2019_CBS_01657 - Omgevingsvergunning - OMV_2018141726. Robert Molsstraat 68. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/02/2004: vergunning (86#20611) voor het vernieuwen van een tankstation cf. Vlarem met nieuwbouw van shop en appartementen;

-          09/09/2005: vergunning (545#252) voor het wijzigen van bestemming van bureel naar appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          tankstation met woning en bovenliggende appartement bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak.

Bestaande toestand

-          het appartement op de verdieping werd nooit uitgevoerd in functie van te behouden burelen met bijhorende wachtplaats.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          optrekken van een appartementsgebouw met 5 bouwlagen en een daklaag onder plat groendak met een kroonlijsthoogte van 15,35 meter en een totale hoogte van 18,50 meter;

-          voorzien van een gelijkvloerse handelsruimte, 16 appartementen en een ondergrondse parking over twee bouwlagen met 10 parkeerplaatsen en 34 fietsstalplaatsen;

-          inrichten van:

•  één tweeslaapkamerappartement van 94 m²,
• 5 éénslaapkamerappartementen van 73 m²,
• 5 éénslaapkamerappartementen van 74 m² en
• 5 éénslaapkamerappartementen van 77 m²;

-          alle entiteiten worden voorzien van een buitenruimte onder de vorm van een inpandig terras of stadstuin;

-          optrekken van de nieuwbouw in een witgrijs gevelparament gedragen door een natuurstenen plint voorzien van wit aluminium buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 22: de deuren van de parkeergarage naar de liftsassen moeten een ruwbouwbreedte van min. 105 cm hebben zodat na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van min. 90 cm gegarandeerd wordt;
• Artikel 25: voor de deur van het gelijkvloers appartement is er aan de zijde van de klink geen vrije wandruimte van min. 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikels 6 en 10, met betrekking tot de harmonie, de bouwhoogte en –diepte;
• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voor de handelsruimte voorzien;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: vanaf 30 fietsstalplaatsen moet er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig zijn;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er zijn slechts 10 parkeerplaatsen voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: er is geen opstand van 0,30 meter voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• Artikel 38 Groendaken: de gronddekking boven de ondergrondse parking is minder dan 1 meter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is op meerdere vlakken strijdig met de bouwcode.

Er is geen afvalverzameling voorzien voor de handelsruimte conform artikel 26.

Er werd één fietsstalplaats te weinig voorzien en er is geen elektrisch laadpunt aanwezig, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 29.

De aanvraag voorziet tien autostalplaatsen te weinig waardoor deze strijdig is met artikel 30. Conform artikel 34 dient een scheidingsmuur ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak een opstand van minstens 30 cm te hebben. De aanvraag voorziet hierin niet.

De grondlaag boven de ondergrondse parking bedraagt geen één meter waardoor er een strijdigheid is met artikel 38.

In de aanvraag werden ook strijdigheden opgemerkt m.b.t. de verordening toegankelijkheid. De deuren van de parkeergarage en liftsassen dienen conform artikel 22 een ruwbouwbreedte te hebben van min. 105 cm. De aanvraag voorziet 100 cm. Conform artikel 25 dient er aan de zijde van de klink een vrije wandruimte te zijn van min. 50 cm. De aanvraag voorziet 25 cm.

De aanvraag bevat onvoldoende motivatie om een afwijking op bovenvermelde artikelen uit de bouwcode te rechtvaardigen.

Er is dan ook geen reden om af te wijken van de voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan en inpasbaar in de omgeving van de Markgravelei.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het aantal voorziene parkeerplaatsen is ruimschoots onvoldoende om de parkeerbehoefte van de aanvraag op te vangen. In sommige gevallen bestaat de mogelijkheid om autostalplaatsen af te kopen. Echter is een tekort van 12 plaatsen onaanvaardbaar. Gevolgen hiervan zijn dat de aanwezige parkeerplekken in de buurt zwaarder worden belast met ongewenste verkeerssituaties als gevolg. De aanvraag is niet in staat om de noden van het voorgestelde programma op te volgen, waardoor de draagkracht van het perceel en het gebouw wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Robert Molsstraat en de Markgravelei gekenmerkt worden door klassieke herenhuizen met drie hoge bouwlagen onder schuine bedaking, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen met vier onder plat dak. Het beoogde aantal bouwlagen overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume en is niet in harmonie met het referentiebeeld. Vijf bouwlagen met extra daklaag is niet kenmerkend voor de omgeving van de Robert Molsstraat en de Markgravelei. Hogere gebouwen zoals Markgravelei 87 vormen eerder een uitzondering en zijn geen referentie om de voorgestelde bouwhoogte te motiveren. Hoger bouwen dan wat er maximaal aanvaardbaar is in een bebouwde context brengt nadelige gevolgen met zich mee zoals schaduwvorming en het beperken van daglichttoetreding naar aanwezige woningen. Hierover gaan meerdere gegronde bezwaren.

Het verhogen van de scheidingsmuur naast de achtertuin van Robert Molsstraat 66 heeft eveneens consequenties. Deze verhoging neemt een aanzienlijke hoeveelheid aan daglicht weg van de buitenruimte en de naastgelegen raamopeningen naar de woongelegenheden in het genoemde pand. Gelet op bovenstaande argumentatie is de aanvraag strijdig met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Bij een nieuw volume dient er gezocht te worden naar een goede aansluiting op de aanpalende gebouwen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Zowel de Robert Molsstraat als de Markgravelei zijn opgenomen als geheel in de inventaris onroerend erfgoed. De twee straten vertonen zeer homogene bebouwing bestaande uit burgerhuizen met onder andere neo-klassieke gevels en vormen samen een historisch waardevol geheel. De burgerwoningen zijn beeldbepalend.

De aanvraag houdt geen rekening met de aanwezige gevelopbouw, verhouding, detaillering, profilering, compositie en materiaalgebruik in de omgeving van de Robert Molsstraat en de Markgravelei. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gevelontwerp niet verenigbaar met het referentiebeeld en schiet het te kort om zich te plaatsen in een omgeving die wordt gekenmerkt door historisch waardevolle architectuur.
De aanwezige burgerwoningen zijn allen voorzien van een verhoogde gelijkvloer. De commerciële plint is te laag om in overeenstemming te zijn met de kenmerkende plinthoogte. Bovendien vindt de voorgestelde kroonlijst geen aansluiting met de gelijke kroonlijsthoogtes in de Robert Molsstraat.

Het is wenselijk dat er in overleg met de Welstandscommissie gezocht wordt naar een aanvaardbaar gevelontwerp, wat niet is gebeurd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ongunstig geadviseerd door Brandweer. Het dossier is niet in overeenstemming met de normen inzake brandpreventie waardoor het niet in aanmerking komt voor vergunning.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds, en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de sociale kwaliteit van een appartementsgebouw te garanderen als gebouw voor alle mogelijke gezinnen, maar ook als onderdeel van de wijk,  dient er een mix van verschillende groottes van appartementen te zijn.

15 éénslaapkamerappartementen en één tweeslaapkamerappartement vormen geen aanvaardbare mix.

Bodemreliëf

Een onderkeldering bestaande uit twee niveaus onder het maaiveld is vanuit stedenbouwkundig oogpunt een aanvaarbare ingreep.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• het  ongunstig advies brandweer;
• meerdere strijdigheden met de voorschriften van de bouwcode, met o.m. artikels 6 en 10, met betrekking tot de harmonie, de bouwhoogte en –diepte, en art. 30: parkeren op eigen terrein;
• strijdigheden met de goede ruimtelijke ordening (privacy en hinder), zoals ook blijkt uit gegronde bezwaren;
• het gebrek aan verschillende groottes van appartementen. 15 éénslaapkamer-appartementen en 1 tweeslaapkamer-appartement vormen geen aanvaardbare mix als gebouw voor alle mogelijke gezinssamenstellingen;
• De geringe beeldkwaliteit op een beeldbepalende locatie. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 17 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Procedure: Er werd geen gele affiche op een zichtbare plek aangebracht.

Beoordeling: Gezien de procedure een vereenvoudigde procedure betreft is kennisgeving doormiddel van een gele affiche geen verplichting. Bovendien heeft de indiener van het bezwaar kennisgenomen van de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Harmonie, beeldkwaliteit en gevelontwerp: de nieuwe voorgevel is niet in harmonie met de voor de Robert Molsstraat en de Markgravelei typische gevels in neoclassisitische, eclectische, beaux-arts- en art-nouveaustijl. Het gevelontwerp doet afbreuk aan de historische beeldwaarde van de straat.

Beoordeling: De Robert Molsstraat en de Markgravelei worden inderdaad gekenmerkt door burgerwoningen waarvan de voorgevels een architecturale samenhang vertonen met een historische beeldkwaliteit. Het is onmogelijk om een perfectie kopie van een vroeg twintigste-eeuws gevelontwerp te implementeren in een contemporain ontwerp. Wel bestaat er steeds de mogelijkheid om hedendaagse architectuur af te stemmen op een bestaand straatbeeld. De aanvraag houdt geen rekening met de aanwezige gevelopbouw, verhouding, detaillering, profilering, compositie en materiaalgebruik in de omgeving van de Robert Molsstraat en de Markgravelei. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gevelontwerp niet verenigbaar met het referentiebeeld en schiet het te kort om zich te plaatsen in een omgeving die wordt gekenmerkt door beeldbepalende historisch waardevolle architectuur.

Het bezwaar is gegrond.

3.      Parkeerbehoefte: De aanvraag voorziet onvoldoende parkeerplekken conform artikel 30 van de bouwcode. Hierdoor zal de parkeerdruk in de omgeving stijgen.

Beoordeling: Het is correct dat de aanvraag voorziet in een onvoldoende aantal autostalplaatsen conform de bouwcode.
Het bezwaar is gegrond.

4.      Afmetingen parkeerplek: De inrit van de parkeergarage is krap en de afmetingen van de parkeerplaatsen zijn te klein.

Beoordeling: De afmetingen van de autostalplaats en de autolift zijn conform de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

5.      In en uitrit parkeergarage: De uitrit van de parkeergarage aan de Robert Molsstraat zorgt voor toenemende verkeersdruk en veroorzaakt gevaarlijke verkeerssituaties. Het is beter om de uitrit te voorzien aan de Markgravelei.

Beoordeling: De Markgravelei is inderdaad beter uitgerust om personenwagens, wachtende op een autolift, tijdelijk op te vangen. Een uitrit van de parkeergarage aan de Markgravelei is in dit opzicht een betere keuze dan de Robert Molsstraat. Echter is de gevel voldoende breed om een garagepoort te voorzien.
Het bezwaar is ongegrond.

6.      Fietsstalplaatsen: De afmetingen van de fietsstalplaatsen zijn niet conform de bouwcode en zijn niet vlot bereikbaar.

Beoordeling: De afmetingen van de fietsstalplaatsen zijn in overeenstemming met de bouwcode en zijn vlot bereikbaar. Het bezwaar is ongegrond.

7.      Vrees voor schade: Het bezwaar tegen de onderkeldering en grondsanering met grondstabiliteitsproblemen en schade tot gevolg op de aangrenzende eigendomme.

Beoordeling: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van de bouwwerken is niet stedenbouwkundig maar hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden. Het bezwaar is ongegrond.

8.      Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van de omliggende eigendommen verminderen.

Beoordeling: Waardeverlies is geen aantoonbaar argument, gebaseerd op vermoedens en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

9.      Wateroverlast: Het  bezwaar tegen wateroverlast in de kelder met schade tot gevolg, omdat de riolering de vloed niet aankan bij hevige regenval.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke wateroverlast in de kelder en het gebrek aan capaciteit van de straatriolering omvat een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen het nieuwe project en de bestaande en te verwachten wateroverlast.

10.  Gelijkvloerse handelsfunctie: De Markgrave is een residentiële buurt. Het huidige overaanbod aan supermarkten, kleinhandelaars, onderwijssites en horeca tast dit residentiële karakter reeds aan met verkeersveiligheid en mobiliteitsproblemen als gevolg. Een bijkomende ondernemen doet nog meer afbreuk aan het residentiële karakter en verhoogt de parkeerdruk in de wijk waarmee de draagkracht wordt overschreden.

Beoordeling: Een gelijkvloerse handelsfunctie is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het Gewestplan. Er is geen geldend voorschrift dat een handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping niet toelaat. Handelsfuncties zijn inpasbaar in een woonwijk. Het aantal parkeerplekken is echter onvoldoende om de geschatte nood op te vangen. Het bezwaar is deels gegrond.

11.  Beleidsvisie: De aanvraag is niet in overeenstemming met de beleidsvisie van de stad om meer jonge gezinnen in de stad te laten wonen. De bijkomende 16 appartementen zorgen voor een overaanbod aan investeringsappartementen in de stad.

Beoordeling: Het klopt dat het beleid een mix aan verschillende woninggroottes promoot. Dit is geen verordenend voorschrift an sich, maar het vormt een onlosmakelijk deel van de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.

Gelet op de beoordeling van de gemeentelijke omgevingsambtenaar is het bezwaar gegrond.

12.  Bouwhoogte: De beoogde bouwdiepte neemt zon- en daglicht weg van de tuinzone en de raamopeningen van Robert Molsstraat 66.

Beoordeling: Het verhogen van de scheidingsmuur aan de achterzijde neemt inderdaad een beduidende hoeveelheid aan daglicht weg van het aanpalende pand. Het bezwaar is gegrond.

13.  Bouwhoogte:Het bezwaar tegen de nieuwe bouwhoogte van 18,5 meter met 5 bouwlagen.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Robert Molsstraat en de Markgravelei gekenmerkt worden door klassieke herenhuizen met drie hoge bouwlagen onder schuine bedaking, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen met vier onder plat dak. Het beoogde aantal bouwlagen overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume en is niet in harmonie met het referentiebeeld. Het bezwaar is gegrond.

14.  Wegnemen zonlicht: De voorgestelde bouwhoogte en diepte van de aanvraag nemen zonlicht weg van het dakterras en binnentuin van Robert Molsstraat 66.

Beoordeling: Het klopt dat de nieuwe bouwhoogte zonlicht wegneemt van het vergunde dakterras van Robert Molsstraat 66. Echter wijzigt de bestaande diepte nagenoeg niet. Het bezwaar is deels gegrond.

15.  Terugspringen daklaag: De daklaag voorziet geen terugsprong van drie meter vanaf de kroonlijst.

Beoordeling: Er is geen geldend voorschrift van toepassing dat een terugspring van drie meter eist. De bovenste laag kan wel beter uitgewerkt worden als daklaag. Het bezwaar is ongegrond.

16.  Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast en inkijk vanaf de geplande terrassen.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras, hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.
Het bezwaar is ongegrond.