2019_CBS_04052 - Omgevingsvergunning - OMV_2019026018. Montignystraat 69. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12 december 1947: vergunning (18#23813) voor dakveranderingen en wc’s te verbouwen;

-          26 juni 1997: vergunning (86#950719) voor toebouwen parkeergarage.

Laatst vergunde toestand

-          parkeergarage met 17 pp. en bovenliggende diamantslijperij bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak.

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand wijkt af op de plannen van 1997 met betrekking tot de inrichting van de parkeerplaatsen.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van de achterbouw in binnengebied, bestaande uit twee bouwlagen, als kantoren met bijhorende vergaderruimtes;

-          verwijderen van het niet vergunde afdak ter hoogte van de parkeerplaatsen;

-          voorzien van een groenzone, fietsenstalling en 7 parkeerplaatsen;

-          aanpassen van de gevels aan de nieuwe interne indeling uitgevoerd in een grijze gevelbeplating en zwart aluminium buitenschrijnwerk;

-          de voorbouw maakt geen deel uit van de aanvraag en blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend  punt:

• Artikel 24: er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien ter hoogte van het aangepast toilet;
• Artikel 30: de ruwbouwmaten van een aangepast toilet moeten minstens 1,70 meter op 2,25 meter zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: De functiewijziging betreft een gebouw waarvan de inplanting, bouwdiepte en bouwhoogte niet kenmerkend zijn voor het binnengebied en het bouwblok;
• Artikel 24: Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De vergaderruimten op de gelijkvloerse en eerste verdieping voldoen hieraan niet;
• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voorzien;
• Artikel 27: De tuin moet zoveel mogelijk groen en onverhard worden ingericht;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen: de fietsstalplaatsen zijn niet afgesloten en niet overdekt;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de autostalplaatsen zijn niet ingericht volgens de principes van de bouwcode. Achter elke haakse parkeerplek moet minstens 6 meter vrije ruimte zijn. Parkeerplaatsen in open lucht moeten worden ingericht in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen;
• Artikel 43 Septische put: er is geen septische put op de plannen voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst de functie van een diamantslijperij gelegen in binnengebied en bestaande uit twee bouwlagen, te wijzigen naar een kantoorgebouw. De Montignystraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door woongebouwen in de bouwblokschil met sporadisch een publieksgerichte invullingen op de gelijkvloerse verdieping.

De aanvraag is gelegen in een bouwblok met een beperkte diepte. Publieksgerichte functies in het binnengebied zijn niet kenmerkend en zorgen voor een verhoogde druk op het binnengebied. De functie is niet inpasbaar in de omgeving waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wenst het bestaande volume te behouden. Dit volume is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk in haar huidige vorm en houdt onvoldoende rekening met de toekomstige verbetering van het perceel en het overige bouwblok. Het bestaande bouwblok is nagenoeg volledig dichtgebouwd doorheen de decennia. Deze ongelukkige situatie vormt echter geen motivatie om een niet wenselijke ontwikkeling te bestendigen. Een ruimtelijk aanvaardbaar voorstel zou zijn om één bouwlaag minder te voorzien en op plekken te ontpitten die meer licht en lucht geven aan het bouwblok. Eveneens dient er aandacht te gaan naar voldoende groen en waterinfiltratie op het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe functie verhoogt de druk op het perceel en overstijgt de draagkracht van het bouwblok. De kantoren en de bijhorende voorzieningen die deze functie met zich meebrengen, zorgen voor bijkomende hinder in het binnengebied. Zones achter woongebouwen zijn in hoofdzaak voorzien voor tuinen en groenzones. Het parkeren is voorzien in open lucht en veroorzaakt geluidsoverlast en hinder in het binnengebied. Het voorstel verhard de volledige tuinzone zodat het onmogelijk wordt om de ecologische kwaliteit van groenzones, de infiltratie van regenwater en het stedelijke-hitte-eiland effect te verbeteren. Deze functie legt een hypotheek op een toekomstige verbetering van de inrichting van het binnengebied. Het is wenselijk dat de tuinzone groen en onverhard wordt ingericht.

Gezien de oriëntering van de gevelopeningen naar de achtergevels van de panden in de omgeving ontstaat er inkijk. Zicht wordt grotendeels beperkt door de hoge scheidingsmuren die hun schaduw werpen op het terrein. Het is wenselijk dat deze scheidingsmuren worden verlaagd. Echter zorgt het vergunnen van bijkomende gevelopeningen in het gebouw van de aanvraag voor een bestendiging van deze situatie.

De kantoorruimten op beide bouwlagen voldoen in strikte zin aan de bepalingen in de bouwcode. Aangezien de gevelopeningen zich concentreren langs het binnengebied is er echter een beperkte toetreding van direct zon- en daglicht in de achterste delen van het kantoor. De vergaderruimten zijn daarenboven, zoals vermeld bij de toetsing van de voorschriften, niet voorzien van openingen voor de toetreding van daglicht en zicht.

De aanvraag werd ter brandpreventieadvies voorgelegd aan brandweer. Zij brachten een ongunstig advies uit dat in bijlage in deze vergunning is opgenomen.

Gelet op bovenstaande motivatie moet de aanvraag geweigerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

Het rechterdeel van de voorgevel wordt op de gelijkvloerse en eerste verdieping voorzien van grote schuifraampartijen. Verder ondergaat de gevel geen wijzigingen.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de bouwcode. Zowel de vergaderruimte op de gelijkvloerse als die op de eerste verdieping zijn niet voorzien van lichtdoorlatende openingen in doorzichtig materiaal die de ruimte op een natuurlijke manier kunnen ventileren. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Functies anders dan wonen dienen conform artikel 26 een afgescheiden afvalruimte te hebben die voorzien is van verluchting, de aanvraag voorziet hierin niet. Conform artikel 27 dienen tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard te worden ingericht. Op een kleine groenstrook na is het volledige perceel verhard en wordt grotendeels ingenomen door autostalplaatsen. Deze parkeerplekken zijn niet conform de inrichtingsprincipes van artikel 30 en zijn bovendien bovengronds in open lucht ingepland. Gezien de functie een kantoor is en de tuinzone gelegen is in het midden van het bouwblok, is deze wijze niet aanvaardbaar. De fietsstalplaatsen in de tuinzone zijn niet afgesloten en overdekt waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 29. Een noodzakelijk volume-uitbreiding om de fietsstalplaatsen te realiseren is niet wenselijk. De aanvraag voorziet geen septische put conform artikel 43.

De aanvraag is strijdig met de voorschriften van de integrale verordening toegankelijkheid. Er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien ter hoogte van het aangepast toilet conform artikel 24 en de ruwbouwmaten van een aangepast toilet moet minstens 1,7 meter op 2,25 meter zijn conform artikel 30.

Gezien de veelheid aan afwijkingen op de voorschriften moet het dossier geweigerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van een ongunstig brandweeradvies en onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.