2019_CBS_02491 - Omgevingsvergunning - OMV_2018091749. Jonghelinckstraat 22-24, 35. District Antwerpen. Stedenbouwkundige lasten - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          6/2/1984: vergunning (1984409) voor het verbouwen garage tot handelsgebouw.

Laatst vergunde toestand

-          de laatst vergunde toestand is gelijk aan de bestaande toestand.

Bestaande toestand

-          Lange Elzenstraat:

-          de gevel is 62,22 meter lang en bestaat uiterst links uit een rijhuis met dan een lange blinde muur met uiterst rechts een poort;

-          de blinde gevel heeft een hoogte van ongeveer 7 meter;

-          de blinde gevel is de lange zijde van de rechthoek die de winkelruimte beslaat.

-          Jonghelinckstraat:

-          de gevel bestaat uit links 2 rijwoningen van 2 bouwlagen onder schuin dak met daarnaast open ruimte voor de parking;

-          de parking is van de straat afgesloten door middel van een lage muur met hekwerk op.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft een aanvraag tot het slopen van de bestaande Colruyt en parking en het herbouwen van een nieuwe Colruytwinkel met appartementen en woningen;

-          er wordt een ondergrondse parkeergarage gebouwd;

-          aan de beide straten wordt de bestaande straatwand vervangen door een nieuwe levendige bebouwing met appartementen en woningen;

-          het volledig perceel wordt bebouwd en onderkelderd;

-          de achtergevels worden afgewerkt in witte baksteen;

-          op het dak van de derde verdieping en in het midden van het perceel worden zonnepanelen gelegd;

-          Lange Elzenstraat:

-          uiterst links is er een steeg die dient als vluchtweg naast de nieuwe bebouwing;

-          er wordt een aaneengesloten geheel van bebouwing voorzien met een plint van anderhalf de hoogte van de andere 2 bouwlagen en bovenste daklaag;

-          de eerste en tweede verdieping hebben een gevelafwerking uit baksteen;

-          de derde teruggetrokken verdieping heeft grijs sierbeton als gevelbekleding;

-          het schrijnwerk is van roestkleurig aluminium en voor de ramen staan witte stalen borstweringen;

-          uiterst rechts bevindt zich de inrit naar de parkeergarage;

-          er zijn 2 circulatiekolommen met trap en lift over de gevelbreedte;

-          er zijn ook 3 fietsenbergingen voor de bewoners;

-          links bevindt zich een fietsenstalling voor gewone fietsen en bakfietsen van de klanten, een ruimte voor de winkelkarretjes en de toegang tot de winkel;

-          bij die toegang ligt ook de lift naar de kelder met aan weerszijden van de lift een rolpad;

-          achteraan, tegen de winkelruimte aan, liggen 2 woningen van 2 bouwlagen met elk links en rechts een patio;

-          in de middelste en rechtse patio komen de nooddeuren van de winkel uit;

-          na de patio loopt het vluchtpad door de fietsenberging;

-          de woningen zijn bekleed met hout;

-          de maximale bouwdiepte van de wooneenheden is 18,67 meter;

-          aan de straatkant ligt op de gelijkvloerse verdieping 1 appartement met 1 slaapkamer van 75 vierkante meter netto-vloeroppervlakte;

-          op het dak van de inrit naar de parkeergarage, naast de uiterst linkse patio wordt van een bouwdiepte van 8,25 meter een intensief groendak aangelegd;

-          de eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 8,25 meter met uitzondering van de verdiepingen van de patiowoningen achterin en een eenslaapkamerappartement in het verlengde van de rechtse circulatiekolom met trap en lift;

-          rechts van dit appartement wordt het plat dak van de gelijkvloerse verdieping voorzien als intensief groendak;

-          op de tweede verdieping overschrijdt de bebouwing van de woongelegenheden nergens de 8,25 meter;

-          het dak van de patiowoningen en het rechtse appartement is de tuin van 3 van de 4 appartementen op de tweede verdieping;

-          op de derde verdieping is tussen de rechterperceelgrens een opening voor terras en groendak gelaten van 4 meter breed;

-          de appartementen links daarvan hebben een terras aan de straatkant.

-          Jonghelinckstraat:

-          er wordt een aaneengesloten geheel van 3 bouwlagen en een daklaag voorzien over de hele breedte;

-          er worden 3 fietsenbergingen voor de bewoners voorzien en 2 circulatiekolommen met trap en lift;

-          uiterst rechts bevindt zich de laad- en loskade voor leveranciers;

-          aan de straatkant ligt op de gelijkvloerse verdieping 1 appartement met 1 slaapkamer van 75 vierkante meter netto-vloeroppervlakte;

-          net als in de Lange Elzenstraat zijn ook hier 2 patiowoningen van 2 bouwlagen ingericht achterin tegen de winkelruimte;

-          in de linkse en middelste patio komen de nooddeuren van de winkel uit;

-          na de patio loopt het vluchtpad door de fietsenberging;

-          de woningen zijn bekleed met hout;

-          de maximale bouwdiepte van de wooneenheden is 18,67 meter;

-          de gevels voor- en achteraan hebben eenzelfde afwerking als in de Lange Elzenstraat;

-          de algemene bouwdiepte op de verdiepingen is 8,25 meter voor de woongelegenheden: enkel de 2 bouwlagen van de patiowoningen en de eetruimte met vergaderzaal van de personeelsleden van Colruyt rechts is tot 18,67 meter diep gebouwd;

-          de hal naar de eetruimte en het technisch lokaal met het bureau bevindt zich in een spie van het perceel waarvan de uiterste punt 25 meter bouwdiepte heeft;

-          achter de meest rechtse patiowoning is een traphal met lift over 2 bouwlagen geplaatst voor toegang tot het dak van de winkelruimte;

-          het dak van de patiowoningen en het dak op de laad- en loskade is de tuin van 3 van de 4 appartementen op de tweede verdieping;

-          op de derde verdieping is er links een opening van 8,46 meter breed tot de perceelgrens;

-          de 3 appartementen op de derde verdieping hebben een terras aan de straatzijde.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 21 januari 1999 werd akte genomen van een melding klasse 3 (AN1999/468) voor de exploitatie van een nieuwe supermarkt.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de herontwikkeling van de Colruyt site tussen Lange Elzenstraat en Jonghelinckstraat te 2018 Antwerpen.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Externe adviezen na wijzigingsaanvraag

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen).
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          Artikel 20: Trappen: Enkel 1 van de 4 trappen in de circulatiekolommen voor de woongelegenheden heeft een breedte van 100 cm tussen de leuningen.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 27: Open ruimte: Bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn. Hier is integendeel het volledige perceel onderkelderd en dichtgebouwd;

-          Artikel 43: Septische putten: het is onduidelijk wat de inhoud is van de verschillende septische putten verspreid over het perceel.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-         Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-        Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/10/2018.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning. Er moet bijkomend archeologisch vooronderzoek gebeuren en op basis daarvan om een nieuwe bekrachtiging verzoeken.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Drie van de vier circulatiekolommen voor de woongelegenheden zijn niet voorzien van een breedte van 100 cm tussen de leuningen. De woningen blijven vlot toegankelijkheid via de traphal en de liften zijn conform de verordening toegankelijkheid uitgevoerd waardoor rolstoelgebruikers niet worden verhinderd om toegang te krijgen tot de appartementen. Met toepassing van artikel 33 is een afwijking op artikel 20 van de verordening toegankelijkheid acceptabel.

Conform artikel 27 moet minimaal 20% van de perceeloppervlakte op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn. De aanvraag voorziet hierin niet. In de bestaande toestand is een groter aandeel aan open ruimte voorzien die volledig is verhard en wordt gebruikt als parking bij de handelsruimte. In het voorstel worden de autostalplaatsen ondergronds voorzien waardoor het volledige perceel wordt onderkelderd. Ten opzichte van de bestaande toestand verdwijnt hierdoor de geluidsoverlast afkomstig van parkerende personenwagens in het binnengebied. Eveneens is de toegang naar de parking, de laad- en loszone, de ingang van de winkel en toegang naar de fietsenberging voorzien aan de straatzijde en staat rechtstreeks in contact met de winkelruimte. Hinder veroorzaakt door passage wordt zo tot een minimum beperkt.

Daarnaast is de aanvraag een verbetering voor de buffering van hemelwater. Het nieuwe platte dak op de handelsruimte is uitgevoerd als extensief groendak. De daken van de toegangswegen zijn aangelegd als intensief groendak en de daktuinen op de woningen zijn eveneens als intensief groendak ingericht. Hierdoor beschikken ze over voldoende bufferende capaciteit van hemelwater.

De doorzichtige poort legt contact tussen de achterliggende groenzones met de straatzijde. Zicht op groen vanaf de publieke ruimte is in dit project daardoor sterker aanwezig dan bij klassieke rijwoningen.

De patio’s zijn verharde ruimtes met waterdoorlatende grondbekking. Echter is er onvoldoende grond voorzien om buffering of infiltratie conform de bouwcode mogelijk te maken. In voorwaarde wordt opgelegd om minstens een substraatlaag van 20 cm te voorzien waardoor deze een zelfde werking hebben als intensieve groendaken. De aanplanting van groenelementen waaronder bomen en struiken dient te gebeuren zodat deze voldoende kunnen doorwortelen, groeien en gedijen. Niet elke boomsoort gedijt even goed in een plantenbak of is het formaat te klein waardoor wortels zich niet kunnen verspreiden. Het voorzien van een grondlaag van 1 meter is een minimum en is dikwijls niet genoeg om groenelementen op een kwaliteitsvolle en succesvolle manier te integreren in een ontwerp. In voorwaarde wordt daarom opgelegd om de plantenbak uit te breiden zodat er voldoende ruimte ontstaat om het doorwortelen van bomen mogelijk te maken.

Een bijkomende motivatie is dat de gewenste woontypologie voorziet in voldoende buitenruimte voor de bewoners. De volumes zijn geplaatst rond de patio’s waardoor de lichttoetreding naar de verblijfsruimtes gegarandeerd blijft. Een verminderd aandeel aan open ruimte is niet nadelig voor de woonkwaliteit van de woningen en deze beschikken nog steeds over voldoende buitenruimte.

Het doel van artikel 27 is om de ecologische kwaliteiten van een wijk, de woon- en leefkwaliteit van woonvertrekken, licht en lucht in bebouwen, infiltratie- en buffermogelijkheden van regenwater en da afkoeling van stadslucht te verbeteren. In haar totaliteit voldoet de aanvraag aan de geest van artikel 27.

Gegeven bovenvermelde argumentatie kan er met toepassing van artikel 3 een afwijking op artikel 27 worden gerechtvaardigd.

De plannen geven de inhoud van de septische putten niet duidelijk weer. In voorwaarde wordt opgelegd om de septische putten te plaatsen conform de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de sloop en heropbouw van een handelsvestiging met 29 woningen in de schil, verspreid over de Jonghelinckstaat en de Lange Elzenstraat. De bestaande handelsfunctie breidt uit en de nieuwbouwwoningen zijn kenmerkende functies in de omgeving.

Aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing werd advies gevraagd.

De aanvraag omvat het slopen en heropbouw van een Colruyt vestiging in de Jonghelinckstraat. De vestiging kreeg eerder al een sociaal-economische vergunning voor het uitbaten een supermarkt op een netto-handelsoppervlakte van 2.100 m² (mei 2014). Er wordt in deze aanvraag geen melding gemaakt van een uitbreiding, alsook wordt er geen nieuwe kleinhandelsvergunning aangevraagd. Hieruit kan besloten worden dat de handelsruimte netto maximaal 2.100 m² zal innemen van de bruto-handelsoppervlakte van 3.491 m².  Er worden ondergronds 150 parkeerplaatsen voorzien voor de supermarkt die na de openingsuren voor buurtparkeren worden ingericht (minstens 52 plaatsen). Colruyt neemt ook maatregelen om het laden en lossen op een veilige manier te laten verlopen.

Dit advies wordt bijgetreden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de uitbreiding van de handelsvestiging. Echter dient voor de uitbreiding van de bruto- en netto-oppervlakte een specifieke vergunning te worden aangevraagd. In deze vergunning wordt daarom opgelegd om een vergunning voor kleinhandelsactiviteiten aan te vragen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand aan de oneven zijde van de Lange Elzenstraat wordt gekenmerkt door rijhuizen uit twee bouwlagen onder zadeldak. Achter de hoofdvolumes zijn er achterbouwen en entresols te vinden over de helft van de perceelbreedte bebouwd met daarachter tuinen. De bebouwing aan overzijde de bestaande supermarkt telt plaatselijk 3 bouwlagen onder zadeldak. Het bestaande volume van de handelsvestiging bedraagt twee bouwlagen aan de straatzijde.

De omringende bebouwing aan de Jonghelinckstraat wordt rechts hoofdzakelijk gekenmerkt door oudere woongebouwen van drie bouwlagen onder zadeldak, links zijn woongebouwen van twee bouwlagen onder zadeldak te vinden. Achter de bestaande hoofdgebouwen zijn er achterhuizen, magazijnen en achterbouwen te vinden over een hoogte van 2 bouwlagen die over het volledige perceel bebouwd zijn. Uitzonderlijk zijn er volumes in het bouwblok aanwezig met drie bouwlagen. Aan de overzijde van het perceel is een medisch-pedagogisch instituut met internaat en school te vinden en heeft een samenhangend volume van drie bouwlagen met een plat dak.

Het voorgestelde volume aan de Lange Elzenstraat omvat vier bouwlagen waarvan de bovenste laag uitgewerkt is als daklaag. Met haar 14,58 meter is het gebouw slechts 2,2 meter hoger dan de linker rijwoning. Er is een afstand van 2,2 meter bewaard tussen het woonhuis links en de voorgestelde nieuwbouw. Rechts springt de bebouwing terug op een hoogte van 12,43 meter en vindt zo aansluiting met het aanpalende woongebouw.

Aan de Jonghelinckstraat vindt de dakhoogte van 14,58 meter aansluiting met de vergelijkbare nokhoogte van de bestaande rijhuizen rechts. Links springt de hoogte terug op 12, 43 meter om aansluiting te zoeken met de bestaande woongebouwen.

Het binnengebied wordt volledig ingericht als handelsruimte met scheidingsmuren tot op een hoogte van 6,7 meter. De bestaande scheidingsmuren worden zo met 40 cm verhoogd.

Qua diepte zijn de gebouwen in de schil met 8,3 meter niet dieper dan de klassieke bouwdiepte van het hoofdvolume van woongebouwen. Achter de schil zijn er afwisselend volumes te vinden tot op een diepte van 18,7 meter over twee bouwlagen en sluiten daarna aan op het volume van de handelsruimte. In deze uitlopers van de bouwblokschil zijn woningen ondergebracht met daarop een intensief groendak en zijn voorzien van een serre. Tussen deze uitlopers zijn er patio’s aanwezig die dienstdoen als buitenruimte van de woningen. Deze patio’s geven uit op de straatzijde waardoor de bouwschil visueel doorwaadbaar is. De woningen aan de rand werken het bouwblok af en voorzien in voldoende levendigheid om te functioneren als een bouwblokschil.

Het voorgestelde volume is qua schaal, bouwhoogte en bouwdiepte in overeenstemming met het referentiebeeld en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels worden voorzien van een witkleurige plint in sierbeton met grijze borstwering. Boven de toegangspoorten in hekwerk zijn er houten panelen aangebracht. Witkleurige baksteen doet dienst als gevelmateriaal voor de bovenliggende verdiepingen. De daklaag wordt geïntroduceerd door een witkleurige kroonlijst uit sierbeton en daarna kenbaar gemaakt door gevelmateriaal uit lichtgrijs sierbeton. Op de borstweringen van de gevelopeningen is wit staal aangebracht en het schrijnwerk bestaat uit roestkleurig aluminium.

De gevelopbouw berust op een strakke en logische indeling. Het materiaalgebruik is sober en hedendaags en doet geen afbreuk aan de beeldkwaliteit van de straat.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woonvertrekken in de bouwblokschil zijn gevarieerd en zijn allen voorzien van voldoende buitenruimte.

De intensieve groendaken boven de wooneenheden achter de schil worden opgeladen en gebruikt als daktuin. Gezien er geen inkijk gegenereerd wordt naar naburige percelen is een dakterras aanvaardbaar. Echter is inkijk vanaf de daktuinen naar de onderliggende tuinen in de patio wel mogelijk. Om inkijk op eigen perceel tot een minimum te beperken wordt in voorwaarden opgelegd om de balustrades van de daktuinen die grenzen aan de patio’s minstens 50 cm naar achteren te brengen.

Op het gelijkvloers worden er voor de bewoners 93 fietsstalplaatsen voorzien.

De fietsenberging voor de bezoekers van de winkel op de gelijkvloerse verdieping is voorzien van 60 plaatsen (volgens plan). In voorwaarde wordt opgelegd om 10 bijkomende fietsstalplaatsen voor klanten inpandig te voorzien.

Voor het personeel van de winkel zijn er 22 fietsparkeerplaatsen voorzien in de ondergrondse parking. Deze zijn te bereiken via een rolband.

Het laden en lossen via de Jonghelinckstraat zal gebeuren door achteruit de loskade in te rijden. Het maneuver werd reeds uitvoerig doorgenomen n.a.v. een overleg op de Welstandscomissie en de verkeerspolitie Antwerpen. Zo zal er een waarschuwingslicht en geluidssignaal geactiveerd worden om het maneuver kenbaar te maken aan andere verkeersdeelnemers, bovenop de achteruitrijbeveiliging waarmee elke vrachtwagen is uitgerust. Ook zullen er veiligheidspoortjes uitklappen om de voetgangers af te schermen van de manoeuvrerende vrachtwagen.

Bodemreliëf

Er wordt één ondergrondse laag voorzien. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is deze ingreep aanvaardbaar.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De bestaande Colruyt winkel wordt volledig afgebroken. Daarna wordt een nieuwbouwvolume voor de supermarkt voorzien met ondergrondse parkeergarage in combinatie met appartementen en patiowoningen. Het milieutechnische luik van deze omgevingsvergunningsaanvraag betreft de exploitatie van de nieuwe Colruyt winkel.

De exploitant geeft aan dat de milieuvergunningsaanvraag betrekking heeft op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse Regering d.d. 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening, nl. stadsontwikkeling. De overeenkomstige velden in het omgevingsloket werden ingevuld.

De tien aangevraagde rubrieken voor de exploitatie van de winkel zijn allen klasse 3 rubrieken en betreffen grotendeels de standaard rubrieken voor een dergelijke exploitatie (lozen afvalwater, koeling, opslag gevaarlijke producten in kleine verpakkingen, beenhouwerij met opslag van dierlijke producten, …). Wel wordt eveneens de rubriek voor een afvalwaterzuiveringsinstallatie aangevraagd evenals de opslag van gevaarlijke producten (kaliumhydroxide en waterstofnitraat) die zullen gebruikt worden voor deze waterzuivering. De winkel in de Lange Elzenstraat kadert in het Stadslab 2050 project dat uitgaat van stad Antwerpen. Colruyt Group engageert zich daarin om een low-impact winkel te realiseren in Antwerpen. Op vlak van water wil Colruyt zowel voor de winkel als voor de appartementen het grijs afvalwater (alle afvalwater zonder toiletten) en het regenwater opzuiveren tot drinkwater.

Colruyt Group startte in 2015 een traject op met de Franse waterbehandelingsexpert Nereus. Samen met de Antwerpse drinkwaterleverancier Waterlink werd een consortium gevormd waarbinnen een technologie getest werd op basis van keramische nanofiltratie en omgekeerde osmose. Hiermee zou op basis van één fysische behandelingsstap de zuivering van afvalwater naar drinkbaar water voltooid kunnen worden. In de Lange Elzenstraat zal Waterlink de installatie exploiteren en drinkwaterkwaliteit garanderen. Het geproduceerde drinkwater zal beschikbaar zijn voor de bewoners van de appartementen en voor de nieuwe Colruyt winkel.

Hinderlijke aspecten van deze exploitatie zullen voornamelijk optreden tijdens de bouwfase. Nadien is de milieutechnische impact beperkt. De gevaarlijke producten voor de waterzuivering zullen opgeslagen worden op lekbakken. Het openbaar parkeeraanbod zal verhoogd worden door het open stellen van de parking voor buurtbewoners na openingsuren van de winkel. Tijdstippen van leveringen zullen afgestemd worden op het schoolverkeer. In het nieuwe gebouw kan de vrachtwagen die komt leveren, volledig binnenrijden en gebeurt het laden en lossen binnen het gebouw.

Volgens de hemelwaterverordening dient er een hemelwaterput met een inhoud van 155.000 liter voorzien te worden. Colruyt zal een hemelwaterput met een inhoud van 175.000 liter voorzien. Hiervan zal 155 m³ aangewend worden in de zuiveringsinstallatie (noodzakelijk volume voor de goede werking van de installatie) en aangeboden worden als drinkwater. De overige 20 m³ worden niet gezuiverd en als dusdanig gebruikt voor irrigatie van de intensieve groendaken. De hemelwaterverordening legt eveneens de plaatsing van een infiltratievoorziening met een minimum buffervolume van 98.250 liter op. Aangezien er een ondergrondse parking voorzien wordt over de volledige gebouwprint van het perceel, stelt de exploitant dat er geen infiltratie mogelijk is. Er wordt gekozen om in plaats daarvan buffering met vertraagde afvoer naar de riolering te voorzien.

De twee bezwaarschriften (bezwaarschrift en petitielijst) die voor dit project ingediend werden, handelen voornamelijk over mobiliteit en toekomstige verkeersintensiteiten. In de mobiliteitstoets wordt voornamelijk ingegaan op de verkeersafwikkeling op de toekomstige Colruyt-site. De bijkomende drukte – op alle gebied – die 25 nieuwe appartementen en 4 nieuwe patiowoningen met zich meebrengen, wordt inderdaad niet meegenomen in de gemaakte afwegingen. Deze bijkomende woningen maken echter geen deel uit van het milieutechnische luik van deze omgevingsvergunningsaanvraag. De milieutechnische impact van alleen de nieuwe Colruyt winkel wordt als beperkt ingeschat.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de balustrades van de daktuinen dienen minstens 50 centimeter naar achteren gebracht te worden dan op de plannen werd voorzien;

3.      onder de patio’s en doorgangen in open lucht  dient minstens een substraatlaag van 20 centimeter te worden voorzien;

4.      bij het aanplanten van groenelementen dient er minstens een grondlaag van 1 meter te worden voorzien;

5.      groenelementen moeten voldoende ruimte krijgen om te doorwortelen, te groeien en te gedijen;

6.      septische putten dienen conform de bouwcode te worden uitgevoegd;

7.      de voorwaarden gekoppeld aan de bekrachtiging van de archeologienota dienen nageleefd te worden: er moet bijkomend archeologisch vooronderzoek gebeuren en eventueel opnieuw voorleggen ter bekrachtiging:

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de wetgeving betreffende de omgevingsvergunning. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij omgevingsvergunningen kan opleggen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

Het college gaf in zitting van 25 januari 2019 (jaarnummer722) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijk administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier. 

Het college beslist in zitting van 22 maart 2019 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee COLIM CVBA ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden.