2019_CBS_09055 - Omgevingsvergunning - OMV_2019091184. Verlatstraat 11-13. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/05/2016: vervallen vergunning (2016389) voor het bouwen van appartementen (fase 4).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          braakliggend terrein aan straatzijde;

-          achteraan is een pakhuis gelegen.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein met achteraan een pakhuis van 4 bouwlagen onder een dubbel schilddak;

Gewenste toestand

-          straatzijde:

• nieuwbouw eengezinswoning in gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• voorgevel in beige natuursteen met buitenschrijnwerk  in zwart aluminium. Op het gelijkvloers worden messingkleurige luiken voorzien;
• de voordeur ligt teruggetrokken;
• dakterras met bomen;

-          binnentuin op verhoogd maaiveld met bomen;

-          achteraan terrein:

• pakhuis in binnengebied. Verbouwd tot polyvalent gebouw van 4 bouwlagen;
• opgehoogde buitenmuren;

-          het volledige perceel voorzien van een ondergrondse bouwlaag. De garage is verbonden met de parkeergarage van de achterbuur.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw eengezinswoning aan straatzijde:

• 3-slaapkamerwoning met een netto-oppervlakte van circa 615 m²;

-          onderkelderen van het volledige perceel in functie van auto- en fietsstalplaatsen en bergruimten;

-          verhogen van het maaiveld achter de woning;

-          verbouwen van het magazijn achteraan het perceel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Referentiebeeld :

het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld.
De gevelopbouw, insprongen, kroonlijsthoogte, bouwhoogte en gevelmaterialen wijken af van het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 9: het hemelwater wordt niet op eigen terrein geïnfiltreerd in de bodem.
  • er wordt een afwijking aangevraagd om een buffervoorziening te voorzien in plaats van een infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• artikel 12 Levendige plint:

het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. Door de teruggetrokken voordeur, achter de gevelwand, en het ontbreken van ramen is dit niet het geval;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

bij nieuwbouw dienen verblijfsruimtes een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60m. De vrije hoogte in de studio/logeerkamer op het gelijkvloers is slechts 2,40 m. ‘Polyvalente ruimte 4’ heeft ook geen vrije hoogte 2,60m;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Dit is niet het geval voor de logeerkamer;

• artikel 38: Groendak:

Er is geen minimale gronddekking van 1 meter voorzien onder het maaiveld.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 24/11/2016.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De oneven zijde van de Verlatstraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen uit 3 bouwlagen onder zadeldak. Recent zijn er enkele nieuwe meergezinsgebouwen opgetrokken tot 4 bouwlagen. De voorliggende aanvraag voorziet een dubbelhoge plint van 4,6 meter met daarboven 2 bouwlagen en een dubbelhoog, asymmetrisch dakvolume dat ongeveer 1 meter hoger is dan de bouwhoogte van de linker- en de rechterbuur.

Het aangevraagde volume beslaat een perceel waar aanvankelijk 2 rijwoningen stonden, waardoor de nieuwe voorgevelbreedte 12 meter bedraagt.

Vastgesteld wordt dat de aanvraag op het gebied van schaal, volume, gevelopbouw, insprongen, kroonlijsthoogte en dakopbouw niet kenmerkend is voor de omgeving en daarom niet in harmonie is met het referentiebeeld. De aanvraag is strijdig met artikel 2.1.2 van RUP Binnenstad. De bouwhoogte en -diepte van de aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar, gelet op de aanpalende nieuwbouwwoningen. De overgang naar een teruggetrokken daklaag kan beter voorzien worden door de kroonlijst te verhogen zodat de daklaag niet als een dubbelhoog dakvolume wordt gepercipieerd.

Echter is er onvoldoende en gegronde argumentatie om de ruimtelijke inpasbaarheid van het aangevraagde voorgevel gunstig te motiveren. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien van beige natuursteen en de daklaag is uitgewerkt in glas met donker aluminium of stalen buitenschrijnwerk. Op de verdiepingen zijn opengaande luiken in bronskleurig strekmetaal geplaatst en in de plint is een gesloten rasterwerk van 1,8m breed in dezelfde kleur voorzien. De geveluitwerking is gesloten en vlak.

Het gelijkvloers van een eengezinswoning dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een levendige functie (verblijfsruimte) bevatten met voldoende raamopeningen zodat een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is.

De dubbelhoge plint is nagenoeg volledig gesloten opgebouwd en is daardoor strijdig met artikel 12 van de bouwcode. De insprong met een inpandige voordeur en het stalen rasterwerk is onvoldoende om een relatie en interactie aan te gaan met de straat. Bovendien is er geen verblijfsruimte achter dit rasterwerk aanwezig. Ook op de hogerliggende verdiepingen bevinden zich geen actieve functies.

Ter advies werd het ontwerp meermaals voorgelegd en besproken met de Welstandscommissie.

Het ingediende voorstel voldoet niet aan de opmerkingen uit voorgaande adviezen. De commissie herneemt dan ook haar voorgaande adviezen en stelt dat er onvoldoende aandacht gaat naar de relatie met de straat. Ook zij beklemtonen het belang aan een levendige plint n plaats van een blinde gevel. Tot slot dient de kroonlijst aan de linkerzijde hoger te worden voorzien met een terugliggende daklaag.

Het voorliggende gevelontwerp biedt geen ruimtelijke meerwaarde voor de omgeving en is strijdig met artikel 12 van de bouwcode. Er wordt dan ook geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Cultuurhistorische aspecten

Het pakhuis, achteraan het perceel, werd opgericht als een magazijn, horende bij een sigarettenfabriek, en bestaat uit drie bouwlagen en vier traveeën onder dak.  In 1935 werd er een bijkomende bouwlaag opgetrokken en werden de vensteropeningen aangepast. Het pakhuis is representatief en nog één van de weinige voorbeelden van de pakhuisarchitectuur op het Zuid.  De architecturale en stedenbouwkundige erfgoedelementen zijn de dakvorm (schilddak), inplanting en verschijningsvorm (gevelmetselwerk, rechthoekige vensteropeningen met metalen lintelen, kroonlijst). De voorliggende aanvraag voorziet een renovatie die rekening houdt met deze kenmerkende erfgoedelementen. Dit wordt dan ook gunstig beoordeeld.

Bodemreliëf

Het terrein wordt volledig onderkelderd om een parkeergarage in te richten die bereikbaar is vanaf de achterliggende Vorstermansstraat. Het maaiveld wordt opgehoogd zodat een grondlaag boven de kelder aanwezig is om groen aan te planten. Dit voorstel is strijdig met artikel 38 van de bouwcode. Er dient minstens een grondlaag van 1 meter voorzien te worden onder het maaiveld.

Bovendien is de ondergrondse parking overgedimensioneerd en is het niet noodzakelijk om het volledige terrein te onderkelderen voor 2 autostalplaatsen.

Daarentegen zou een onverharde, niet-onderkelderde open ruimte op volle grond een grote meerwaarde zijn voor het perceel, het bouwblok en de stad. De aanvraag is niet in staat om hemelwater op een natuurlijke wijze op eigen terrein te infiltreren, waardoor de werken strijdig zijn met artikel 9 van de hemelwaterverordening.

Er wordt daarom geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Een bovengrondse reliëfwijziging boven volle grond in de tuinzone is aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de woning is een logeerkamer ingericht. Vastgesteld wordt dat deze leefruimte afwijkt van artikel 21 en 24 van de bouwcode. De plafondhoogte is te beperkt en de verblijfsruimte is niet voorzien van rechtstreeks licht. Omdat het een nieuwbouw betreft en er ongetwijfeld voldoende oppervlakte en ruimte aanwezig is in het gebouw, zijn deze afwijking stedenbouwkundig onaanvaardbaar, waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een hedendaagse stedelijke burgerwoning te bouwen. Een eengezinswoning is een kenmerkende woontypologie in de stad waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar in de omgeving. Het achtergelegen magazijn wordt op de plannen aangeduid als ‘polyvalente ruimte’. Hierdoor wordt er aangenomen dat de functie ‘magazijn’ ongewijzigd blijft en er geen leefruimtes in het gebouw worden aangevraagd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college 

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Met betrekking tot artikel 12 van de bouwcode, sluit het college zich aan bij het standpunt van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en de Welstandscommissie. Er werd contact opgenomen met de aanvrager, die een aangepast gevelontwerp voorstelt. Om het contact met de straat te vergroten, wordt op het gelijkvloers een claustra ingewerkt in de voorzetmuur. Als thema wordt dit dan verder doorgetrokken in de hogere massieve bouwlagen, waardoor de gevel in zijn geheel ook aan expressie wint. De reeds voorziene lijsten en uitspringende kroonlijst voorzien de gevel van het nodige reliëf en geleding. Deze uitvoering van dit aangepast gevelontwerp wordt in voorwaarden opgelegd. Bijkomend zal voor de metalen luiken, die in strekmetaal worden voorzien, als voorwaarde worden opgelegd dat deze een doorlaat moeten hebben van minimaal 40% (open gedeelte). Ook dit draagt bij tot de levendigheid. Samen met de reeds voorziene hoogwaardige detaillering en materialisatie ontstaat een voldoende levendige gevel.

De gevelopbouw moet in harmonie zijn met het referentiebeeld cfr artikel 2.1.2 van RUP Binnenstad. De Verlatstraat, en in uitbreiding de buurt rond de gedempte zuiderdokken, worden echter gekenmerkt door een amalgaam van gebouwen en hun respectievelijke schaal. De omgevingsambtenaar stelt dat de overgang naar een teruggetrokken daklaag beter kan voorzien worden door een kroonlijst te verhogen zodat de daklaag niet als een dubbelhoog dakvolume wordt gepercipieerd. Het college is van mening dat door de architect een zeer grondig vooronderzoek is gevoerd inzake de inpassing in de omgeving en de correlatie met het bouwprogramma. Het eerder beperkte woonprogramma - in relatie tot de maat van het perceel - vraagt een ontwerpbenadering die, naast de kenmerken van de omgeving, ook rekening houdt met de vertaling van dit eerder uitzonderlijke programma. De gevelopbouw is nu een vertaling van het achterliggende woonprogramma, waarbij de leefruimtes (het daggedeelte) zich in het dubbelhoge dakvolume bevinden. Door deze vormgeving worden ze als een samenhangend geheel verbeeld. Dit is an sich niet kenmerkend voor de omgeving, maar de kloeke en evenwichtige gevelopbouw met massief 'lijf' en transparant dakvolume, gescheiden door de strakke geprononceerde kroonlijst, zorgt wel voor een harmonieuze integratie tussenin twee aanpalende meergezinsgebouwen, die duidelijk van een andere schaal en geleding zijn. Op deze manier slaagt het gebouw er in zich een plaats te verwerven in deze bijzonder onsamenhangende context.

Met betrekking tot de volledige verharding van het perceel, sluit het college zich aan bij de omgevingsambtenaar. In voorwaarde zal worden opgelegd de tuin niet te onderkelderen. Op deze manier kan ook voldaan worden aan de hemelwaterverordening.

Tevens moet de logeerkamer een rechtstreekse buitentoegang krijgen. Enkel het eerste verdiep van de logeerkamer (studio) kan als leefruimte gebruik worden, gelet op de verdiepingshoogte, maar dat zit ook zo vervat in de aanvraag.