2019_CBS_03528 - Omgevingsvergunning - OMV_2018128251. Ballaarstraat 76. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/10/2018: proces verbaal (11002_2018_7802_VPV) voor het uitvoeren van werken in strijd met de stedenbouwkundige vergunning AN2/B/20153117;

-          19/4/2016: vergunning (20153117) voor het slopen van een woning en bakkerij en het opbouwen van een kine-praktijk, een studio, appartement en duplex appartement.

Laatst vergunde toestand

-          pand van 5 bouwlagen onder plat dak met een achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder plat dak ingericht met een gelijkvloerse kine-praktijk en 3 bovenliggende woonentiteiten.

Bestaande toestand

-          pand van 5 bouwlagen onder plat dak met een achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder plat dak ingericht met een gelijkvloerse kine-praktijk en 3 bovenliggende woonentiteiten.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van anders uitgevoerde vergunning voor een kine-praktijk en 3 bovengelegen woonentiteiten;

-          de kelderramen vooraan werden niet geplaatst;

-          het volledige gebouw werd ongeveer 10cm hoger gebouwd;

-          de indeling van de twee slaapkamers in het appartement op de eerste verdieping werd gewijzigd;

-          2 zijramen rechts achteraan op de 1ste verdieping werden gesupprimeerd;

-          de platte daken van de achterbouw worden nu als groendak aangelegd en op het hoofddak worden zonnepanelen geplaatst;

-          de voorgevel werd afgewerkt met een gladde, witte beton en buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de lichtdoorlatende oppervlakte van de opening in de grote slaapkamer in het appartement op de eerste verdieping bedraagt minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: niet alle scheidingsmuren van de platte daken zijn voorzien van een minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken: het gedeelte van het dak van het hoofdvolume naast de zonnepanelen wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de lichtdoorlatende oppervlakte van de opening in de grote slaapkamer in het appartement op de eerste verdieping bedraagt minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte. Zelfs indien het raam verlaagd wordt tot net boven het onderliggende platte dak, kan nog niet worden voldaan aan dit voorschrift. Voldoende licht en lucht zijn basiskwaliteiten van een verblijfsruimte. De verblijfskwaliteit van de slaapkamer is ondermaats, de nieuwe indeling van het slaapgedeelte van het appartement wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning. Dit wordt verder beargumenteerd bij onderstaande paragraaf ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: niet alle scheidingsmuren van de platte daken zijn voorzien van een minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.) OF indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.
Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden;

-          artikel 38 Groendaken: het gedeelte van het dak van het hoofdvolume naast de zonnepanelen wordt niet als groendak aangelegd. De zones tussen de zonnepanelen en de dakopstanden zijn voldoende ruim om een kwalitatief en functionerend groendak aan te leggen. Er is geen reden om af te wijken op dit voorschrift. De voorwaarde bij de vorige vergunning wordt herhaald; alle platte daken moeten als groendak worden aangelegd, ook de zones tussen de zonnepanelen en de dakopstanden.

Functionele inpasbaarheid

De Ballaarstraat wordt gekenmerkt door een mix van één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing uit drie à vijf bouwlagen onder zadeldak. De bestaande functie als meergezinswoning met kinepraktijk blijft ongewijzigd en is inpasbaar in de omgeving volgens de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, zijnde woongebied.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt, ondanks de beperkte verhoging van 10 cm ten opzichte de vorige vergunde toestand, inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De minimale aanpassingen zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft, behoudens een kleine wijziging ter hoogte van de plint, ongewijzigd. Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is onduidelijk van de plannen af te leiden hoe de zonnepanelen zullen worden geplaatst. Op het dakenplan staat aangegeven dat er 6 panelen zullen worden geplaatst waarbij deze staan aangegeven als één vlak. Snede B geeft een aanzicht van één paneel en de geveltekeningen geven aan dat er niets boven de dakrand uitkomt. In voorwaarde wordt opgelegd dat de zonnepanelen conform de bepalingen van de bouwcode dienen te worden geplaatst.

De indeling van het slaapgedeelte van het appartement op de eerste verdieping wordt aangepast. De kleine slaapkamer is alleen toegankelijk via de grote, wat nefast is voor de woonkwaliteit, de privacy binnen de woongelegenheid en het gebruiksgenot. Bovendien beschikt, zoals hierboven reeds aangehaald, de grote slaapkamer over onvoldoende licht en lucht. Dit was niet het geval in het ontwerp van de laatst vergunde toestand, de oorspronkelijke indeling is bijgevolg kwalitatiever dan de voorliggende. De nieuwe indeling van het slaapgedeelte wordt dan ook uitgesloten uit de vergunning, zoals in rood aangeduid op de plannen. Binnen deze context wordt ook opgemerkt dat het slaapgedeelte van dit appartement veel groter is dan het leefgedeelte, beiden staan niet in verhouding ten opzichte van elkaar. Rekening houdend met de volledige bovenstaande problematiek zou het beter zijn het appartement in te richten als een een-slaapkamerappartement.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmuren heeft ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak een opstand van minimaal 0,30 meter, die niet met brandbaar materiaal bekleed is. Deze opstand is echter niet vereist indien aan een van de volgende voorwaarden voldaan is:

-          de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1)

-          de dakbekleding komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium " brandgedrag aan de buitenzijde " te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          er ligt een groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm;

3.      alle platte daken moeten als groendak worden aangelegd, ook de zones tussen de zonnepanelen en de dakopstanden;

4.      de zonnepanelen moeten uitgevoerd worden conform de artikels 16 en 36 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

6.      de nieuwe indeling van het slaapgedeelte van het appartement op de eerste verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van de bevraging van de omwonenden werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Verlies van licht:  bezwaar tegen het verlies van licht en zonlicht op koer en via koepel door de verhoging van het bestaand volume met 10 cm en het plaatsen van zonnepanelen op het dak.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de straat gekenmerkt wordt door een mix van ééngezins – en meergezinswoningen in gesloten bebouwing uit drie à vijf bouwlagen onder zadeldak. De beoogde minimale verhogingis inpasbaar in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de verhoging is echter zodanig klein dat ze de woonkwaliteit niet in het gedrang brengt. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Schending van de privacy: bezwaar tegen verlies van privacy door vergroting van het terras op de eerste verdieping waardoor er meer inkijk is in de koer aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener.

Beoordeling: Gelet op de voldoende grote afstand van 229 cmtussen het terras en de perceelgrens van het perceel van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. De regelgeving hieromtrent legt op dat er een minimale afstand moet gevrijwaard blijven van 190 cm, waaraan werd voldaan. Er kan bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Rechten op gemene muren: bezwaar dat er niet voldaan is aan bepaalde burgerlijke rechten. Zo stelt de bezwaarindiener dat de afwerking van de zijgevel tot over de perceelgrens komt. Deze afwerking is volgens de bezwaarindiener strijdig met de burgerlijke rechten van de bezwaarindiener en kan er op geen enkele wijze een verworven recht doen ontstaan voor de aanvrager die een potentiële uitbreiding van de woning van de bezwaarindiener zou hypothekeren.

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.