de aangepaste voorgevel bestaat uit een witte crepie, welke aanvaardbaar is gezien de industriële context van het gebouw. Daarnaast wordt er een extra uitgangsdeur voorzien in de bestaande linker poort. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke afdeling milieu gaf volgend advies:

“De aanvraag betreft het verbouwen van een deel van een magazijn, gelegen in Middelmolenlaan 107, tot toonzaal en conciërgewoning én het regulariseren van een aantal wijzigingen. Indien blijkt dat er in de toonzaal gevaarlijke stoffen (conform de CLP-verordening) opgeslagen zullen worden, dient de exploitant hiervoor een milieumelding in te dienen. Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren om te vergunning te verlenen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies gegeven door de stedelijke afdeling Milieu gevolgd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      Er moet een afvalberging voorzien worden conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      De voorste 9 parkeerplaatsen dienen deels aangelegd te worden als groene voortuinzone, zoals aangeduid in rood op het plan gelijkvloers - en dus niet als parking - en beplant  te worden met minsten 2 bomen van minsten  1ste grootte-orde plantmaat min. 18/20;

4.      De parkeerplaats voor mindervaliden moet in overeenstemming te zijn met artikel 26 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid zoals aangeduid in rood op het plan gelijkvloers; 

5.      Er moeten cfr. artikel 29/2 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid voorzien worden in aangepast sanitair;

6.      de toonzaal mag niet als winkelruimte beschouwd en ingericht worden, er mag dus geen sprake zijn van kleinhandel.

7.    De haag in de voortuin is uit te voeren cfr. art 19§1 van de bouwcode; 

8.      De 5 fietsstalplaatsen voor personeel in de hangar moeten dichter bij de ingang voorzien worden;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.