2019_CBS_00569 - Omgevingsvergunning - OMV_2018114500. Bordeauxstraat 9. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

HINDER 

Wegnemen licht:De aanvraag voorziet een volume van vier bouwlagen tegenaan de

scheimuur links en houdt hierbij geen rekening met de bestaande aanwezige ramen in de

scheimuur waarvoor een erfdienstbaarheid werd gevestigd.

Beoordeling:

Er wordt opgemerkt dat er in de aanvraag deels rekening werd gehouden met het bestaande grote raam in de vrijstaande scheimuur met het pand links voor wat betreft het aspect licht en luchtscheppingen, maar niet met de twee kleinere ramen ernaast.  In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze

rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.

Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond

Schenden van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk op het dakterras vanaf een zone op het dak dat ooit kan gebruikt worden als dakterras;

Beoordeling: Deze zone is in de aanvraag aangegeven als groendak. Om deze zone om te vormen tot een terras is een balustrade nodig en dus een gevelwijziging wat deze werken vergunningsplichtig maakt. Er is bijgevolg geen reden te veronderstellen dat deze zone anders gebruikt zal worden dan aangegeven in de aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond;

Verlies van uitzicht:Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht vanop het naastgelegen dakterras door de verhoging van het bestaand volume met een extra teruggetrokken verdieping;

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de straat gekenmerkt wordt door een mix van gebouwen met verschillende bouwhoogten, met een verschillend aantal bouwlagen en verschillende dakvormen. De omgevingsambtenaar is van mening dat de beoogde daklaag boven de vierde bouwlaag zich ruimtelijk inpast in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de daklaag brengt echter hierdoor de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond;

HARMONIE

Niet in harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving doordat het mansardedak niet aansluit met de dakvorm van het gebouw rechts, noch wat betreft de dakvorm, noch wat betreft de nokhoogte.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de straat gekenmerkt wordt door een mix van dakvormen. De omgevingsambtenaar is van mening dat de beoogde dakvorm ruimtelijk inpasbaar is in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond;

Niet in harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving wat betreft bouwhoogte en kroonlijsthoogte.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de straat gekenmerkt wordt door een mix van gebouwen met verschillende bouwhoogten en met een verschillend aantal bouwlagen. Het is de taak van de omgevingsambtenaar om te oordelen of de hoogte en het volume ruimtelijk aanvaardbaar zijn. Deze is van mening dat de kroonlijsthoogte slechts een weinig hoger is dan deze van het aanpalende pand, de beoogde teruggetrokken daklaag boven de vierde bouwlaag zich ruimtelijk inpast in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond;

VOORSCHRIFTEN

CHE-regel: Het bezwaar dat de voorziene dakvorm met het erboven achteruitgelegen dakterras op het neoclassicistische burgerhuis niet past en bijgevolg afbreuk doet aan de bestaande culturele en esthetische waarde van de woning.

Beoordeling:  De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst monumentenzorg. Deze gaven een gunstig advies. Het advies is ongegrond.

Bouwcode: Het bezwaar dat er twee  twee-slaapkamerwoningen op de eerste en tweede verdieping, strijdig met de ontwerptekst van de in herziening zijnde bouwcode,  geen 80 m2 zijn.

Beoordeling:  Het is correct dat de oppervlaktes van deze twee wooneenheden niet beantwoorden aan de ontwerptekst van de in herziening zijnde bouwcode. Enerzijds dient opgemerkt dat deze twee woonentiteiten, ondanks hun beperktere oppervlakte zeer praktisch zijn opgebouwd , anderzijds worden deze twee te kleine wooneenheden ruim gecompenseerd worden door enkele veel grotere wooneenheden. Aangezien het een aftoetsing betreft van een ontwerptekst van een herziening zijnde bouwcode is deze nog niet verordenend, het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

Levendige plint:Het bezwaar dat er niet wordt voldaan aan de gewenste levendige plint door de aanwezigheid van een ongedefinieerd salon vooraan.

Beoordeling: Een salon is volgens Van Dale een ontvangstkamer, wat vanuit de bouwcode aanzien wordt als verblijfsruimte. Het advies is ongegrond.

PARKEREN

Tekort aan parkeerplaatsen: Het bezwaar dat er  slechts 1 parkeerplaats wordt voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor deze aanvraag. Omwille van de erfgoedwaarde van het bestaande pand is het niet mogelijk om meer parkeerplaatsen te voorzien op eigen terrein. Bovendien bevinden er zich momenteel kantoren in het pand waarvan de parkeerbehoefte hoger is dan deze na verbouwing. De parkeerbehoefte zal dus afnemen.

Het bezwaar is ongegrond

Bereikbaarheid fietsenkelder: Het bezwaar dat de fietsenkelder te klein is en niet of moeilijk bereikbaar is.

Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor deze aanvraag.  Opgemerkt werd dat de lift inderdaad te klein is waarbij werd opgelegd een bijkomende trap met trapgoot te voorzien. Hierdoor kan de oppervlakte ingenomen door de trap bijgevoegd worden bij deze van de fietsenberging.

Het bezwaar is gegrond 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/12/1960: vergunning (18#41853) voor verbouwing;

-          25/09/1996: vergunning (86#960885) voor saneren van een dakkapel;

-          07/10/1999: vergunning (86#980204) voor verbouwen van kantoren;

-          25/01/2018: weigering (20171502) voor ombouwen en uitbreiding van een kantoorgebouw naar appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder schuin dak;

-          de kroonlijsthoogte bedraagt 13,10 meter en de nokhoogte 16,47 meter;

-          uit het schuine dak is rechts een hap genomen om een terras te creëren met errond een glaspartij;

-          links van het pand bevindt zich een garagepoort met daarboven op 5 meter van de voorgevellijn een teruggetrokken bouwlaag onder plat dak;

-          de garagepoort is uitgevoerd in staal met veel glas;

-          het hele perceel is dichtgebouwd op een koer van 2,10 breed op 7,96 lang achteraan rechts op het perceel;

-          de bouwdiepte bedraagt 32,87 meter;

-          de bouwdiepte op de tweede verdieping bedraagt 9,11 meter;

-          de breedte van de twee volumes samen geeft een voorgevelbreedte van 13,43 meter;

-          het hoofdvolume heeft 4 traveeën en heeft een witte gecementeerde voorgevel;

-          het schrijnwerk van de eerste verdieping komt tot tegen de vloerpas en geeft toegang tot een balkon over de hele breedte van het hoofdvolume;

-          het schrijnwerk is van hout en is in het wit geschilderd, in het blauw voor de voordeur;

-          het gebouw is ingericht als kantoorruimte met aanhorigheden.

Bestaande toestand

-          boven de garagepoort zit in de bouwlaag tussen de 2 ramen in een deur naar het plat dak vooraan;

-          de garagepoort is een sectionaalpoort zonder ramen.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het omvormen van een kantoorgebouw naar een gebouw met residentiële functie;

-          de sectionaalpoort wordt vervangen door een poort met 2 openslaande vleugels met glas erboven;

-          boven de garagepoort wordt een nieuw volume opgetrokken van 4 bouwlagen met een totale bouwhoogte van 18,91 meter;

-          de nieuwe gevel wordt wit gepleisterd en heeft zwart geschilderd, houten schrijnwerk;

-          de bovenste verdieping van het nieuwe volume springt 2 meter in en is afgewerkt met zwarte leien;

-          het nieuwe volume heeft boven de poort 2 traveeën;

-          het schuine dak boven het hoofdvolume wordt afgebroken en vervangen door een mansardedak met daarin een raamplaatsing gelijk aan de verdiepingen eronder (4 traveeën);

-          op de gelijkvloerse verdieping wordt het raam uiterst links vervangen door een deur;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich rechts een appartement met een slaapkamer van 170 vierkante meter netto-vloeroppervlakte;

-          de open koer achteraan rechts blijft gevrijwaard van bebouwing en daarbovenop wordt een extra 82 vierkante meter bebouwing gesloopt waardoor een U-vormige tuin rond de bebouwing gecreëerd kan worden;

-          in het volume van het garagegebouw wordt een opening in de bebouwing gemaakt om een patio van 13 vierkante meter te creëren, die licht en lucht brengt naar de slaapkamer en leefruimte van het appartement aldaar;

-          het linkse appartement op de gelijkvloerse verdieping heeft een netto-vloeroppervlakte van 75,36 vierkante meter;

-          de ruimte achter de garagepoort waarachter vroeger een inkom lag wordt nu in gebruik genomen als garage en met die afmetingen afgebakend;

-          centraal ligt een traphal met nieuwe lift;

-          op de eerste verdieping bevinden zich twee tweeslaapkamerappartementen: links een van 76,38 vierkante meter netto-vloeroppervlakte en rechts een van 181,14 vierkante meter;

-          op de eerste verdieping van het linkse volume is de bebouwing 10 meter teruggebracht tot een bouwdiepte van 14 meter zodat de patio eronder voldoende lucht en licht krijgt;

-          de bouwdiepte van de tweede verdieping loopt over de beide volumes gelijk en bedraagt 14 meter;

-          de netto-vloeroppervlakte van de tweeslaapkamerappartementen links en rechts op de tweede verdieping bedraagt respectievelijk 69,52 vierkante meter en 81,81 vierkante meter;

-          op de derde verdieping bevindt zich rechts een tweeslaapkamerappartement van 81,81 vierkante meter dat identiek wat betreft indeling is aan het appartement er vlak onder;

-          aan de linkerkant bevinden zich de 3 slaapvertrekken en sanitaire ruimte van een duplexappartement;

-          op de vierde verdieping boven de garage bevindt zich de leefruimte van het duplexappartement dat samen met de verdieping eronder een netto-vloeroppervlakte heeft van 117,17 vierkante meter;

-          op het platte dak rechts van de leefruimte bevindt zich een groot dakterras van 60,4 vierkante meter;

-          op de derde en vierde verdieping is links halverwege de bebouwing een uitsparing gemaakt van 1.9 meter op 4,10 meter omdat het naburige pand links daar een raam heeft zitten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje op volgend punt:

-          artikel 1.2.3: de bouwdiepte van de gelijkvloerse en eerste verdieping overschrijdt de 24 + 2 meter.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

-          artikel 18 het niveauverschil van 19 cm wordt niet overbrugt door een combinatie van helling en trap of door een combinatie van trap en lift.

-          artikel 22 algemene bepalingen:
de deuren van de het meterlokaal en de fietsenberging in de kelder zijn minder dan 85 cm breed.

-          artikel 24 er is geen vlakke draairuimte tussen helling en draairuimte van de inkomdeur

-          artikel 25 er is aan de deur naar de fietsenstalling geen vrije wand- en vloerbreedte naast de deur aan krukzijde

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 24 Minimale hoogte van ruimten:

De fietsenberging is slechts 200 cm i.p.v. min. 220 cm

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
er is geen geveltekening waarop de afmetingen van het raam in de keuken zichtbaar zijn, als de lichtdoorlatende oppervlakte van het raam kleiner is dan 2,5 vierkante meter voldoet de leefruimte niet aan het minimaal te behalen percentage van lichtdoorlatende oppervlakte;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
er staan 40 fietsstalplaatsen ingetekend, maar er is geen elektrisch oplaadpunt weergegeven. Bovendien is de fietsenberging voor fietsen met grotere afmetingen zoals bijvoorbeeld een bakfiets  niet toegankelijk omdat een dergelijke fiets niet in de lift past;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
er is slechts een parkeerplaats in het gebouw, maar er zijn 8 woongelegenheden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid:

De aangevraagde bestemming is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Parkeerparagraaf van toepassing

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode (tabel in artikel 30 als bijlage) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

3 appartementen met 1 slaapkamer ? 3 x 2 = 6

4 appartementen met 2 slaapkamers ? 4 x 3 = 12

1 appartement met 3 slaapkamers ? 1 x 4 = 4

In totaal moeten 22 fietsenstallingen voorzien worden.

Er is een fietsenberging ingericht in de kelder. Hier zijn enkel een hangsysteem voorzien waarbij de haken te dicht bij elkaar hangen.

Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten gewone stallingen zijn. De overige mogen alternatieve systemen zijn. De inrichtingsprincipes uit de bouwcode moeten gevolgd worden. (afstanden tussen, de stallingen, achter de stallingen, bereikbaarheid,…). Bovendien moet er minstens één oplaadpunt voorzien worden.

De kelder is enkel te bereiken via een lift. Deze lift is te klein om met de fiets te gebruiken. De lift moet voldoende groot zijn zodat een gezin deze samen kan gebruiken. Er dient een lift voorzien te worden met een kooi van minstens 1m20 x 2m10 zoals voorzien was in de vorige aanvraag AN9/B/20171502. Aangezien de aanpassingen te ingrijpend is kan bovenstaande niet in voorwaarde worden opgelegd. Het is echter wel mogelijk een bijkomende trap met fietsgoot te voorzien in de garage naast de inkomhal, wat in voorwaarde zal worden opgelegd. Hiervoor dient de deur vanuit de inkomhal naar de garage te worden verplaatst naar de andere zijde. De ruimte ingenomen door de bestaande trap dient bijgevoegd te worden bij deze van de fietsenstalling.

Bovenstaande oplossing werd nog niet afgetoetst bij de brandweer.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de fietsenstalling slechts 200 cm hoog is. Dit is 20 cm lager dan het vanuit de bouwcode vereiste minimum. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd de fietsenberging uit te diepen tot de vereiste vrije hoogte bekomen is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De aanvraag betreft de verbouwing van een karaktervol pand met naastliggende garage, vergund als kantoorruimte, tot meergezinswoning. Op het gelijkvloers worden twee appartementen voorzien; links een smal appartement achter de bestaande te behouden garage en rechts een groot appartement met achteraan een ontpitte zone die dienst doet als tuin ter grootte van 20 % van de perceeloppervlakte. Op de eerste verdieping bevinden zich eveneens twee appartementen  waarvan de rechtse zeer diep is, het gehele bestaande landschapskantoor inneemt. Op de tweede en derde verdieping bevinden zich ook telkens twee appartementen tot op 14 meter diep.

Het bovenste appartement links betreft een duplex met een tweede bouwlaag in het teruggetrokken volume op de vierde verdieping.

Het geveldeel dat voorbij de bestaande gevel komt, boven de garage, wordt uitgewerkt als een nieuw bijgevoegd volume met een kroonlijsthoogte een weinig hoger dan deze van het aanpalende pakhuis en een teruggetrokken daklaag.

Het bestaande hellend dak op de herenwoning wordt vervangen door een mansardedak en vormt een waardige beëindiging van de onderliggende gevel.

Het terras achteraan op de eerste verdieping behoort niet tot het te behouden waardevolle volume en bevindt zich strijdig met het RUP bovendien ver voorbij de  maximale toegelaten bouwdiepte. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en zal hierom uitgesloten worden van vergunning. Het terras dient, binnen de voorziene raamopeningen, inpandig voorzien worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan mits bovenstaande ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen:

De gevel van de bestaande herenwoning wordt daar waar nodig hersteld. De leegte boven de naastliggende garage wordt evenals de herenwoning afgewerkt in een witte pleister maar distantieert zich er van doordat deze in uitwerking duidelijk refereert naar een pakhuisarchitectuur.

De ramen zullen worden uitgevoerd in zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk met onderaan dorpels in blauwe steen. Het teruggetrokken dakvolume zal worden uitgewerkt in donkere gevelleien. Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten:

De voormalige statige herenwoning (vermoedelijk de directeurswoning horende bij de links aanpalende graannatie ‘The Antwerp Grain Work Company’) met neoclassicistische lijstgevel van drie bouwlagen en vier traveeën onder zadeldak is volgens het RUP Eilandje gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.  De bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in deze zone wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De geplande werken gaan uit van grondige aanpassingen aan de bestaande toestand.

Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gelet op het behoud van het globale stadslandschap meer bepaald de kenmerkende bebouwing voor het Eilandje. Representatief voor de straat met bebouwing uit de tweede helft van de 19e eeuw en begin 20ste eeuw zijn de pakhuizen en neoclassicistische woonhuizen. De wisselende gevelopbouw, ritmiek, materiaalgebruik en volume/schaal van deze specifieke bebouwing vormen een meerwaarde.

Intern wordt de indeling sterk gewijzigd op de verschillende verdiepingen. De waarde van het interieur is vrij beperkt, zoals blijkt uit het toegevoegde rapport. De waardevolle elementen (gelijkvloerse inkom met naastgelegen salon, interieurafwerking inkomhal, pleisterplafond gelijkvloers salon, gietijzeren kolommen in het magazijn, halfronde bovenlichten in het magazijn) blijven behouden.

De voorgestelde wijzigingen houden voldoende rekening met de erfgoedwaarden van het pand.  Het nieuwe volume vormt duidelijk geen geheel met het bestaande volume, dat hierdoor afleesbaar blijft als 1 geheel.

Als voorwaarden zal gesteld worden dat de waardevolle interieurelementen behouden moeten blijven en dat het buitenschrijnwerk op de verdiepingen van het bestaande pand moeten uitgevoerd  worden met een correcte profilering. Detailtekeningen moeten worden  voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Opgemerkt werd dat de aanvraag strijdig is met de verordening toegankelijkheid :

-          Er is geen voldoende grote vrije vlakke draairuimte achter de inkomdeur. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd de helling te verleggen naar achter zodat er tussen de draairuimte van de inkomdeur en de voet van de helling nog een voldoende grote vrije vlakke draairuimte rest.

-          Ook achter de deur naar de fietsenberging is er geen voldoende grote vrije en vlakke draairuimte aanwezig. Ook hier kan geen afwijking worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd de fietsen naast de deur te voorzien tegen de tegenoverliggende scheimuur waardoor er naast de deur voldoende ruimte ontstaat. De deur dient bovendien te worden gewijzigd in een rechtsdraaiende deur om in overeenstemming te komen met artikel 25 van de verordening; aan geen van beide zijden van deze deur is er momenteel en vrije wand en vloerbreedte aan krukzijde

-          De deuren van het meterlokaal en de fietsenstalling zijn onvoldoende breed. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De breedte ervan dient te worden aangepast, in overeenstemming met de bepalingen van de verordening, wat als voorwaarde zal worden opgelegd.

-          Het niveauverschil van 19 cm op het gelijkvloers wordt, strijdig met de verordening enkel overbrugt door een helling. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd de binnenpas, die in de aanvraag gelijk is met de buitenpas, 1 a 2 cm te verhogen zodat het niveauverschil niet lager groter is dan 18 cm.

Er dient bijkomend opgemerkt vanop het terras van woning 1.1 inkijk in de woning 1.2. is. Op vlak van privacyhinder kan dit niet toegestaan worden, voorwaardelijk zal worden opgelegd dit raam te voorzien van ondoorzichtig glas.

Er dient opgemerkt dat de woonruimte van het gelijkvloers 14 meter diep is, er enkel een raam is aan de achterzijde waardoor de zone aangegeven als “living” en de zone achter de slaapkamer strijdig met de bouwcode, onvoldoende daglicht zal krijgen. De aanwezigheid van voldoende daglicht wordt gezien als een basiskwaliteit voor een verblijfsruimte. Hier kan bijgevolg geen afwijking op worden toegestaan. Indien de patio van de naastliggende woning 0.1 echter gespiegeld wordt, komt deze tegen de scheimuur te liggen met woning 0.2. Bijgevolg kan er in deze wand een raam worden gemaakt, voorzien van ondoorzichtig glas, waardoor ook achteraan de woonruimte daglicht zal zijn.

Er wordt opgemerkt dat er in de aanvraag rekening werd gehouden met het bestaande grote raam in de vrijstaande scheimuur met het pand links, waarvoor een erfdienstbaarheid werd gevestigd. In de aanvraag werd hiervoor een lichtschacht voorzien van 190 cm bij 401 cm of de breedte van het raam.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      Minimum de helft van de fietsenstallingen als gewone stallingen te voorzien. De overige mogen alternatieve systemen zijn. De inrichtingsprincipes uit de bouwcode moeten gevolgd worden.

3.      Een trap met fietsgoot te voorzien vanuit de garage naast de inkomhal, zoals in rood aangegeven op de plannen en deze aanpassingen conform de brandvoorschriften uit te voeren;

4.      De deur naar de garage vanuit de inkomhal te verplaatsen naar de andere zijde;

5.      De fietsenberging uit te diepen zodat deze, conform de bouwcode minimaal 220 cm hoog is;

6.      De waardevolle interieurelementen te behouden en het buitenschrijnwerk op de verdiepingen van het bestaande pand uit te voeren met een correcte profilering. Detailtekeningen moeten worden  voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

7.      De helling achter de inkomdeur te verleggen naar achter zodat er, conform de verordening toegankelijkheid, een voldoende grote vlakke draairuimte is tussen helling en draairuimte van de deur;

8.      De deur naar de fietsenstalling van draaizin te wijzigen zodat er naast de deur aan krukzijde een voldoende grote wand en vloerbreedte, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, ontstaat;

9.      De breedte van de deuren van het meterlokaal en de fietsenstalling aan te passen zodat deze in overeenstemming zijn met de bepalingen van de verordening;

10.  De binnenpas achter de inkomdeur met 1 à 2 cm te verhogen zodat het door de helling te overbruggen niveauverschil niet groter is dan 18 cm;

11.  Het raam tussen het terras van woning 1.1 en de woning 1.2 te voorzien van ondoorzichtig glas;

12.  De patio van woning 0.1 te voorzien tegen de scheimuur met woning 0.2 waardoor er een raam moet gemaakt worden naar deze patio. Dit raam moet voorzien worden van ondoorzichtig glas;

13.  Het terras op de eerste verdieping inpandig te voorzien;

14.  Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

15.  Er moet bouwrecht bekomen worden van de eigenaar van de loft in het aanpalende pand waar tegenaan wordt gebouwd.

Uitsluitingen

Het terras achteraan op de eerste verdieping wordt uitgesloten van de vergunning.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

In het voorliggend project is de oppervlakte van woning 2.1 met twee slaapkamers beperkt om voldoende wooncomfort te bieden. Op een oppervlakte tot 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamer appartement.

Er zal in voorwaarden worden opgelegd dat dit appartement moet omgevormd worden tot een éénslaapkamer appartement, dit kan door de twee naast elkaar gelegen slaapkamers te verbinden tot één grote slaapkamer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.