2019_CBS_04067 - Omgevingsvergunning - OMV_2019029904. Terlindenhofstraat 44. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14 september 2009: vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID: 83227) als stadswoningen in eenheidsbebouwing;

-          07 december 2018: weigering (20182715) opdelen van een eengezinswoning naar één appartement en een studio, en het bouwen van een extra volume op het gelijkvloers.

Laatst vergunde toestand

-          eengezinswoning in Art-decogetinte eenheidsbebouwing in spiegelbeeldschema. Gebouw van twee traveeën en twee bouwlagen onder pannen zadeldak. Deels bepleisterde lijstgevel en een hogere, gekoppelde bakstenen deurtravee met decoratief metselwerk.

Bestaande toestand

-          het gebouw heeft een bouwbreedte van 5,67 m, een kroonlijsthoogte van 6,85 m, een totale bouwhoogte van 9,8m en een -diepte van 12,6 m;

-          het gelijkvloers bevat een enfilade van verschillende leefruimtes rechts en een hal en keuken links. De eerste verdieping bevat twee slaapkamers en een badkamer. De zolderverdieping bevat twee slaapkamers;

-          achteraan werd een veranda geplaatst.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een te behouden eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van 204,75 m² en een tuin van 204,25 m²;

-          de grootste nieuwe woonentiteit met tuin heeft een netto-vloeroppervlakte van 106,69 m²;

-          op het gelijkvloers wordt een appartement voorzien met één slaapkamer, deze heeft nog twee extra slaapkamers op de zolderverdieping, enkel toegankelijk via de gemeenschappelijke trap;

-          op de eerste verdieping wordt een studio ingericht;

-          de gelijkvloerse verdieping wordt uitgebreid met een nieuw volume. Dit brengt de nieuwe bouwdiepte tot 17 m;

-          op de eerste verdieping wordt achteraan een terras van 4,5m² en een toegangsdeur geplaatst.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoedwordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud.

-          artikel 23 Opdelen van een woning: een woning met buitenruimte van meer dan 15m² opdelen is niet toegelaten wanneer er geen nieuwe wooneenheid van 100m² kan behouden blijven. Er is een appartement voorzien van 106,69m², deze voldoet echter niet aan artikel 25 waarin gezegd wordt dat alle ruimten binnen één woning één aaneengesloten geheel moet vormen;

-          artikel 25 Toegankelijkheid van de functie: binnen een meergezinsgebouw dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen. Het appartement op het gelijkvloers en de bovenliggende extra slaapkamers op de zolderverdieping zijn enkel toegankelijk via de gemeenschappelijke hal. Tussen deze twee verdiepingen is een studio aanwezig;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: het gedeelte van de scheidingsmuren heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. Dit is momenteel niet te beoordelen op de plannen.

-          artikel 38 Groendaken: het is verplicht om nieuwe daken van vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter. Het nieuwe dakvlak heeft, minus het dakterras, een oppervlakte van 44m²;

-          artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: op basis van de aangeleverde plannen kan hierover niet beoordeeld worden;

-          artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: op basis van de aangeleverde plannen kan hierover niet beoordeeld worden;

-          artikel 43 Septische putten: op basis van de aangeleverde plannen kan hierover niet beoordeeld worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 25 van de bouwcode. Er worden 2 wooneenheden gecreëerd met één gemeenschappelijke traphal. Het appartement bevindt zich op de gelijkvloerse en de tweede verdieping. Op de eerste verdieping bevindt zich een studio. Het appartement heeft zijn leefruimte, badkamer en toilet op de gelijkvloerse verdieping maar ook nog 2 slaapkamers op de tweede verdieping onder het dak. Er is dus circulatie nodig langs de gemeenschappelijke traphal en dus vormen alle ruimten van het appartement geen aaneengesloten geheel. Naar wooncomfort is dit niet wenselijk. De afwijking is niet aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van artikel 23 van de bouwcode. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 106,69 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement.

Tevens is deze wooneenheid opgedeeld in 2 delen. De leefruimte, badkamer en toilet bevinden zich op de gelijkvloerse verdieping en de slaapvertrekken op de bovenste verdieping onder het zadeldak. Aangezien het appartement geen aaneengesloten geheel vormt, heeft deze dus ook geen netto-vloeroppervlakte van 110 m². De afwijking is niet aanvaardbaar.

Functionele inpasbaarheid

Het omvormen van een eengezinswoning naar meergezinswoningen is principieel in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Terlindenhofstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Voor dit project bestaande uit een appartement met 2 slaapkamers wordt de parkeerbehoefte als volgt berekend: 1 x (2+1) + 1 x (0+1) = 4

De fietsparkeerbehoefte bedraagt 4. Er wordt in de inkomhal plaats voorzien voor fietsen. Echter zijn er maar 2 fietsen ingetekend. De inkomhal biedt niet voldoende ruimte om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Er wordt gevraagd voldoende ruimte te voorzien voor het veilig, binnenshuis stallen van 4 fietsen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw past zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.
 

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe achtergevel wordt afgewerkt met lichtgrijze bepleistering en donkerbruin buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar. De voorgevel wordt in het aspect cultuurhistorisch behandeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in inventaris van het bouwkundig erfgoed, omwille van deze reden is er advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“… De aanvraag heeft betrekking op een pand uit een Art-Deco getinte eenheidsbebouwing in spiegelbeeldschema, uit het tweede kwart van de 20ste eeuw. Het gaat om een enkelhuizen van twee traveeën en twee bouwlagen onder pannen zadeldaken. De reeks wordt gekenmerkt door een combinatie van deels bepleisterde of gecementeerde lijstgevels in contrast met de hogere, gekoppelde bakstenen deurtraveeën met karakteristiek en decoratief baksteenmetselwerk. Het oorspronkelijke houten geschilderde schrijnwerk is verdwenen. Mogelijk is het venster op het gelijkvloers nog authentiek. Het object/ complex is beeldbepalend.

B.  Afweging

Men wenst het pand intern te verbouwen door het op te splitsen en een nieuwe uitbouw te voorzien. De voorgevel blijft ongewijzigd.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De erfgoedwaarde van het pand wordt voornamelijk gedefinieerd door de buitenschil en de beeldbepalende reeks waar het deel vanuit maakt. Deze reeks is een meerwaarde voor het straatbeeld.

Hoewel in de beschrijvende nota wordt vermeld dat de voorgevel ongewijzigd blijft. Is het belangrijk dat er maximaal wordt ingezet op de restauratie van de buitenschil met name ook op het oorspronkelijk schrijnwerk. Dit dient bewaard te blijven of vervangen te worden naar oorspronkelijk model. In dit geval is het oorspronkelijk schrijnwerk (1ste verdieping en voordeur) verdwenen en vervangen door schrijnwerk in pvc. Het nieuwe schrijnwerk kan opgebouwd worden met hedendaagse profielen maar moet qua uitzicht wel aansluiten bij het historische beeld van de gevel en het oorspronkelijk schrijnwerk. Het nieuwe schrijnwerk moet dus het oorspronkelijk schrijnwerk volgen wat betreft materiaalgebruik (in dit geval hout), maatvoering (dit wil zeggen de profilering en detaillering), indeling en afwerking.

Bij de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model kunnen in het geval van de aanwezigheid van roeden deze roeden op het glas gekleefd worden. Het is wel noodzakelijk om ter hoogte van de roeden afstandshouders in de spouw van het glas te plaatsen zodat er geen doorkijk tussen de opgekleefde roeden mogelijk is. De afstandshouders moeten dezelfde kleur hebben als de roeden.

Omwille van de authenticiteit van de gevel en het historische beeld van het schrijnwerk, is het niet wenselijk om in de nieuwe ramen verluchtingsroosters te plaatsen.

Het is aan de dienst stedenbouwkundige vergunningen om af te toetsen of het bestaande schrijnwerk vergund is. Indien niet, dient dit uitgesloten uit de vergunning en vervangen door correct geprofileerd geschilderd houten schrijnwerk.

Advies

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.”

Er zijn geen vergunningen terug te vinden voor het vervangen van het buitenschrijnwerk. Gezien het advies van de dienst monumentenzorg, wordt bij een eventuele vergunning in de voorwaarden meegenomen het buitenschrijnwerk in de voorgevel te vervangen in correct geprofileerd geschilderd houten schrijnwerk en geen PVC.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Verstoren van de vertrouwensband tussen eigenaren: bezwaarmaker stelt dat er een vertrouwensband is tussen de eigenaren in de straat, waardoor de kinderen in de straat van de ene naar de andere tuin kunnen en de deuren niet perse op slot moeten. Door de omvorming van nummer 44 naar verhuur appartementen met wisselende bewoners wordt dit verstoord.

Beoordeling:

Zowel het gevoel van veiligheid als de vrees voor het verdwijnen ervan zijn gevoelsmatige interpretaties en kunnen niet vertaald worden naar stedenbouwkundig relevante argumenten. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Uitbouw verstoord de privacy bij de buren:Door de uitbouw op het gelijkvloers zal de daglichttoetreding in de woningen van de belendingen verminderen en de privacy in de tuinen van de aanpalenden negatief worden beïnvloed.

Beoordeling: De woning wordt alleen op het gelijkvloers uitgebreid tot een diepte die niet verder reikt dan de achtergevel van de linkerbuur. Bovendien is er in de bestaande toestand al een veranda, waardoor de impact van de bebouwing eerder beperkt zal zijn. Hert bezwaar is ongegrond.