2019_CBS_01251 - Omgevingsvergunning. Stedenbouwkundige lasten - OMV_2018122153. Jos Smoldersstraat 55. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van: 

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is. 

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/01/2014: vergunning (20135602) voor het uitvoeren van infrastructuurwerken op de site van ‘Antwerpen Nieuw Zuid’.

Laatst vergunde toestand

-          niet van toepassing.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein gelegen langsheen de Ledeganckkaai, de Jef Cassiersstraat, de Jos Smolderenstraat en het Jan van Asperenpad.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwbouwproject met 116 wooneenheden, commerciële ruimte en een ondergrondse parking met toegangsinfrastructuur;

-          op het gelijkvloerse niveau bevinden zich 4 commerciële ruimtes,  een overdekte fietsenstalling, overdekte buitenruimtes, een overdekte speelruimte en de in-en uitrit van de ondergrondse parkeergarage met inkomsassen voor de bovenliggende appartementen;

-          de commerciële ruimtes bevinden zich aan de binnenstraat (aan de zijde van Jos Smolderenstraat);

-          de overdekte fietsenstalling wordt voorzien voor 33 fietsen en 33 bakfietsen, 71cm verzonken onder het maaiveld en wordt afgesloten met een transparant hekwerk;

-          de ondergronds parking:

• de parkeerplaatsen voor de appartementen en commerciële ruimtes worden ondergronds voorzien ( niveau -1 en -2);
• er worden in totaal 139 parkeerplaatsen voorzien waarvan 6 aangepaste parkeerplaatsen;
• op niveau -1 worden er 245 fietsstalplaatsen voorzien die bereikbaar zijn via een trap met fietsgoot;
• verder bevinden de technische ruimtes en bergingen zich in de ondergrondse parking;
• de geclusterde in- en uitrit van de parking wordt voorzien binnen het volume van blok 19.1 en sluit aan op de erfontsluitende straat (Jef Cassierstraat) ;
• de parking is voor alle woningen rechtstreeks bereikbaar via een lift;
• alle in- en uitgangen van de parking vallen samen met de gemeenschappelijke inkomsassen van de appartementen en geven uit op de openbare ruimte.

-          116 appartementen:

• op de eerste verdieping wordt 7 studio’s, 6 appartementen met één slaapkamer, 9 appartementen met 2 slaapkamers en 1 appartement met drie slaapkamers voorzien;
• op de tweede verdieping en de derde verdieping worden er  telkens 5 studio’s, 6 appartementen met één slaapkamer, 10 appartementen met 2 slaapkamers en 1 appartement met drie slaapkamers voorzien;
• op de vierde verdieping wordt 5 studio’s, 1 appartement met één slaapkamer, 3 appartementen met 2 slaapkamers en 4 appartementen met drie slaapkamers voorzien;
• op de vijfde, zesde en zevende verdiepingen worden telkens 5 studio’s, 1 appartement met één slaapkamer, 6 appartementen met 2 slaapkamers voorzien;
• in totaal zijn er 116 woonentiteiten waarvan 37 studio’s,  22 met één slaapkamer, 50 met twee slaapkamers en 7 met drie slaapkamers;
• alle appartementen beschikken over een private buitenruimte (terrassen en wintertuinen of daktuinen);
• de daken worden voorzien als intensief en extensief groendaken.

-          afwerking gevel:

• de gevels worden volledig bekleed met rood gepigmenteerd betonnen panelen;
• het gevelschrijnwerk wordt uitgevoerd in bronskleurige geanodiseerd aluminium;
• de balustrades en de hekwerken worden voorzien uit ronde stalen spijlen.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener lasten kan verbinden aan omgevingsvergunningen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau.

Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

Met toepassing van de principes uit het kaderbesluit van 9 maart 2018 inzake stedenbouwkundige ontwikkelingskosten (jaarnummer 2203) wordt het maximale bedrag voor de stedenbouwkundige last vastgesteld op 493.950,00 euro.

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Nieuw-Zuid werden vastgelegd in een overeenkomst stedenbouwkundige lasten voorgelegd aan de gemeenteraad op 26 mei 2014 (jaarnummer 455), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 30 maart 2015 (jaarnummer 164) en op 24 april 2017 (jaarnummer 239). Het normbedrag kan bijgevolg beschouwd worden als voldaan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1 zone voor centrumfuncties (ce1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 20 trappen:
§1 Over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet voor een breedte van minstens 125 cm gezorgd worden, telkens gemeten tussen de onafgewerkte binnenmuren, indien aanwezig, zodat na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen, een breedte van minstens 100 cm, vrij van obstakels, gegarandeerd wordt, wat gebruikers toelaat zich zonder hinder langs de trap te verplaatsen;
§4. Aan beide zijden van de trap moet een trapleuning aangebracht worden, die doorloopt ter hoogte van eventuele tussenbordessen. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand.

-          artikel 24 draairuimte:
voor en achter de deuren van de tellerlokalen  op niveau -1 is er geen draairuimte van 150 cm voorzien;

-          artikel 27 parkeerplaatsen:

• er zijn 7 aangepaste parkeerplaatsen voorzien, waar er minstens 8 aangepaste parkeerplaatsen zou moeten zijn;
• aangepaste parkeerplaats nr.15 bevindt zich te ver van een toegankelijke ingang;
• de lengtes van de aangepaste parkeerplaatsen zijn geen 6 meter voorzien en de breedte van parkeerplaats nr.58 heeft geen breedte van 350 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
er is geen lokaal voorzien met een minimale vloeroppervlakte van 37m² en bijhorende leidingschachten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd
De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 24/09/2018.

De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning:

“De maatregelen in de archeologienota bekrachtigd op 24/09/2018 met referentienummer https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/8606moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota en het Onroerenderfgoeddcreet van 12 juli 2013”.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er wordt afgeweken van de Antwerpse bouwcode artikel 37’Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers’. Een afwijking kan worden toegestaan met behulp van art. 3 van de BC, het gebouw wordt immers aangesloten vanaf 1ste ingebruikname op het lokaal aanwezige warmtenet. Het centrale stooklokaal voldoet dus aan de reële behoefte van het gebouw, en daarmee aan de geest van het artikel.

Daarnaast is de aanvraag ook niet in overeenstemming met artikels 20, 24 en 27 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Dit kan opgelegd worden in voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voor een vrijstaand gebouw maakt deel uit van de ontwikkeling van het stadsontwikkelingsgebied Nieuw Zuid. Het gebouw dat in de aanvraag wordt benoemd als Blok 19, wordt opgetrokken in striga 4.

Het programma omvat commerciële ruimtes op het gelijkvloers, 116 appartementen op de acht verdiepingen en een collectieve daktuin. De aangevraagde functies zijn conform de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Nieuw Zuid en zijn verenigbaar met de aanwezige functies in het in ontwikkeling zijnde stadsweefsel. Wat bekrachtigd wordt in het gunstig advies door de stedelijke dienst Business en innovatie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De dienst Mobiliteit merkt op dat voor het bouwen van 116 appartementen 296 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          59 appartementen/studio’s met 1 slaapkamer = 59 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 118

-          50 appartementen met 2 slaapkamers = 50 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 150

-          7 appartementen met 3 slaapkamers = 7 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 28

Voor de commerciële ruimtes (361m2) moeten er 3 fietsstalplaatsen voor het personeel voorzien worden (0.6/100m2) en 8 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers (2/100m2).

In het totaal moeten 307 fietsstalplaatsen voorzien worden (296 + 11).

In de ondergrondse parking worden er 245 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met goot. Op het gelijkvloers worden er 32 fietsstalplaatsen voorzien voor gewone fietsen en 33 fietsstalplaatsen voor bakfietsen. Op het openbaar domein worden voldoende fietsbeugels voorzien voor de bezoekers.

Het advies op het gebied van mobiliteit is gunstig

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Blok 19 is opgevat als een U-vormig volume met een maximaal 8 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 28,63 meter.

Visueel-vormelijke elementen

De woontoren wordt gekenmerkt door een rechte buitenschil met terrassen en wintertuinen die telkens een inwaartse knik maken. De ‘bigger en cheapers’ zijn alzijdig uitgewerkt, doordat de gewone terrassen dezelfde vormentaal aannemen. De volledige geïsoleerde buitenschil van de bebouwing zal worden gerealiseerd in een kleurpalet van rood gekleurd beton. De bigger and cheapers worden ook uitgevoerd in rood gepigmenteerde betonplaten, met roodbruin gelakt stalen schrijnwerk.

Het project werd voorafgaand ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie op 10 juli 2018. De commissie formuleerde een voorwaardelijk gunstig advies met volgende onderzoeksvragen:

• Aandacht voor levendigheid en duidelijke overgang en begrenzing van publieke en private ruimte in aansluiting met de naastgelegen striga’s
• Het gelijkvloers dient voldoende hoog te zijn in functie van de beleving en ruimtelijkheid
• Aandacht voor een kwalitatieve detaillering, levendigheid en textuur en behandeling staal.
• Aanleg openbaar domein: aandacht voor kwalitatieve overgang van trottoir naar binnentuin ( in samenspraak met Bas Smets)

Voorliggende aanvraag komt tegemoet aan deze opmerkingen.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone, nl. de Antwerpse binnenstad. Omdat het projectgebied is groter is dan 3000 m² en de ingreep in de bodem groter dan 1000 m², dient volgens het Onroerenderfgoeddecreet hiervoor een archeologienota verplicht.

Er werd hiervoor voorwaardelijk gunstig advies gegeven door de stedelijke dienst onroerend erfgoed, waarbij de gegeven voorwaarden aan de vergunning moeten worden gekoppeld.

Bodemreliëf

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen.

“Op de site werden bodemsaneringswerken uitgevoerd (OVAM dossiernummer: 5236). In de eindevaluatie wordt gesteld dat er geen ernstige verontreiniging meer aanwezig is volgens de bodemsaneringsnormen. Voor de aanleg van de ondergrondse parking dient er echter een bemaling uitgevoerd te worden. Het is belangrijk dat er rekening wordt gehouden met nog aanwezige verontreiniging bij de lozing van het bemalingswater.

Werken voor het onttrekken van grondwater zijn opgenomen in bijlage III van het Mer-besluit. Er dient bij de meldings- of vergunningsaanvraag dan ook een m.e.r.-screeningsnota toegevoegd te worden.

De aandacht van de bouwheer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³/jaar of een bemaling dieper dan 4m onder maaiveldniveau moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie of rapport bevatten.”

Het advies opgelegd door de stedelijke dienst milieuvergunningen wordt niet gekoppeld als voorwaarden aan deze vergunning. De aanvrager dient zich echter wel in overeenstemming te brengen met de geldende regelgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet zo in het voorliggend project, waardoor een groot deel van de  woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamer-appartement. Op een oppervlakte kleiner dan 110m² wordt dan weer onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamer-appartement.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Een goede mix resulteert in een gemiddelde opp. per wooneenheid van minimum 80m², in het huidige project is dat slechts 60m².

Gezien de onevenwichtige mix en het hoge aantal te kleine twee- en drieslaapkamer-appartementen wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Er werd gunstig advies geleverd door de stedelijke dienst stadsontwikkeling energie en milieu wat betreft met betrekking tot lucht en geluid.

“Luchtkwaliteit: gunstig

Omgevingslawaai: gunstig mits voorwaarde dat de akoestische prestatie van het gebouw volstaat om een normaal akoestisch comfort te realiseren bij een gevelbelasting van 65 dB(A) aan de kant van de D’Herbouvillekaai  (volgens de norm NBN S01-400-1 of actuelere norm).”

Dit laatste kan als voorwaarde aan een vergunning worden gekoppeld.

De verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt geen opmerking op het voorstel.

De voorwaardelijk gunstig adviezen van Fluvius, de ASTRID-veiligheidscommissie en Vlaamse Waterweg en Vlaamse milieumaatschappij worden integraal aan de vergunning gekoppeld. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, gezien de onevenwichtige mix in oppervlakte/aantal slaapkamers van de appartementen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Artikel 4.2.20 §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordering van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.