2019_CBS_04690 - Omgevingsvergunning - OMV_2019012984. Van Aerdtstraat 43. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Van Aerdtstraat 37: 03 mei 1974 vergunning (18#56519) voor verbouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 39: 09 januari 1907 vergunning (100#2770) voor bouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 41: 21 oktober 1925 vergunning (1925#22172) voor verbouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 43: 11 mei 1881 vergunning (1881#552) voor bouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 45: 01 januari 1991 vergunning (86#910048) voor verbouwen van woning;

-          De Pretstraat 26: 08 november 1968 vergunning (18#51671) voor verbouwen van voorgevel;

-          Van Aerdtstraat 43: 04 januari 2019 weigering (OMV_2018098043) voor het oprichten van een gebouw met 8 wooneenheden en een polyvalente ruimte op de gelijkvloerse verdieping.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Van Aerdtstraat 37: meergezinsgebouw voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 39: meergezinsgebouw voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 41: meergezinsgebouw voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 43: meergezinsgebouw voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 45: eengezinswoning;

-          De Pretstraat 26: eengezinswoning.

Huidige toestand

-          Van Aerdtstraat 37: meergezinsgebouw van drie bouwlagen en dakverdieping onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 39: meergezinsgebouw van drie bouwlagen en dakverdieping onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 41: meergezinsgebouw van drie bouwlagen en dakverdieping onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 43: meergezinsgebouw van drie bouwlagen en dakverdieping onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 45: eengezinswoning van drie bouwlagen en dakverdieping onder hellend dak.

Gewenste toestand

-          oprichten van een gebouw bestaande uit 3 bouwlagen en teruggetrokken vierde bouwlaag onder plat dak;

-          polyvalente ruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          8 wooneenheden op de bovenliggende verdiepingen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• twee 2-slaapkamerappartementen (duplex) met een netto-oppervlakte van circa 100 m²;
• één 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 100 m²
• twee 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 90 m²;
• één 1-slaapkamerappartementen (duplex) met een netto-oppervlakte van circa 66 m²;
• één 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 58 m²;
• één 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 62 m²;

-          de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen bedraagt circa 83,25 m².

Inhoud van de aanvraag

-          afbraak van 4 meergezinsgebouwen en 2 eengezinswoningen, met het oog op herbouw van gebouw met polyvalente ruimte op begane grond en bovenliggend 8 wooneenheden;

-          nieuw volume bestaat uit drie bouwlagen en teruggetrokken vierde verdieping onder plat dak;

-          de toegang naar de appartementen wordt voorzien langs de Van Aerdtstraat;

-          vanuit de polyvalente ruimte wordt voor een verbinding gezorgd met het gebouw van Katoennatie (linker aangrenzend perceel);

-          er is een achterliggende tuin voorzien, toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke inkomhal en de polyvalente ruimte. Vanuit deze tuin wordt een toegang naar de kelder met parking voorzien;

-          ondergrondse parkeerplaats toegankelijk via autolift langs De Pretstraat;

-          de galerijen en terrassen van de appartementen kijken uit op de binnentuin;

-          er komen inpandige terrassen en wintertuinen langs de voorgevel, binnen hetzelfde gevelvlak;

-          de gevel wordt voorzien in licht grijze beton waarbij teruggetrokken bovenste verdieping wordt afgewerkt met geel geglazuurde steen;

-          buitenschrijnwerk in hout, raamgevels in vlak zijn voorzien in staal.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel  1; 1.2.5.Grootschalige woonprojecten: het ingediende project heeft een voorgevelbreedte van 42 meter toch voorziet men slechts 3 toegangsdeuren waar men er volgens dit artikel 6 zou moeten voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 24: de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte raakt de deur niet aan duwzijde bij de deur op het gelijkvloers tussen kantoor en gemeenschappelijke hal, bij de inkomdeuren op de verdiepingen naar appartement 3, 4 en 6;
• artikel 25: er is onvoldoende zijdelingse opstelruimte aan krukzijde bij de inkomdeuren naar de appartement 5, 6 en 8, aan de deuren tussen de gemeenschappelijke hal en de passerrel en aan de deur in de ondergrondse afvalberging.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de autoparkeerplaatsen zijn niet duidelijk aangegeven op plan.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet slechts 3 toegangsdeuren op een gevellengte van bijna 42 meter daar waar het RUP voorschrijft dat er bij woonprojecten met een gevelbreedte van meer dan 18 meter, wat hier het geval is, minstens 2 inkomdeuren moeten zijn, vermeerderd met 1 voordeur per bijkomende 6 meter gevelbreedte.

Aangezien het perceel een hoekperceel betreft  is de totale gevellengte geen maatstaf voor de schaal van het gebouw. De langste gevel bevindt zich langsheen de van Aerdtstraat en meet slechts 26,57 meter, de gevel langsheen de Pretstraat meet 15, 2 meter.

Het achterliggende idee van het RUP is tweeledig. Enerzijds tracht het RUP met dit voorschrift te waken over de inpassing van nieuwe gebouwen in het weefsel, die aansluiten bij de kleine korrel die kenmerkend is voor de wijk. Anderzijds moet dit voorschrift bijdragen aan een levendige plint. Het voorzien van verschillende inkomdeuren en ramen verhoogt de sociale controle en de levendigheid van de straat.

In functie van dit laatste voorziet de aanvraag in een levendige multi-inzetbare ruimte op het gelijkvloers. Door de aanwezigheid van grote ramen veel visueel contact is met de straat en omgekeerd. Vanop de straat is er veel contact met de activiteiten in deze zaal en de achterliggende tuin.

Met betrekking tot de inpassing in het weefsel dient opgemerkt dat het gebouw fysisch en functioneel aansluit op het links naastgelegen hoofdkwartier van Katoennatie die hierdoor de gehele straatgevel van dit bouwblok inneemt en als het ware het weefsel bepaalt. Gesteld kan dan ook dat deze straatgevel afwijkend is van de kenmerkende straat waarvoor dit voorschrift geschreven werd.

Door het voorzien van de twee vluchtdeuren langsheen de Van Aerdtstraat wordt deels tegemoet gekomen aan dit voorschrift, tevens wordt de verticale geleding van de gevel hierdoor versterkt. Om bovenstaande redenen kan een afwijking worden toegestaan.

Strijdig met de verordening toegankelijkheid dient opgemerkt dat de buitenste rand van de vrije vlakke draairuimte de deur niet overal raakt. Dit probleem stelt zich voornamelijk bij de deuren naar de verschillende appartementen, maar ook bij de deur op het gelijkvloers naar de gemeenschappelijke hal en de deuren naar de passerelle vanuit de hal op de verschillende verdiepingen. Dat de draaicirkel de deur niet raakt, wordt door Inter niet als een probleem aanzien, hiervoor kan bijgevolg een afwijking worden toegestaan.

Niettegenstaande bovenstaande afwijking wordt opgelegd dat de klink zich maximaal 20 cm dieper mag bevinden dat naastgelegen muurvlak waarin de deur zich bevind. Dus bij een wanddikte van 30 cm is dat nog in orde. In voorwaarde zal worden opgelegd de deuren in wanden met een wanddikten van meer dan 30 cm, minder diep te plaatsen.
Naast de inkomdeuren naar de appartementen 5, 6 en 8 en aan de deuren naar de passerelle op de verschillende verdiepingen is onvoldoende plaats aan krukzijde waardoor een rolstoelgebruiker zijn rolstoel hier niet kan opstellen om de deur te openen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd de draairichtingen van de deuren naar de appartementen te wijzigen. De deuren naar de passerelle dienen te worden opgeschoven, wat eveneens in voorwaarde zal worden opgelegd.
Ook naast de deur in de afvalberging is onvoldoende plaats aan krukzijde. Dit is het gevolg van de geringe breedte van de afvalberging. In voorwaarde wordt opgelegd hier een automatische deur te voorzien. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Het dossier voorziet in de afbraak van een aantal woningen en de realisatie van een nieuwbouw van appartementen met een multi-inzetbare ruimte op het gelijkvloers ten behoeve van Katoennatie, wat aanpalend gelegen is.

Dit gemengde project sluit aan bij de functies in de omgeving, waar een verweving van wonen en werken aanwezig is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten 22 fietsenstallingen voorzien worden:

• 6 appartementen met 2 slaapkamers: 6 x 3 = 18
• 2 appartementen met 1 slaapkamer:  2 x 2 = 4

In de ondergrondse parking is een fietsenberging voor 23 fietsen ingericht.

De fietsenberging is bereikbaar met de autolift.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project betreft een nieuw hoekvolume gelegen aan de Van Aerdtstraat en de De Pretstraat. Op het gelijkvloers worden kantoren en vergaderruimtes voorzien en op de verdiepingen duplexwoningen en appartementen met wintertuinen. Sommige van deze wintertuinen zijn dubbelhoog. De bestaande panden worden gesloopt en vervangen door een nieuw volume van 3 lagen met teruggetrokken daklaag. In het binnengebied wordt gelijkaardig aan de naastgelegen ontwikkeling van de Katoennatie een binnentuin voorzien. Op deze manier ontstaat op termijn binnen het bouwblok een cluster van kwalitatieve groenruimtes.

De gemeenschappelijke binnentuin wordt per verdieping omzoomd door een galerij of rondgang met balkons. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te trekken en te houden is het nodig om eengezinswoningen te beschermen.

In deze aanvraag worden er twee te beschermen eengezinswoningen afgebroken. Dit is enkel aanvaardbaar indien deze gecompenseerd worden door twee grote wooneenheden van minimaal 130 m². Deze worden niet voorzien. De grootste voorziene wooneenheden zijn 100 m². Als compensatie van de eengezinswoningen, met hun specifieke woonkwaliteiten, wordt in voorwaarde daarom opgelegd om duplexappartement 2 te supprimeren.

Het onderste niveau van appartement 2 op de eerste verdieping dient te worden toegevoegd aan appartement 3. Hierdoor ontstaat een wooneenheid van 138 m², in rood aangeduid op plan “BA_KNA_P_2_aangepast”. Het bovenste niveau van appartement 2 , op de tweede verdieping, dient te worden toegevoegd aan appartement 1. Hierdoor ontstaat een wooneenheid van 152 m², in blauw aangeduid op plan “BA_KNA_P_3_aangepast”. Hoewel dit geen optimaal alternatief biedt dat past binnen het concept van het gebouw, worden er op deze manier wel appartementen gerealiseerd die evenwaardige woonkwaliteiten kunnen bezitten als de oorspronkelijke eengezinswoningen.

Visueel-vormelijke elementen

Als materiaal wordt gekozen voor een schil in ter plaatste gestort lichtkleurig beton en geglazuurd metselwerk voor de tweede gevellijn.

Het project werd voorafgaand voorgelegd aan de welstandscommissie op 16 maart 2018 waar het mits enkele voorwaarden gunstig werd geadviseerd. De welstandscommissie apprecieerde het ontwerp en de keuze voor duplextypologieën in de stad, maar vroeg de ruimtelijke (her)indelingsmogelijkheden van het appartement op de hoek te garanderen. Ook de detaillering en verdere verfijning van de dakterrassen verdiende nog verder onderzoek ifv opwarming en aansluiting.

De aanvraag komt tegemoet aan de door de welstandscommissie geformuleerde aandachtspunten waardoor deze naar welstand gunstig kan beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De voorwaarden uit het bijgevoegde hydraulisch en technisch advies door Water-link moeten nagekomen worden;

3.      Appartement 2 moet worden gesupprimeerd als volgt:

-          Het onderste niveau van appartement 2, op de eerste verdieping dient te worden toegevoegd aan appartement 3, zoals in rood aangeduid op plan “BA_KNA_P_2_aangepast”;

-          Het bovenste niveau van appartement 2, op de tweede verdieping, dient te worden toegevoegd aan appartement 1, zoals in blauw aangeduid op plan “BA_KNA_P_2_aangepast” en “BA_KNA_P_3_aangepast”;

4.      De deuren in een wand met een wanddikte van meer dan 30 cm moeten, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, minder diep geplaatst worden zodat de deurkruk zich maximaal 20 cm dieper bevindt dan het naastgelegen muurvlak. Dit stelt zich bij de deur op het gelijkvloers tussen kantoor en gemeenschappelijke hal, bij de inkomdeuren op de verdiepingen naar appartement 3, 4 en 6;

5.      De draairichtingen van de deuren naar de appartementen 5, 6 en 8 dienen i.f.v. toegankelijkheid  te worden gewijzigd, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid;

6.      De deuren tussen de gemeenschappelijke hal en de passerelle op de verschillende verdiepingen dienen te worden opgeschoven zodat er naast de deuren aan krukzijde, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, voldoende vrije opstelruimte is.

7.      De deur naar de afvalbering moet uitgevoerd worden als een automatische deur;

8.      Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het indienen van dit dossier was voor de aanvrager de enige mogelijkheid om een foute conclusie in het voorgaande dossier recht te zetten.  Voorgaand dossier OMV_2018098043 werd naar aanleiding van een foutief brandweeradvies ten onrechte geweigerd. Het dossier moet gezien worden als een zuiver administratieve rechtzetting, het is niet behoorlijk om daarom nieuwe toetsingsgronden of een inhoudelijk afwijkende beoordeling toe te voegen aan het dossier.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten