2019_CBS_03357 - Omgevingsvergunning - OMV_2019016875. Cuylitsstraat 107. District Antwerpen - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/10/2016: proces verbaal (11002_2016_2173) voor een functiewijziging en het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          29/03/1912: vergunning (1912#1015) voor koer en WC (Cuylitsstraat 107-109).

Laatst vergunde toestand

-          gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak met gelijkvloerse handelsruimte;

-          3 woongelegenheden zijn geacht vergund;

-          achteraan links is er een uitbreiding over de volledige diepte van het gelijkvloers en de eerste verdieping met op de tweede verdieping een ondiepere entresol;

-          achteraan rechts is er een koer van circa 2,50 m breed en minimaal 4,85 m diep;

-          op de eerste verdieping is er rechts achteraan een geacht vergund terras.

Bestaande toestand

-          de functie van de gelijkvloerse verdieping werd gewijzigd van handel naar wonen;

-          aan de voorzijde werd de voormalige winkelruimte omgevormd naar een zelfstandige wooneenheid met een netto-oppervlakte van circa 31,50 m²;

-          de achterbouw werd omgevormd naar een duplexwoning met een netto-oppervlakte van circa 32 m²;

-          de gelijkvloerse verdieping van deze duplexwoning betreft een voormalige keuken die werd gebruikt in functie van de winkelruimte;

-          op de verdiepingen van het hoofdgebouw bevinden zich de 3 geacht vergunde woongelegenheden:

• een studio met terras en een netto-oppervlakte van circa 36,40 m²;
• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 40,20 en 37,20 m²;

-          het aantal woongelegenheden werd vermeerderd naar 5;

-          de koer werd verkleind tot een breedte van 1,63 m en een diepte van minimaal 3,76 m;

-          voorgevel afgewerkt in zwarte crepi op het gelijkvloers en grijze crepi aan de hoger gelegen bouwlagen met aluminium grijs buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de bestaande toestand, zijnde het omvormen van een winkel tot woning en het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4;

-          ontpitten van het perceel achteraan waardoor de koer opnieuw vergroot naar circa 12,5 m², conform de laatst vergunde toestand;

-          gelijkvloers met fietsenberging en een duplex-studio met een netto-oppervlakte van circa 55 m²;

-          de 3 woongelegenheden op de verdiepingen blijven behouden;

-          de badkamer in de entresol bij de woongelegenheid op de tweede verdieping die alleen toegankelijk is via de gemeenschappelijke trappenhal wordt omgevormd tot berging, in de woongelegenheid zelf wordt een nieuwe badkamer ingericht;

-          voorgevel wordt volledig afgewerkt met witte crepi en wit PVC buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn;
  de tuin heeft een netto-oppervlakte van 12,63m ofte 16% van de perceel oppervlakte;
• artikel 29 fietsstalplaatsen:

de gelijkvloerse fietsenberging is niet vlot bereikbaar;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bouwcode op artikel 27. Bij een functiewijziging dient minimum 20% op het niveau van het maaiveld buitenruimte te zijn, de aanvraag voorziet 16%.

Gezien de situatie in de puntvormige oksel van het bouwblok draagt een verdere ontpitting niet bij tot een verbetering van de algemene woon-en leefkwaliteit van voorliggende meergezinswoning en de panden in de omgeving. De lichtinval wordt reeds beperkt door de bestaande configuraties die tot tegen de perceelgrenzen zijn opgetrokken. Bovendien brengt de aanvraag het bouwvolume weer in overeenstemming met de laatst vergunde toestand. Het verder inkrimpen van dit vergunde bouwvolume en het voorzien van bijkomende raamopeningen zou meer inkijk creëren op de achtergevels in de omgeving.

Gelet op bovenstaande argumentatie kan er met toepassing van artikel 3 een afwijking op artikel 27 worden gerechtvaardigd.

De afwijking op artikel 29 van de bouwcode wordt in onderstaande paragraaf ‘Hinderaspecten’ besproken.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van een gelijkvloerse handelsruimte naar een woongelegenheid. Wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving van de Cuylitsstraat. Aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing werd advies gevraagd. Zij hebben geen bezwaar tegen de voorgestelde functiewijziging, daar het pand niet gelegen is in winkelgebied.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het terras achteraan op de eerste verdieping is geacht vergund. Ten opzichte van de bestaande toestand wordt de gelijkvloerse koer opengemaakt en hersteld naar de situatie van de laatst vergunde toestand. In het onderdeel ‘afwijking van de voorschriften’ werden voldoende argumenten aangehaald om te concluderen dat deze situatie in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Inleiding

Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Beoordeling

B.  Afweging

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De erfgoedwaarde is neutraal. De witte kleurstelling op de gevel zal het straatbeeld ten goede komen. Het is jammer dat men niet opteert om het nieuwe schrijnwerk in de voorgevel van een t-verdeling te voorzien. Het zou de beeldwaarde nog versterken.

Dit gunstig advies wordt bijgetreden. Het voorzien van T-vormige ramen zou een verbetering vormen voor de beeldkwaliteit van de straat. Echter doet het voorgestelde schrijnwerk geen afbreuk aan het straatbeeld en is het aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gang naar de fietsenberging is 70 centimeter breed. De stedelijke dienst mobiliteit adviseert dat de gelijkvloerse gang naast de trap minstens 1 meter breed voorzien moet worden om de fietsenberging vlot bereikbaar te maken. Hierdoor wijkt de aanvraag af op artikel 29 van de bouwcode. Een niet vlot bereikbare fietsenberging heeft als gevolg dat fietsen gestald worden op het openbaar domein of elders in het gebouw. Om deze situaties te vermijden wordt in voorwaarden opgelegd om de interne muur in de gemeenschappelijke gang aan de voorzijde te verschuiven naar rechts zodat er een breedte van minimum 1,4 meter ontstaat. Deze ingreep moet ervoor zorgen dat het stallen van twee fietsen achter elkaar en tegen de muur in de gang mogelijk wordt. De gelijkvloerse studio moet weliswaar voor twee vierkante meter inboeten, maar dit verlies aan oppervlakte kan gecompenseerd worden door de aangevraagde fietsenberging toe te voegen bij de gelijkvloerse studio. Dit wordt in voorwaarden in deze vergunning opgenomen en in rood aangeduid op de plannen.

Het omvormen van de badkamer op de tweede verdieping in de entresol naar berging en het inrichten van een badkamer in de woongelegenheid verbetert de woonkwaliteit ervan. Het appartement vormt op die manier immers een aaneengesloten geheel en wordt in overeenstemming gebracht met artikel 25 Toegankelijkheid van de functie van de bouwcode.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de gelijkvloerse gang breder uitvoeren zodat er minimum een breedte van 1,4 meter en voldoende ruimte ontstaat voor het stallen van twee fietsen, dit werd in rood aangeduid op het plan: BA_1_P_N_2_GELIJKVLOERS_PLAN_IN_ROOD;

3.      de aangevraagde fietsenberging toevoegen bij de gelijkvloerse studio, dit werd in rood aangeduid op het plan: BA_1_P_N_2_GELIJKVLOERS_PLAN_IN_ROOD;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.