2019_CBS_04949 - Omgevingsvergunning - OMV_2019046320. Toekomstlaan 1A . District Merksem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:
  het niveauverschil tussen de betonverharding en het gelijkvloers bedraagt 10cm en moet daarmee minstens met een helling overbrugd worden;
• artikel 20 Trappen:
  §1 breedte trap slechts 1 meter in plaats van ruwbouw minstens 125cm;
  §2 de trap naar bureel 4 (bovenop magazijnruimte 3) heeft 23 tredes zonder tussenbordes;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §2 deuropeningen moeten minstens 105cm breed zijn zodat na afwerking breedte van 90cm wordt gegarandeerd:
• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten:
  er is geen aangepast sanitair conform artikel 30.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval:
  bij bureel 2, de vergaderzaal boven bureel 2, en bureel 4 (bovenop magazijnruimte 3) bedraagt de lichtinval minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte;
• artikel 26 Afvalberging:
  een afvalberging mag gedeeld worden maar deze is nu enkel toegankelijk vanuit magazijnruimte 2;
• artikel 27 Open ruimte:
  de  open ruimte is grotendeels verhard;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §2, 2° fietsstalplaatsen dienen voorzien te worden in een overdekte en afgesloten ruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §3, 2° parkeerplaatsen in open lucht moeten worden ingericht in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal;
• artikel 36 Zonnepanelen:
  maximum hoogte 1,50m niet beoordeelbaar op basis van aangeleverde plannen;
• artikel 43 Septische put:
  een nuttige oppervlakte van de constructie van 1.577m² stemt overeen met 10 GE (1GE/150m²) waarvoor een septische put van 3.500L moet voorzien worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het perceel ligt in effectief overstromingsgevoelig gebied en recent overstroomd gebied. De intekening van de overstroming dateert echter van 1998 en ondertussen zou het probleem van wateroverlast opgelost zijn. Bijgevolg zal de bouw van het magazijn en aanleg van verharding geen effect hebben op het overstromingsrisico in het gebied.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 27 doordat de open ruimte grotendeels verhard is. Aangezien de stad al zeer dicht bebouwd is, dienen de onbebouwde delen van een perceel, de tuin, hun groen karakter zo veel mogelijk te behouden. Echter gaat het hier om een perceel met bestemming industrie en wordt het perceel ingericht met een showroom en magazijnen. De optimalisatie van het perceel primeert in voorliggende aanvraag op het voorschrift om de tuin zoveel als mogelijk als onverharde ruimte in te richten en aan te planten als groene ruimte. Bovendien zou het inrichten van de open ruimte als groene ruimte de toegang tot de magazijnen en de parkings in het achtergelegen gebied verhinderen, wat als niet wenselijk wordt beschouwd. Een afwijking op artikel 27 door middel van artikel 3 is mogelijk omdat duidelijk aangetoond wordt dat er op het perceel een herwaardering wordt bereikt tegenover de bestaande toestand.

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in de gedeeltelijk sloop van bestaande gebouwen en verharding en de heropbouw van 3 magazijnen met daarboven 3 kleine kantoorruimtes met sociale functie en het behoud van 1 magazijn. De site is gelegen binnen het projectgebied Kanaalzone Albertkanaal. Dit voorziet in de herontwikkeling en revitalisering van de economische activiteiten binnen dit plangebied Antwerpen Wijnegem. Het project past hier gedeeltelijk in. Er wordt namelijk niets gezegd of de 3/4 units gebruikt worden door 1 bedrijf dan wel dat er 3/4 verschillende bedrijven in ondergebracht worden. Doordat alle magazijnen dezelfde ruimten en functies aanbieden wordt vermoed dat de magazijnen afzonderlijk worden aangeboden. Daar het een klein perceel is, is een opdeling niet aangewezen wegens te kleine units voor de bestemming industrie. Het genereert bovendien heel wat extra logistieke bewegingen (waar in het dossier ook niets over vermeld wordt) wat op die locatie ook niet optimaal is. Voor het dossier wordt dan ook een voorwaardelijk gunstig advies gegeven met als voorwaarde om slechts 1 gebruiker te voorzien voor de site om zo de negatieve impact van de mobiliteit te vermijden. De magazijnen dienen dus in één hand te worden verkocht. Het project dient daarbij ook in overeenstemming te zijn met de bestemming industrie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de parkeerplaatsen worden 11 fietsstalplaatsen voorzien, wat ruimschoots voldoende is voor voorliggende aanvraag. Om het comfort van de fietsers te verhogen en om te voldoen aan de inrichtingsprincipes van artikel 29 wordt in voorwaarde opgelegd om de fietsenstalling te overdekken, zodat de fietsen veilig en droog gestald kunnen worden. Zo kan het gebruik van de fietsenstalling gefaciliteerd worden. De constructie die de fietsenstalling overdekt moet zo worden uitgevoerd dat deze eenvoudig in de omgeving past, fijn opgebouwd is en enkel dienst doet voor het droog houden van de gestalde fietsen. De constructie mag verder geen andere functie bevatten. De grootte van de constructie is beperkt tot 3,50 m diep en 7 m breed, kan indien wenselijk tegen de achtergevel aansluiten, mag de parkerende wagens niet hinderen en mag niet over de groene zones geplaatst worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Een werkplaats (288m²), een opslagplaats (207m²) aansluitend aan de showroom, een overdekte opslagplaats (148 m²) en een magazijn (172 m²) worden gesloopt om zo plaats te maken voor de bouw van 3 magazijnen. De gewenste bouwvolumes, met een hoogte van 7,83 m, zijn inpasbaar in de omgeving van het pand met als bestemming industrie. De volumes doen geen afbreuk aan de schaal van het perceel en de draagkracht van het industriële perceel wordt niet overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe units worden opgetrokken uit een bekleding met betonpanelen, buitenschrijnwerk in grijs aluminium en grijze sectionaalpoorten. Voor een dergelijke functie in een dergelijk binnengebied, dat niet zichtbaar is vanop de openbare weg, zijn betonpanelen toelaatbaar wegens de uniformiteit met de omgeving en de functie van de nieuwe panden. Bovendien worden grijstinten als neutraal en niet storend ervaren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met de gewenste materialen zoals omschreven in voorliggende aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het perceel ligt in effectief overstromingsgevoelig gebied en recent overstroomd gebied. De intekening van de overstroming dateert echter van 1998 en ondertussen zou het probleem van wateroverlast opgelost zijn. Bijgevolg zal de bouw van het magazijn en aanleg van verharding geen effect hebben op het overstromingsrisico in het gebied. Om de kans tot overstroming of plasvorming tot een minimum te herleiden en om te voldoen aan artikel 30 van de bouwcode dienen parkeerplaatsen in open lucht ingericht te worden met waterdoorlatende en grasdoorgroeibare materialen. De aanvraag voldoet hier niet aan. In voorwaarde wordt opgelegd om de nieuwe verharding te voorzien van waterdoorlatende verharding die grasdoorgroeibaar zijn.

Verder wordt het perceel ontsloten via de Toekomstlaan. Echter is de zichtbaarheid op het fietsverkeer, en dus de veiligheid van de fietsers, eerder slecht bij het verlaten van het perceel. Vanuit oogpunt mobiliteit dienen er ingrepen te gebeuren om de zichtbaarheid op het fietsverkeer te verbeteren. Dit kan door bijvoorbeeld spiegels te plaatsen zodat de bestuurder bij het verlaten van het perceel zicht heeft op eventuele aankomende fietsers. Een snelheidsremmer ter hoogte van de uitgang van het perceel zal de zichtbaarheid, door verminderde snelheid, alsook verbeteren.

Inzake toegankelijkheid voldoet de aanvraag niet aan de verordening toegankelijkheid. Zo is er een hoogteverschil tussen de nieuwe panden en de nieuwe betonverharding van 10 cm, waardoor volgens artikel 18 minstens een helling geplaatst moet worden. Alle toegangen van de nieuwe magazijnen dienen vervolgens van een helling voorzien te worden conform artikel 18.

De trappen die voorzien worden in elke unit zijn slechts 1 m breed en dienen volgens artikel 20 minstens 1,25 m breed te zijn (ruwbouw). De trap naar bureel 4 voldoet verder niet aan hetzelfde artikel doordat er 23 tredes geplaatst werden zonder tussenbordes. De trappen dienen vervolgens breder uitgevoerd te worden en de trap naar bureel 4 dient een van een tussenbordes voorzien te worden.

Alle deuropeningen dienen volgens artikel 22 minstens 105 cm breed te zijn, zodat na afwerking een breedte van 90 cm gegarandeerd kan worden. Sommige deuren voldoen niet aan dit artikel en dienen aangepast te worden.

Tot slot dient het gehele complex minstens 1 aangepast sanitair te hebben, conform artikel 30.

Inzake lichtinval hebben bureel 2, de vergaderzaal boven bureel 2 en bureel 4 (bovenop magazijnruimte 3) onvoldoende natuurlijk daglicht ter beschikking, zoals opgesteld in artikel 24 van de bouwcode. De lichtinval in deze ruimtes is namelijk minder dan 10% van de netto vloer oppervlakte. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de ruimte met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers en voor een minimum verblijfskwaliteit. Daarom wordt opgelegd om de raamopeningen van de opgesomde ruimtes die niet voldoen groter te maken, conform artikel 24.

Een afvalberging wordt voorzien achteraan unit 2 en is enkel toegankelijk voor unit 2. Aangezien de afvalberging bereikbaar dient te zijn voor alle drie de units dient deze verplaatst te worden of toegankelijk gemaakt te worden voor de drie units, zodat deze gemeenschappelijk wordt. Indien de afvalberging verplaatst wordt, dan wordt deze best in de voorgevel van de nieuwe panden voorzien, zodat deze vlot bereikbaar is.

Op de platte daken van unit 1 en 2 worden zonnepanelen geplaatst, zoals aangeduid met tekst op de plannen. Echter kunnen deze zonnepanelen niet worden beoordeeld wegens niet ingetekend. Het is onduidelijk of de maximale hoogte wordt gevolgd en of de zonnepanelen conform artikel 36 worden geplaatst. Bijgevolg worden de zonnepanelen uitgesloten uit de vergunning wegens niet te beoordelen en wordt er in voorwaarden opgelegd om een groendak te voorzien, zoals gepland op het platte dak van unit 3.

De aanvraag voorziet in een septische put van 3.000 liter. Echter voldoet de inhoud niet aan de berekeningen opgesteld in artikel 43 van de bouwcode. De septische put dient een minimale inhoud van 3.500 liter te hebben. Dit wordt opgelegd in voorwaarden.
Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen betreffende hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.   voor de start der werken dient de aanvrager het Kabel en Leidinginformatieportaal te raadplegen voor de  ligging van ondergrondse leidingen vast te stellen;

3.   voor de start der werken dient de aanvrager Elia te contacteren in verband met de ‘te nemen’ veiligheidsmaatregelen;

4.      slechts 1 gebruiker voorzien voor de site om zo de negatieve impact van de mobiliteit te vermijden;

5.      het project dient in overeenstemming te zijn met de bestemming industrie;

6.      laden en lossen dient altijd op het eigen terrein te gebeuren;

7.      er dienen ingrepen te gebeuren ter hoogte van de toegang tot de magazijnen om de zichtbaarheid op fietsverkeer in de Toekomstlaan te verbeteren. Dit kan door bijvoorbeeld spiegels te plaatsen zodat de bestuurder bij het verlaten van het perceel zicht heeft op eventuele aankomende fietsers. Een snelheidsremmer ter hoogte van de uitgang van het perceel zal de zichtbaarheid, door verminderde snelheid, alsook verbeteren ;

8.      de fietsenstalling voorzien van een constructie die de stalling overdekt, conform artikel 29 en de stedenbouwkundige beoordeling;

9.      te voldoen aan de verordening toegankelijkheid:

-          alle toegangspoorten tot de nieuwe panden dienen voorzien te worden van minstens een helling, conform artikel 18;

-          de trappen dienen minstens 1,25 m breed uitgevoerd te worden en de trap naar bureel 4 dient een tussenbordes te hebben, conform artikel 20;

-          alle deuropeningen dienen minstens 105 cm breed te zijn, zodat na afwerking een breedte van 90 cm gegarandeerd kan worden, conform artikel 22;

-          minstens 1 aangepast sanitair plaatsen, conform artikel 30;

10.      de raamopeningen van bureel 2, de vergaderzaal boven bureel 2 en bureel 4 (bovenop magazijnruimte 3) groter voorzien, conform artikel 24;

11.      de afvalberging verplaatsen zodat ze voor de drie units toegankelijk zijn en gemeenschappelijk gebruikt kan worden;

12.  de parkeerplaatsen voorzien van een klinkerverharding in waterdoorlatende en grasdoorgroeibare materialen, conform artikel 30;

13.  het platte dak van unit 1 en 2 voorzien van een groendak, in plaats van zonnepanelen, conform artikel 38;

14.  de septische put dient een minimale inhoud te hebben van 3.500 liter, conform artikel 43.

Uitsluitingen

15.  De zonnepanelen op het platte dak van unit 1 en 2 wegens niet te beoordelen.