2019_CBS_01952 - Omgevingsvergunning - OMV_2018155225. Heer van Bergenstraat 8. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/04/1972: vergunning (18#54534) voor een woning.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit vier bouwlagen onder een plat dak;

-          het gebouw is ingericht met een eengezinswoning op de benedenverdieping en de eerste verdieping voorzien van een interne spiltrap;

-          op de bovenliggende verdiepingen zijn burelen voorzien;

-          de burelen zijn apart bereikbaar via de trappenhal of lift;

-          onder het gebouw is een garage voorzien voor 5 wagens;

-          de voorgevel is afgewerkt met grijs gevelmetselwerk en grijze betonplaten, het buitenschrijnwerk in aluminium.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          de bestaande eengezinswoning met burelen met een netto-vloeroppervlakte van 380,8 m2 wordt omgevormd tot een meergezinswoning;

-          op de benedenverdieping wordt aan de straatzijde een studio voorzien met een oppervlakte van 34,38m²;

-          aan de tuinzijde wordt een appartement ingericht met 2 slaapkamers en een oppervlakte van 94,30m²;

-          op de eerste, tweede en derde verdieping voorziet men telkens een appartement met 2 slaapkamers en een oppervlakte van 98,52m²;

-          op het dak wordt een gemeenschappelijk terras aangelegd van 70,96m²;

-          buiten de studio beschikken alle wooneenheden ook over een private buitenruimte;

-          aan de zijgevel worden de bestaande balkons uitgebreid tot volwaardige terrassen met een oppervlakte van 9,72m²;

-          de bestaande parkeerplaatsen in de kelder blijven behouden, hier wordt fietsenberging voor 10 fietsen aan toegevoegd;

-          de gevels worden opgeknapt, het buitenschrijnwerk vervangen door zwart aluminium;

-          de terrassen aan de zijgevel worden voorzien van houten latwerk om de privacy te bewaren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28: minimale private buitenruimte

De studio op het gelijkvloers beschikt niet over een private buitenruimte.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Het verbouwen tot een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

3 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers ? 3 x 3 = 9

1 bijkomend appartement met 1 slaapkamer ? 1 x 2 = 2

Er moeten 11 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging voor 10 fietsen ingericht in de kelder.

Deze is bereikbaar via de helling naar de parking voor auto’s.

Er moet met een verkeerslicht gewerkt worden zodat fietsers en auto’s niet tegelijk in- of uit kunnen rijden, wat als voorwaarde zal worden opgelegd bij een vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Hoewel alles aan het gebouw (morfologie, indeling, een ruime ondergrondse parking voor 5 auto’s, identieke verdiepingsindeling, verticale circulatie via zowel trap als lift en badkamers op iedere verdieping) wijst op de typologie van een appartementsgebouw betreft de aanvraag het opdelen van een vergunde ééngezinswoning met kantoorruimten naar 5 woongelegenheden.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen, zoals ook deze te beschermen. Hoewel vier van de vijf voorziene wooneenheden kwaliteitsvol en met een oppervlakte van 100 m2 voldoende ruim zijn is deze oppervlakte onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van één grote woongelegenheid naar 5 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze doet stijgen. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor kan gesteld dat de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient om deze reden ongunstig geadviseerd te worden.

De vijfde wooneenheid betreft een studio van exact 35 m2. Bij de intekening van de studio dient opgemerkt dat deze voorzien is van een afgescheiden slaapkamer, bijgevolg dient aanschouwd te worden als een te klein één-slaapkamerappartement. Bovendien beschikt deze woongelegenheid met over een private buitenruimte.

Het lijkt aangewezen, zoals ook reeds meegegeven werd in voorbespreking, bij een nieuwe aanvraag te onderzoeken of deze studio intern kan verbonden worden met de erboven gelegen wooneenheid waardoor deze samen een grote wooneenheid zal vormen van meer dan 130 m2 en bovendien gelegen is aan een zeer ruim terras.

Visueel-vormelijke elementen

Gezien de werken zich voornamelijk intern bevinden zullen de gevels nagenoeg ongewijzigd blijven. Enkel aan de zijgevel zullen nieuwe terrassen worden voorzien. Verder zal het buitenschrijnwerk vervangen worden door zwart aluminium  buitenschrijnwerk. Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studio op het gelijkvloers beschikt niet over een private buitenruimte. Deze woongelegenheid beschikt bijgevolg over onvoldoende woonkwaliteit. Deze woongelegenheid wordt ongunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de draagkracht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.