2019_CBS_00288 - Omgevingsvergunning - OMV_2018094955. Broederminstraat 36A. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/12/2013: vergunning (20135235) voor het afbreken van de bestaande bebouwing en het bouwen van appartementsgebouwen met twintig appartementen, zes grondgebonden woningen, praktijkruimte, commerciële ruimte en ondergrondse parking;

-          25/11/2016: vergunning (20161773) voor het bouwen van 31 appartementen, 3 woningen, 1 handelsruimte en een ondergrondse parking.

Laatst vergunde toestand

-          een appartementsgebouw met een gelijkvloerse handelsruimte en een ondergrondse garage over twee lagen;

-          het gebouw heeft vijf bouwlagen onder een plat dak;

-          de gevels worden opgetrokken in witte genuanceerde gevelsteen.

Bestaande toestand

-          de bestaande gebouwen op het terrein zijn reeds afgebroken;

-          de twee appartementsgebouwen, de drie woningen en de ondergrondse garage zijn in opbouw;

-          de ondergrondse garages zijn bijna klaar en men begint met de opbouw van de gebouwen.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een appartementsgebouw zonder het aantal woongelegenheden te wijzigen;

-          ter hoogte van de twee kelderverdiepingen werden in uitvoering ten opzichte van de vergunde toestand enkele wanden en stabiliteitselementen gewijzigd in functie van planconfiguratie. Bij wijze van regularisatie werden deze beperkte wijzigingen van stabiliteit technische aard toegevoegd aan deze aanvraag;

-          het volume van de al vergunde liftkern op de vijfde verdieping van het appartementsgebouw wordt horizontaal uitgebreid. Het appartement A.4.3. (4e verdieping) kan zo intern worden verbonden met de vijfde verdieping waardoor een duplex ontstaat;

-          het bijkomende bouwvolume heeft een breedte van 26,15 meter, een bouwdiepte van 8,63 meter en een bouwhoogte van 3,62 meter;

-          de geprofileerde kroonlijst, aanwezig in de vergunde toestand blijft ook behouden;

-          de afstand tot de rechtse en de linkse perceelgrens blijft behouden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Standpunt college

Het college sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot weigering van de aanvraag, doch wil opmerken dat het maximale bouwvolume met hetgeen vergund in de vorige vergunning van 2016 , niet noodzakelijk zou moeten bereikt zijn. Dit dient verder onderzocht te worden.

De huidige aanvraag heeft zijn onvolkomenheden zoals gesteld in het advies, maar mits architecturale of volumetrische aanpassingen aan het gebouw kan dit in harmonie gebracht worden met de omgeving.

 Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode:

Art. 6 Harmonie en draagkracht: de extra bouwlaag is niet in harmonie met de omgeving

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Broederminstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Broederminstraat gekenmerkt wordt door panden met drie bouwlagen met een daklaag.

In voorliggende aanvraag wordt de vergunde vijf bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een bijkomende 6de daklaag. Dit is niet kenmerkend in de nabije omgeving, een dergelijk gabarit komt niet voor. Het tegenoverliggende pand is weliswaar hoger, maar is zeer atypisch en behoudt bovendien een zekere afstand ten opzichte van de rooilijn.

Er kan dus worden gesteld dat het maximale bouwvolume reeds in de vorige vergunning van 2016 werd bereikt. De voorgestelde bouwhoogte is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening, de aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De reeds vergunde voorgevel blijft ongewijzigd. Hierin is er een verlaagde uitkragende kroonlijst voorzien tussen de vierde en vijfde bouwlaag, om harmonieus aan te sluiten bij de aanpalende panden en straatbeeld. Daardoor moet de vijfde bouwlaag visueel beschouwd worden als een daklaag.

De aanvraag voorziet echter een bijkomende daklaag op slechts 1,41 m achter de voorgevel. Het nieuwe volume is dus goed zichtbaar vanop de straat waardoor er een atypisch bouwvolume met dubbele daklagen ontstaat. Bovendien volgen de gevelopeningen van de bijkomende daklaag de strakke gevelgeleding van de onderbouw niet. De bijkomende daklaag doet bijgevolg afbreuk aan het oorspronkelijke ontwerp van de meergezinswoning en het straatbeeld. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het aangevraagde volume wordt voorzien op de plaats waar in de vergunning van 2016 een groot gemeenschappelijk dakterras is voorzien. Voldoende kwalitatieve en grote buitenruimtes zijn onontbeerlijk om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. Het supprimeren van dit dakterras kan bijgevolg niet gunstig worden beoordeeld.

De nieuwe daklaag wordt gekoppeld aan een vergund appartement met twee slaapkamers op de derde verdieping. Op die manier ontstaat er een zeer groot appartement van 216 m² met 4 slaapkamers. Het oorspronkelijke appartement wordt hierbij integraal omgevormd tot slaapgedeelte bij het leefgedeelte in de nieuwe daklaag. Het voorzien van een dergelijk grote woongelegenheid kan een meerwaarde bieden aan het woonproject, maar de geplande verbouwingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de niet kenmerkende bouwhoogte, het atypische bouwvolume met twee daklagen, de verschillende gevelgeledingen en het supprimeren van het grote gemeenschappelijk dakterras.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.