2019_CBS_09479 - Omgevingsvergunning - OMV_2019103917. Sanderusstraat 26. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/04/1927 : vergunning (1927#26650) gevel- en binnenveranderingen;

-          11/01/1957 : vergunning (18#36301) poort verbreden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          woonhuis met werkplaatsen bestaande uit 4 bouwlagen onder een hellend dak;

-          de woning bestaat uit een woongedeelte met werkplaatsen en magazijn.

Huidige toestand

-          woonhuis bestaande uit 2 bouwlagen onder een hellend dak;

-          perceel is groter door de aankoop van een gedeelte van het perceel van de buren.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met 1 slaapkamer en een gastenkamer;

-          2 bouwlagen onder een hellend dak;

-          2 parkeerplaatsen en een fietsenstalling op het gelijkvloers;

-          dakterras op de 1ste verdieping met externe wenteltrap en een  dakterras op de zolderverdieping;

-          nieuwe interne lift en een nieuwe trappenhal;

-          nieuwe raamopeningen aan de achtergevel;

-          nieuwe dakramen in zwart staal;

-          waterpartij van circa 10 m² in de achtertuin.

Inhoud van de aanvraag

-          het herinrichten en verbouwen van een woning;

-          2 parkeerplaatsen en een fietsenstalling op het gelijkvloers;

-          een nieuwe interne lift en een nieuwe trappenhal;

-          een waterpartij van circa 10 m² in de achtertuin;

-          een dakterras op de 1ste verdieping met externe wenteltrap;

-          een dakterras op de zolderverdieping;

-          nieuwe dakramen in zwart staal;

-          nieuwe raamopeningen aan de achtergevel;

-          een gelijkvloerse uitbreiding die dienst zal doen als wasberging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de achtertuin afsluiting is 2,90 meter hoog voorzien;

• artikel 43 Septische putten:

er is geen septische put voorzien.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Sanderusstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande twee bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een gelijkvloerse uitbreiding van de achterbouw als wasberging. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pakhuis met L-vormige plattegrond en een gevelbreedte van zes traveeën aan de Sanderusstraat, omvat twee bouwlagen onder een zadeldak. De lijstgevel heeft een parement uit rood baksteenmetselwerk in kruisverband, met spaarzaam gebruik van blauwe hardsteen voor de plint, puilijst en lekdrempels. Geleed door de puilijst, legt de compositie de klemtoon op het uit de as geplaatste middenrisaliet met koetspoort. Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van steekboogopeningen met gemetselde waterlijst. Een klassiek hoofdgestel bestaande uit een mozaïekfries uit rode en zwarte baksteen tussen muizentandfriezen, en een vernieuwde pvc kroonlijstbekleding, vormt de gevelbeëindiging. Het houten vensterschrijnwerk met kleine roeden en het smeedijzeren traliewerk op de begane grond is bewaard, evenals een gietijzeren voetschraper; vernieuwde koetspoort met later ingebrachte ijzeren latei.

Het pand is beeldbepalend in deze omgeving omwille van de historische en architecturale waarde.

Men wenst het pand volledig om te vormen tot een eengezinswoning. Op de gelijkvloerse verdieping worden de muren in de doorgang opengebroken om aan de linkse zijde toegang te geven tot twee autostaanplaatsen en aan de andere zijde een toegang te voorzien naar het kantoor. Op basis van de snedes is het niet duidelijk of er met portieken wordt gewerkt. De snedes AA en DD spreken elkaar tegen. In de achtergevel worden een aantal nieuwe openingen voorzien in functie van daglichttoetreding. Er wordt ook een buitentrap geplaatst die vanuit de tuin toegang geeft naar de eerste verdieping. Op de tweede verdieping wordt een deel van het dak achteraan afgebroken en wordt het houten spant vervangen door een stalen spant in functie van een dakterras. In de schuine dakvlakken worden een aantal dakvlakramen geplaatst.

Op basis van de aangeleverde informatie is het niet duidelijk of het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen. De kroonlijstomkasting in pvc wordt verwijderd, er wordt een nieuwe houten kroonlijst voorzien. De bakstenen invulling boven de toegangspoort wordt vervangen door een bovenlicht.

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Art. 5 §1 van de bouwcode zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Deze informatie werd toegevoegd aan de aanvraag.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg werd om bovenstaande redenen ingewonnen. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten: “De functiewijziging van magazijn met woonst naar een volledige eengezinswoning brengt een aantal aanpassingen met zich mee. Deze aanpassingen houden voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het pand. Het is niet duidelijk of het buitenschrijnwerk in de voorgevel bewaard blijft. Indien het schrijnwerk in goede staat is, zal dit als voorwaarde worden opgenomen. Indien kan aangetoond worden dat het schrijnwerk in slechte staat is, is vervanging mogelijk door schrijnwerk in hetzelfde materiaal en met hetzelfde uitzicht als het bestaande schrijnwerk aangezien dit schrijnwerk kenmerkend is voor deze magazijnarchitectuur. Als voorwaarde wordt eveneens opgelegd om de gangstructuur op de gelijkvloerse verdieping te bewaren door te werken met portieken. Dit brengt geen conceptuele wijziging met zich mee en is zeker uitvoerbaar.” Het advies van de dienst monumentenzorg wordt gevolgd. Er zullen voorwaarden worden gekoppeld aan een eventuele vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het vergroten van de tuinzone verhoogt het gebruiksgenot van het pand. Deze tuinzone wordt afgesloten met een afscheiding van 2,90 meter hoog. Dit is in strijd met artikel 19 van de bouwcode. Het afsluiten van de zij- en achtertuin dient te gebeuren door een muur, haag, draad of scherm met een hoogte van minimum 1 meter en maximum 2,60 meter. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor een eventuele vergunning.

Voorliggende aanvraag voorziet terrassen op de eerste en tweede verdieping. De terrassen geven geen rechtstreekse uitzichten op de naburige percelen. Hierdoor wordt voldaan aan artikel 678 van het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast worden zowel grotere als nieuwe raamopeningen voorzien in de achtergevel. Dit zorgt voor een toename van licht- en luchttoevoer en laat het gebruiksgenot van de woning toenemen.

Omdat bij deze verbouwingen tevens het afvoerstelsel van afval- en hemelwater wordt aangepast, dient hier conform artikel 43 van de bouwcode een septische put voorzien te worden met een inhoud van minstens 2000 liter. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor een eventuele vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      er moet een septische put voorzien worden met een inhoud van minstens 2000 liter;

2.      de afsluiting van de achtertuin dient voorzien te worden conform artikel 19 van de bouwcode;

3.      om de gangstructuur te bewaren moet er gewerkt worden met portieken;

4.      indien het buitenschrijnwerk in de voorgevel nog in goede staat is, dient het bewaard te blijven. Indien het buitenschrijnwerk in de voorgevel in slechte staat is, is vervanging mogelijk door nieuw schrijnwerk in hetzelfde materiaal en met hetzelfde uitzicht als het bestaande schrijnwerk;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten