2019_CBS_02870 - Omgevingsvergunning - OMV_2018154636. Greinstraat 65. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/01/1930: vergunning (1930#35601) voor binnenveranderingen;

-          02/03/1932: vergunning (1932#41152) voor binnenveranderingen;

-          17/02/1986: vergunning (18#67136) voor een gevelverbouwing (niet uitgevoerd).

Laatst vergunde toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          het hoofdvolume heeft een gevelbreedte van 4,9m, een kroonlijsthoogte van 12,5m, een nokhoogte van 16,9m en een bouwdiepte van 9,4m.

-          de achterbouw tegen de linkerperceelsgrens bestaat uit een volume van 2 bouwlagen met een hoogte van 6m en een breedte van 2,5m. Het volume werd tot tegen achterste perceelgrens gebouwd. Dit brengt de totale bouwdiepte op 17m;

-          de achterbouw tegen de rechtperceelgrens bestaat uit 1 bouwlaag, met een hoogte van 3,4m en een breedte van 2,4m. De bouwdiepte reikt tot 13m;

-          de plattegrond situeert

• op het gelijkvloers een opeenvolging van salon, eetkamer, keuken, pomphuis en wc;
• op de tussenverdieping een badkamer;
• op de bovenliggende verdiepingen kamers;

-          de voorgevel werd bepleisterd.

Bestaande toestand

-          het pand werd omgevormd tot een meergezinswoning met 2 appartementen van respectievelijk 50 m2 en 34 m2, 1 kamerwoning van 85 m2 met gemeenschappelijke keuken en 4 kamers;

-          het schrijnwerk werd voorzien in wit PVC;

Geacht vergund

-          Volgens PV: vaststelling 9 woonentiteiten.

-          Volgens aanvraag: bestaande toestand 2 woonentiteiten + 1 kamerwoning met 4 kamers.

-          Gebaseerd op woonkaarten: positief voor 2 zelfstandige woonentiteiten + 1 kamerwoning met 4 kamers.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning bestaande uit 2 zelfstandige woonentiteiten en 1 kamerwoning met 4 kamers naar een meergezinswoning met 4 woonentiteiten;

-          de aangevraagde zelfstandige woning(en) zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 64.7 m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 33.2 m²;
• 1 eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 31.9 m²;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
  een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 vierkante meter. Appartementen 101, 201 voldoen niet aan deze minimale oppervlakte;
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  binnen een meergezinsgebouw dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen. De hobbyruimte van appartement 101 is gescheiden van de rest van het appartement;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  meergezinsgebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen. Momenteel is er geen afvalverzameling voorzien;
• Artikel 28: de bijkomende entiteit beschikt niet over een buitenruimte;
• Artikel 29: er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende entiteit,
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Het rioolstelsel is niet getekend en kan bijgevolg niet beoordeeld worden;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel. De aansluiting is niet getekend en kan bijgevolg niet beoordeeld worden.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

4 één slaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van het geheel van 2 kleine zelfstandige entiteiten en een kamerwoning bestaande uit 4 kamers naar de 4 voorgestelde entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De geplande opdeling is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet gezien de 2 nieuwe appartementen niet voldoen aan de minimum vierkante meter vereisten van 35 m2 noch voorzien zijn van een buitenruimte en door het ontbreken van een fietsenberging niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voor de bijkomende wooneenheid 2 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

Er dienen 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden op de begane grond.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.