2019_CBS_04065 - Omgevingsvergunning - OMV_2019025636. Bredabaan 528. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03 april 2015: vergunning (201576) voor het verbouwen en uitbreiden van een handelspand met woning naar een gelijkvloerse commerciële ruimte en 4 bovenliggende appartementen;

-          08 september 2017: vergunning (20171306) voor het verbouwen van een winkel en 4 appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          de laatst vergunde toestand van het pand betreft het verbouwen en uitbreiden van een handelspand met woning naar een gelijkvloerse commerciële ruimte en 4 bovenliggende appartementen.

Bestaande toestand

-          pand met gelijkvloerse commerciële ruimte en 4 bovenliggende appartementen onder plat dak.

Inhoud van de aanvraag

-          de bestaande winkelruimte wordt omgevormd tot 1- slaapkamerappartement;

-          de fietsenberging wordt versmald en langer gemaakt;

-          het bebouwde volume op het gelijkvloers wordt hierdoor verkleind en de achtertuin wordt aanzienlijk vergroot;

-          de nieuwe bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 22,50 meter;

-          het dakterras van de eerste verdieping wordt verdiept ter hoogte van de rechterbuur.

-          de voorgevel blijft ongewijzigd;

-          het voorziene appartement heeft een netto-vloeroppervlakte van 73,2 m² met 1 slaapkamer en een open ruimte van 91,01 m² (terras + tuin).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling: er is geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voorzien voor avalverzameling;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de oppervlakte van de twee nieuwe fietsenbergingen (1,48 m² + 3,07 m² = 4,55 m²) is kleiner dan de oppervlakte van de bestaande fietsenberging (10,75 m²). De nieuwe fietsenberging moet 3 m² groter zijn dan de bestaande want er komt 1-slaapkamerappartement bij;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen autostalplaats voorzien voor de bijkomende wooneenheid.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid/ ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie. De dienst geeft met volgende beoordeling:

“De aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloerse handelsruimte naar een 1-slaapkamer-appartement. Het pand is gelegen binnen het afgebakende kernwinkelgebied Bredabaan Centrum. Binnen dit kernwinkelgebied is dit pand ook gelegen in het centrale, meest strategische gedeelte. Het omvormen van een gelijkvloers winkelpand naar een woonruimte betekent een onderbreking in het winkellint wat de commerciële aantrekkingskracht aantast. De Beleidsnota Detailhandel wijst op de kracht van clustering van handelsfuncties in afgebakende straatdelen. In de aan- en uitloopstraten kan er flexibeler worden omgesprongen met woningen op het gelijkvloers. Op deze locatie, echter, is een commercieel gelijkvloers in de brede zin van het woord (handel, reca, diensten of kantoren) te behouden.”

De aanvraag betreft een functiewijziging van een handelsgelijkvloers naar een bijkomende wooneenheid in woongebied. Principieel is dit mogelijk. Echter ligt het pand zoals de bedrijfseenheid/ ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie aanhaalt in het kernwinkelgebied van Merksem. Het behoud van de winkel is dus wenselijk. Omwille van het voorafgaande punt, wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd naar het college.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Voor een één slaapkamer appartement  bedraagt de fietsparkeerbehoefte 2.

Het project voorziet 10 fietsparkeerplaatsen op het gelijkvloers voor alle appartementen en de mogelijkheid om de privé berging van het nieuwe appartement in te richten als fietsenberging. De fietsenberging met etagerekken  is in een ruimte geplaatst waar er niet voldoende plek is om fietsen op een comfortabele wijze van de fietsrekken te kunnen halen. Bij dergelijk systeem is er nood aan minstens 2m10 ruimte tussen de twee fietsenrekken. Er is hier maar 1m80 voorzien.

De fietsenberging is dus niet praktisch en niet bruikbaar.

Het is wenselijk om de bestaande fietsenberging te behouden. Echter kan dit niet in voorwaarden meegenomen omdat hierdoor het ontwerp enorm wijzigt, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan artikel 26 van de bouwcode. Er worden 5 wooneenheden voorzien maar geen gemeenschappelijke afvalberging.

De bestaande voorgevel wijzigt niet. Ondanks dat er aan de voorzijde/ straatzijde een slaapkamer wordt voorzien, blijft het etalageraam met inkomdeur behouden. Het behoud van het etalageraam met inkomdeur in de voorgevel is niet bevorderlijk voor de woonkwaliteit van de achterliggende slaapkamer.

Omwille van volgende punten, het niet functioneel inpassen in de omgeving, het ontbreken van een autostalplaats, geen bruikbare algemene fietsenberging en het behoud van het etalageraam met inkomdeur, wordt de bouwaanvraag ongunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.