2019_CBS_04053 - Omgevingsvergunning - OMV_2018159760. Vuurmolenstraat 40. District Wilrijk - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29 maart 2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID:11655) als arbeiderswoning.

Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van 159,86 m².

Bestaande toestand

-          een arbeiderswoning opgetrokken in rode baksteen over één bouwlaag en afgewerkt met een pannenzadeldak;

-          de woning dateert van rond de 20ste eeuwwisseling;

-          achter de woning werden door de jaren heen verscheidenen berghokken en constructies opgetrokken;

-          de oorspronkelijke arbeiderswoning heeft een gelijkvloerse grondoppervlakte van circa 72 vierkante meter, en is onderverdeeld in vier ruimtes een trappenhal;

-          de ruimte onder het schuine dak is ingericht met drie afzonderlijke ruimtes,

-          de functie van al deze ruimtes is niet gekend want werd niet meegeven op de ingediende bouwplannen.

Inhoud van de aanvraag

-          afbreken van alle constructies op het terrein;

-          herbouwen van het volume van de eengezinswoning als een kantoor (94m²) en 2 duplex-studio’s (44m² en 47m²);

-          het oprichten van een nieuw volume met daarin een wasruimte, een studio (39m²) en 21 studentenkamers (tussen 29 m² en 14m²).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Inhoud van de hemelwaterput:
  er wordt een afwijking aangevraagd om een hemelwaterput te plaatsen met een inhoud van 20.000 liter. Bij de aanvraag is een motivatie toegevoegd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Bepalingen met betrekking tot niveauverschillen:
  binnen deze aanvraag overbrugt men hoogteverschillen die groter zijn dan 18 centimeter. Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het slaapgedeelte onder het schuine dak van studio 1.1 en 1.2, heeft slechts een maximale hoogte van circa 2,40 meter en voldoet bijgevolg niet aan §2 van dit artikel;
• artikel 23 Opdelen van een woning:
  na voltooiing van de werken, heeft men binnen dit  project geen zelfstandige woonentiteit van minimaal 100 vierkante meter gerealiseerd;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  binnen dit project voorziet men slechts drie autostaanplaatsen die niet voldoen aan de minimum afmetingen;
• artikel 38 Groendaken:
  de zones van het platte dak van de nieuwe uitbreiding, die niet aangelegd worden als dakterras en/of ingericht worden met fotovoltaïsche zonnepanelen, zijn groter dan 20 vierkante meter, en worden niet voorzien van een groendak.
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  het perceel is getroffen door de rooilijn (straatbreedte van 12 meter + aan beide zijde van de ontworpen straat een bouwvrije strook van 4 meter). Men plaatst de regenwaterputten, de infiltratievoorziening voor het opgevangen regenwater en de septische put, onder deze bouwvrije achteruitbouwstrook en niet op het eigen private domein, maar onder het openbare domein van de stad Antwerpen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet op volgend punt:

• artikel 16 stelt onder meer dat het onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, verboden is om een constructie in de zin van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, te bouwen op een stuk grond dat door een achteruitbouwstrook is getroffen. De regenwaterputten, de infiltratievoorziening voor het opgevangen regenwater en de septische put worden onder deze bouwvrije achteruitbouwstrook en niet op het eigen private domein voorzien.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 47,24 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand dat aanwezig is op het perceel is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Om deze reden is advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies luidt als volgt: ‘De actuele bebouwing op het perceel Vuurmolenstraat 40 is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 14 maart 2019. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten, uitgaande van de wenselijkheid van behoud. Bij afbraak van een relict opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed geldt de motiveringsplicht. Artikel 6§2 van de stedelijke bouwcode schrijft voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen.

De aanvraag heeft betrekking op een bakstenen arbeiderswoning met dubbelhuisopstand van drie traveeën en één bouwlaag onder pannen zadeldak, schuine inplanting t.o.v. de straat en haaks aansluitende lagere aanbouwsels, te dateren ca. 1900. Verankerde baksteenbouw met rechthoekige muuropeningen, aan voorgevel met arduinen lateien. Achtergevel met beluikt opkamervenster en zijpuntgevel met rondbogige venstertjes en dito luik. Dit gebouw is beeldbepalend.

De stedelijke dienst monumentenzorg bezocht het pand en voerde in het voortraject overleg met de architect. Daarbij werd als uitgangspunt het behoud van het hoofdvolume vooropgesteld. De bijgebouwen (aanbouw en stal) kunnen afgebroken worden, zodat een hedendaagse uitbreiding mogelijk wordt.

Het ingediende ontwerp gaat uit van de vooropgestelde randvoorwaarden, zij het dat het toegevoegde volume erg groot is en hierdoor de verhouding tot de oorspronkelijke arbeiderswoning onder druk komt te staan.

Volgens de plannen wordt uitgegaan van de afbraak en heropbouw van het oorspronkelijke hoofdvolume. Hierdoor wordt de authenticiteit van het pand fundamenteel aangetast en dreigt het resultaat een pastiche te worden. Er zijn evenmin fundamentele bouwfysische problemen die deze werkwijze zouden rechtvaardigen Deze aanpak kan vanuit de hedendaagse monumentenzorg niet verdedigd worden. De dienst monumentenzorg vraagt daarom het actuele gebouw te vrijwaren, wat niet belet dat de nodige duurzaamheidsingrepen kunnen gebeuren die het moeten aanpassen aan de hedendaagse comfortverwachtingen. De opname op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed maakt het mogelijk om af te wijken van de vigerende energieprestatieregelgeving.’

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal van het nieuwe gebouw sluit niet aan bij de schaal van het inventarispand en de meergezinswoningen op de naastgelegen percelen.

De straten (Vuurmolenstraat en Boekstraat) worden gekenmerkt door meergezinswoningen van twee bouwlagen en een dakverdieping en enkele uitzonderingen van drie bouwlagen. Het nieuwe volume heeft achteraan grotendeels vier bouwlagen. De aanvraag bevat geen gegevens om deze afwijking te verantwoorden. De aanzichten en hoogtes van de buurpanden worden onder andere niet vermeld.

Door beide panden (het voormalige inventarispand en het nieuwe volume) te verbinden, een driehoekige aanbouw te voorzien en een overdekte fietsenstalling in de tuinzone te plaatsen, blijft er te weinig open ruimte over op het perceel.

Hierdoor is de oppervlakte van buitenruimte (47m²) te beperkt en niet in verhouding tot het voorgestelde bouwvolume met 21 studentenkamers en 3 studio’s.Het voorziene ‘buurtplein’ is niet geschikt als gemeenschappelijke buitenruimte.

Door beide panden zowel op de benedenverdieping als de eerste verdieping te verbinden ontstaat er een te groot volume tussen beide panden. Hierdoor ontbreekt een openheid op het perceel en komt het inventarispand ‘onder druk’.

Bij de nieuwbouw wordt de verticale circulatie voorzien in een apart volume. Dit volume wordt best binnen het nieuwe bouwvolume voorzien om de bouwdichtheid op het perceel te beperken.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie:

‘Het project betreft een nieuwbouw studentenvoorziening gelegen aan de Vuurmolenstraat. Het volume bestaat uit 3 lagen met deels afgeschuinde dakvormen en sluit aan op een oude arbeiderswoning, die mee geïntegreerd wordt. Als gevelmateriaal wordt voor houten bekleding gekozen.

De welstandscommissie vraagt om aan te sluiten bij het gabarit van de buren en geen volwaardige 3 bouwlagen aan straat- en achterzijde te voorzien. Beter is om een leesbaar zuidgericht zadeldak te voorzien dat de hoogste duplexen volgt met een heldere kroonlijst boven niveau 2 en zo min mogelijk perforaties.

De welstandscommissie vraagt om royale raamopeningen te voorzien binnen een logische ritmering in functie van een rustig gevelbeeld en lichtname. De gevels zijn uit te werken in een rode baksteen met een fijn gedetailleerd schrijnwerk.

De footprint van het volume dient erg vereenvoudigd, de bestaande bebouwing met name woning en achterbouw dienen als onafhankelijke volumes leesbaar te blijven. Er wordt daarom gevraagd om de verbindingen tussen de volumes enkele op begane grond te voorzien, het hoofdvolume nieuwbouw recht te trekken en alle uitsprongen (driehoeken en circulatiekernen) te vermijden en te integreren in het hoofdgebouw in functie van een heldere volumetrie. Men kan hierbij onderzoeken of het achtergelegen volume onder hellend pannendak als verbindingsschakel tussen beiden behouden kan blijven.

De karakteristieken van de site, met name eenvoudige gemetste volumes in het groen, dienen in de nieuwe configuratie leesbaar aanwezig te blijven.

De welstandscommissie vraagt om de omgevingsaanleg maximaal vergroenen.

Conclusie:

- materialisatie: metselwerk voorzien in plaats van hout;

- volumetrie: footprint rechttrekken en eenvoudig zadeldak voorzien met duidelijke kroonlijst boven niveau 2 in functie van aansluiten bij gabarit van de buren; geen volwaardige 3 lagen aan straat- of achterzijde voorzien; zuivere volumes voorzien met sobere aansluiting op inventarispand (beperkt tot begane grond);

- geveluitwerking: royale raamopeningen met logische ritmering voorzien in functie van lichtname en proporties;

- circulatiekern: integreren in hoofdvolume;

- omgevingsaanleg: maximaal vergroenen.

Besluit: ongunstig.’

Bodemreliëf

Omwille van de aanwezigheid van een wetenschappelijk belangrijke archeologische site in de nabije omgeving van het projectgebied wordt de kans op het aantreffen van archeologisch relevante sporen groot geacht. Het potentieel op mogelijke kenniswinst voor de geschiedenis van Antwerpen wordt tevens groot ingeschat. Vanuit het standpunt van archeologische erfgoedwaarde wordt door de stedelijke dienst archeologie daarom enkele extra voorwaarden opgesteld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De meeste functies bevatten voldoende gebruiksgenot, echter kamer 0.1 en studio 0.1 liggen verdiept en geven rechtstreeks uit op de gemeenschappelijke buitenruimte en fietsenstalling. Hierdoor is er voor deze kamer en studio onvoldoende verblijfsgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Omwille van de voorziene parkeerplaatsen is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst ontwerp en uitvoering. Het advies luidt als volgt: ‘De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe parkeerplaatsen mogelijk te maken en de aanpassing van de groenzone naar voetpadmateriaal. De afgeschuinde boordsteen aan de bestaande inrit dient gewijzigd te worden in een opstaande boordsteen en de groenzone kan hier doorgetrokken worden. De aanvrager zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – dienst Beheer & Onderhoud.

Er werd opgemerkt dat de twee straatbomen ter hoogte van de drie nieuwe parkeerplaatsen op het inplantingsplan van de nieuwe toestand niet meer ingetekend staan. Het is noodzakelijk om deze parkeerplaatsen inpandig te organiseren of om de parkeerplaatsen op zo’n manier in te richten dat de twee straatbomen behouden kunnen blijven.’

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte is voor het kantoor 93,6m² / 100m² x 1,25 = 1,17 plaatsen. Voor de studio´s 3 x (1+1) = 6 en voor de studentenkamers 21 x 1 = 21. In totaal 1,17 + 6 + 21 = 28,17 ? 28 fietsenstallingen.

In de tuinruimte worden 2 locaties voorzien. Een ronde fietsenstalling half achter het gebouw en een andere ruimte voor aan de straat bij de brievenbussen. De ronde fietsenstalling is deels overdekt, maar niet afgesloten. De fietsen vooraan de straatkant is noch af te sluiten, noch overdekt. Deze stalling staat enkel op het plan van het gelijkvloers, maar is niet opgenomen op het inplantingsplan noch op het 3D plan. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Toevoegen van extra raamopeningen: De bezwaarindieners geven aan dat het te herbouwen inventarispand in bestaande toestand 1 raam heeft in de zijgevel. In de nieuwe toestand worden vijf ramen voorzien. De gevel waarop dit bezwaar betrekking heeft bevindt zich op een afstand van 2 meter van de tuin van de bezwaarindieners waardoor er inkijk ontstaat en zo de privacy geschaad wordt.

Beoordeling:

De raamopeningen in het herbouwde pand worden aangepast om de voorziene functies voldoende kwaliteit te bieden. Door de inrichting van het kleine pand met een kantoor én twee studio’s wordt de draagkracht overschreden. De nieuwe raamopeningen en een terras op de eerste verdieping brengen de privacy van de naastgelegen tuin in gedrang.

Het bezwaar is gegrond.

2.      Lichtafname in tuin door het optrekken van een muur op perceelgrens: De bezwaarindieners geven aan dat er voor de geplande nieuwbouw een hoge muur zal opgetrokken worden die licht uit de tuin zal wegnemen.

Beoordeling:

In de bestaande toestand zijn er geen muren voorzien op de perceelgrens.

Voorliggende aanvraag voorziet een muur met een hoogte van 3,60 meter op de perceelgrens. Het klopt dat er hierdoor licht zal worden weggenomen in de tuin.

Deze plaatselijke voorziening van een muur van 3,60meter hoogte is geen logische tuinmuur tegenover de tuinzone van de aanpalende.

Het bezwaar is gegrond.