2019_CBS_04258 - Omgevingsvergunning - OMV_2018148133. Venusstraat 18A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15 juni 1928: vergunning (1928#30420) binnenveranderingen (toevoegen van een traphal aan de eengezinswoning);

-          02 juni 2017: weigering (2017368) restaureren en herbestemmen van een historisch pand van kantoorruimte tot 8 appartementen/studio's;

-          09 mei 2018: weigering deputatie (20172144) verbouwen van een inventarispand met kantoorruimte naar 6 woonentiteiten;

-          Sinds minstens 29 maart 1962 in gebruik als kantoor.

Laatst vergunde toestand

-          vergund geachte situatie: kantoren;

-          Het toevoegen van de trap is nooit uitgevoerd.

Bestaande toestand

-          idem vergund geachte toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          restauratie en herbestemming van kantoorfunctie naar woonfunctie;

-          het gelijkvloers wordt volledig ingedeeld als een 3 slaapkamerappartement met naastliggende tuin;

-          op de twee bovenliggende niveaus voorziet men telkens 2 appartementen;

-          de appartementen op het eerste niveau hebben beide een uitkragend terras;

-          het appartement op het tweede niveau, aan de straatzijde, heeft een inpandig terras;

-          het tweede appartement op het tweede niveau, in de zijvleugel, beschikt niet over een buitenruimte;

-          Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning(en) zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 3-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 225 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 60 m²;
• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 100 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 57 m²;
• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 102 m²;

-          De gemiddelde nettovloeroppervlakte van de vijf zelfstandige woningen bedraagt 109 m².

-          achter de gemeenschappelijke ingang wordt een gemeenschappelijke doorgang voorzien naar de fietsenberging;

-          in het dak van de zijvleugel, zijde binnenkoer, worden 3 nieuwe dakkapellen geplaatst;

-          het buitenschrijnwerk in de voorgevel blijft ongewijzigd;

-          het nieuwe buitenschrijnwerk in de achtergevel wordt uitgevoerd in hout in een witte kleur;

-          het nieuwe buitenschrijnwerk van het inpandig terras wordt voorzien in antracietkleurig aluminium;

-          de uitkragende terrassen worden uitgevoerd in zwart staal met een antracietkleurig aluminium balustrade.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgende punt:

-          2.1.11.1 terrassen in schuine daken:

 aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur. Het inpandige terras op het derde niveau bevindt zich op 0,60 meter van de perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punt:

-          Art.24 – Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De slaapkamer in appartement 202 heeft enkel een dakvlakraam nabij- en met zicht op het aanpalend perceel waardoor dit ondoorzichtig en niet opengaand moet voorzien  worden. Hierdoor is er geen zicht en geen mogelijkheid tot ventilatie.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het terugbrengen van 6 appartementen naar 5 tegenover vorige aanvraag, verhoogt de woonkwaliteit aanzienlijk. De woongelegenheden voldoen mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in appartement 202 dat 57,2 m² netto vloeroppervlakte heeft. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Met deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.

Bovendien heeft de slaapkamer in dit appartement enkel een dakvlakraam nabij en met uitzicht op het aanpalende perceel links. Conform art.678 van het burgerlijk wetboek mag men op het besloten of niet besloten erf van zijn nabuur geen rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters, hebben, tenzij er een afstand van negentien decimeter is tot aan de perceelgrens. Dit is hier niet het geval. Om deze reden dienen de dakvlakramen aan deze zijde van het dak ondoorzichtig en niet opengaand voorzien te worden. Strijdig met de bouwcode heeft de slaapkamer hierdoor zicht, noch een mogelijkheid de ruimte te ventileren, essentiëel om als verblijfsruimte te kunnen gebruikt worden. Ook om deze reden is het aangewezen de slaapkamer open te werken en zo deel te laten uitmaken van de open wooneenheid, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 5 oktober 2009. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. Aan het dossier werd een CHE-rapport toegevoegd. Dit rapport dateert van 2014.  De aanvraag voldoet daarmee aan artikel 5§2.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“De aanvraag heeft betrekking op het pand Venusstraat 18A.  Dit pand vormde tot de splitsing in 1868 één geheel met het rechts aanpalende pand Venusstraat 18, een in opzet 16de-eeuws pand, opgericht door en voor leden van de Antwerpse elite en op zich een samenvoeging van kleinere panden. Ook in de 19de eeuw bleven de beide helften steeds door de gegoede burgerij bewoond, die echter hun woning niet loszagen van de industriële activiteit die hun identiteit bepaalde: het pakhuis maakte dan ook een volwaardig deel uit van het complex.
Het hoofdgebouw aan de straat en het dwarsvolume tegen de linker scheimuur aan de binnenkoer zijn daarvan twee oude vleugels, in opzet een 16de-eeuws gegeven, waarvan qua basis enkel kelder, de scheimuren en ten dele de basis van de gevelmuren overgebleven, en vermoedelijk ook de balklagen boven de benedenverdieping en ten dele boven de eerste verdieping. Oorspronkelijk was de vleugel aan de straat minder diep: de muur tussen de salons en de trapzaal is de oude achtergevel. De zijvleugel was dus „langer?, maar parallel met de hoofdgevel stond destijds nog een bouwvolume, dat in de 18de eeuw gesloopt is. Behalve het opzet van de bouwvolumes getuigen drie kleine en één grote, fraai gesculpteerde witstenen moerbalkconsoles (één met datum 1571) van de hoogstaande kwaliteit.
In de opeenvolgende perioden is veel aangepast aan de smaak: voor de late 17de eeuw getuigt mogelijk enkel de bijzonder rijke schouwmantel op de eerste verdieping.
Het geheel is evenwel vooral gekenmerkt door de midden-18^de-eeuwse fase, waarin de 16^de-eeuwse basis verwerkt is. Op de koer is toen de vleugel achteraan gesloopt, in de oksel van de beide oude vleugels is een uitbreiding gemaakt voor een ruime trapzaal, in het nieuwe dak van het hoofdgebouw is een lage tweede verdieping voorzien en op de zijvleugel is een nieuw dak geplaatst. De aangepaste gevels zijn van een nieuw parement en raamopeningen voorzien, en aan de doorgang is een moderne poortomlijsting met bovenlicht geplaatst. Overal is de kamerindeling grondig aangepast, het interieur volledig nieuw ingericht, de koer gekasseid. Uit die periode getuigen de straatgevel en achtergevels, delen van de balklaag boven de eerste verdieping, plafondstucwerk, de marmeren schouw, fragmenten van de bordestrap, de deurpanelen met hun omlijsting. Vooral de zolderverdieping met gang en meidenkamers, en de afgepleisterde dakconstructie zijn zeer typerend voor die tijd. De eiken dakconstructie, inclusief de grenen bebordingsplanken, is gaaf en in goede bewaringstoestand.
In de 19de eeuw zijn aan de voorgevel de nieuwe dorpels en de kornis geplaatst, en binnen zijn enkele pleisterplafonds en de fraaie koperen deurplaten en krukken overgebleven.
In de vroeg 20^ste eeuw is het pakhuis opgericht waarvan de pittoreske gevel vanuit het woonhuis zichtbaar was, en ook is aan de voorgevel een plint geplaatst. Het is echter vooral in 1928 dat de interieurs aangepast zijn, evenwel op een kwaliteitsvolle manier. Toen is de bordestrap verplaatst naar een uitbouw op de koer, in 1975 terug gesloopt. De rechtstreekse toegang vanuit de doorgang, en de herdecoratie met stucco panelen van doorgang en trapzaal, eiken parketten en enkele bewaarde sleutelplaten dateren uit die tijd. Mogelijk is het restant van de stucdecoratie in het salon op de benedenverdieping in die fase aangebracht.
In het midden van de 20ste eeuw is de gevel ontpleisterd en „hersteld?, maar omstreeks 1975 is op zeer destructieve wijze „gerenoveerd?, wellicht met verlies van vele oorspronkelijke interieurelementen en zijn de gevels onoordeelkundig „gerestaureerd?. De aanbouw met trapzaal is toen gesloopt, de raamopeningen zijn hersteld, en op storende manier is terug een bordestrap in de trapzaal geplaatst.
In de late 20ste eeuw is het raamschrijnwerk vervangen in een onaangepaste vorm. Binnen zijn burelen en sanitair ingericht zonder evenwel te schaden aan de plafonds.
Het pakhuis met zijn gevel uit 1903 en houten, open binnenstructuur met gietijzeren zuiltjes en het gegeven van een bakstenen vloer, zijn waardevol. De kelder onder het pakhuis blijkt in verbinding te staan met de kelders onder de gebouwen aan Korte Brilstraat 3, waarvan thans enkel de benedenverdieping tot het eigendom Venusstraat 18A hoort. De benedenverdieping is in gebruik als autostaanplaats aan de binnenkoer van Venusstraat 18A. De daarvan volledig afgescheiden ruimten daarachter zijn sinds de renovatie van de late jaren 1970 in gebruik onder meer als trapzaal naar de loft-appartementen. Ook de kleine binnenkoer tussen het pakhuis en het bouwvolume aan de Korte Brilstraat hoort nog tot het eigendom Venusstraat 18A. De bovenverdiepingen behoren tot het perceel aan de Korte Brilstraat, nr. 3, in de hoek met de Lansstraat, dat ca. 1978 gerenoveerd is.
Het complex is waardevol omwille van de (bouw)historische, stedenbouwkundige, architecturale en esthetische waarde.
Men wenst de bestaande kelder herin te richten, vanuit de inkomhal wordt een nieuwe trap voorzien naar de kelder. De inkomhal blijft behouden, net zoals de trappen en dubbele deur.
Op de gelijkvloerse verdieping wordt een drieslaapkamerappartement voorzien rondom de binnentuin met behoud van de originele indeling en schouwen.
Op de eerste verdieping worden twee appartementen voorzien van respectievelijk 60 en 100 vierkante meter. Er wordt een uitpandig terras voorzien bij elke woning steunend op een staalconstructie. Het interieur wordt volledig gevrijwaard met behoud van de ruimte-indeling.
Op de tweede verdieping worden twee appartementen voorzien waarvan 1 met een inpandig terras. In het achterste dakvlak worden dakkapellen geplaatst tussen de dakspanten. Het interieur wordt volledig gevrijwaard met behoud van de ruimte-indeling.
De voorgevel van het pand blijft ongewijzigd, het afkappen van de bepleistering betreft een vergunde toestand uit 1955.
Het schrijnwerk werd geplaatst in 1983 en heeft een zware vormgeving die niet is aangepast aan de stijl van het pand. Deze vormgeving werd helaas als referentievoorbeeld genomen voor het vervangen van het 19^de-eeuws schrijnwerk om de eenheid te behouden. Het is op basis van de aangeleverde informatie niet duidelijk of het een vergunde situatie betreft. Het bestaande schrijnwerk zal dan ook uitgesloten worden uit de vergunning.
Ondanks de algemene verschraling die het historische pand vooral bij de „renovatie? van omstreeks 1975 ondergaan heeft, bevat het nog een aanzienlijk aantal waardevolle elementen, voornamelijk daterend uit de midden-18^de-eeuwse fase, die ook het meest determinerend is geweest. De gevels, indeling in salons, gangen en overlopen, en de – nog deels niet zichtbare - interieurafwerking met stucplafonds, geschilderde paneeldeuren en omlijstingen, de dakconstructie, geven het pand een voornaam cachet.  De basisopbouw van het complex wordt bij de herbestemming tot appartementen gerespecteerd. Om een behoud en herstel van de waardevolle interieurafwerking maar ook structuur te kunnen garanderen worden er bijzondere voorwaarden opgenomen met betrekking tot het interieur:

- de historische draagstructuur in situ te behouden. Aanpassingen hieraan moeten in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg;

- de laat 17^de -eeuwse schouwmantel op de eerste verdieping in situ te behouden;

- de 18^de-eeuwse marmeren schouwmantel op de eerste verdieping in situ te behouden;

- de 18^de-eeuwse (of latere) stucplafonds te vrijwaren en waar mogelijk vrij te leggen.  Dit moet in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg.

- de 18^de-eeuwse deurpanelen in situ te behouden. 

- de stucco panelen en het schrijnwerk van de doorgang en trapzaal in situ te bewaren.

- de 20^ste-eeuwse eiken parketten te vrijwaren en waar mogelijk vrij te leggen.  Dit moet in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg.
Er wordt een terras geplaatst aan de achtergevel van het hoofdgebouw op een losstaande structuur. Deze structuur is beeldverstorend voor de gehele binnenkoer en specifiek voor de achtergevel van het hoofdgebouw. De achtergevel van het gebouw is zeer waardevol. Het plaatsen van een terras voor deze gevel doet afbreuk aan de erfgoedwaarde ervan. Tegen de gevel van de zijvleugel wordt eveneens een terras voorzien op de eerste verdieping. Ook hier vormt dit een beeldverstorende toevoeging die de te behouden erfgoedelementen niet respecteert.

De dienst monumentenzorg geeft hierom een voorwaardelijk gunstig advies.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan hierbij aangesloten worden. De uitpandige terrassen op de eerste verdieping tegen de achtergevel zullen uitgesloten worden van vergunning. Het ontbreken van de privatieve buitenruimte die hierdoor ontstaat dient te worden gecompenseerd door de tuin gemeenschappelijk te voorzien. Maximum 1/3 van de tuin kanprivatief zijn,  ten behoeve van het gelijkvloerse appartement.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De wijziging van functie gebeurt binnen het vergunde volume.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het dakterras in het hellend dak voldoet niet aan een correcte plaatsing volgens de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan binnenstad. De plaatsing is tegen de scheidingsmuur. Gezien het dakvlak/vorm nog herkenbaar blijft en tegen een opgaande scheidingsmuur wordt geplaatst kan er vanuit stedenbouwkundig oogpunt afgeweken worden van het artikel. Ook vanuit monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de plaatsing van de insprong in het dak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Autostalplaatsen:

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen:

Voor de bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

1 bijkomend appartement met 1 slaapkamer à 1 x 2 = 2

2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers à 2 x 3 = 6

1 bijkomend appartement met 3 slaapkamers à 1 x 4 = 4

1 bijkomend appartement met 1 slaapkamer die, zoals in voorwaarde opgelegd, dient te worden omgevormd tot studio à 1 x 2 = 2

Er moeten voor de appartementen 12 fietsenstallingen voorzien worden. (2 + 6 + 4 + 2= 14)

Op het gelijkvloers wordt een fietsenstalling voor 14 fietsen ingericht. Bijgevolg worden er voldoende stallingen voorzien.

Bodemreliëf

In de Venusstraat is een gemengde riolering aanwezig. De leiding ter hoogte van het project heeft een diameter van 470 x 610 mm en ligt op een diepte van ca 60 cm onder het maaiveld.

Er is in bestaande toestand voor dit project mogelijk geen huisaansluiting of wachtaansluiting aanwezig op de riolering. Voor de aansluiting werd er in een vorige aanvraag voor dit perceel reeds advies gevraagd aan Aquafin. Dit advies kan integraal worden overgenomen:

“ De bestaande riolering in de straat is zeer ondiep gelegen. Bij effectieve realisatie van de nieuwe aansluiting op deze riolering zal de aansluiting door Rio-link zo laag als technisch mogelijk aangelegd worden. Hierbij is voornamelijk de ligging van de nutsleidingen cruciaal, hetgeen op voorhand niet geweten is en waarvoor Rio-link dus ook niet verantwoordelijk kan zijn. De aanbevolen diepte die wordt meegegeven betreft een diepte die in de meeste gevallen gewoon aangesloten kan worden, tenzij de ligging van de nutsleidingen erg ongelukkig uitkomt.

Bij berekening van deze diepte wordt er uitgegaan van aansluiting in de kruin van de riolering met daarbij een marge van 20cm.

• Indien bij uitvoering blijkt dat er niet aangesloten kan worden zijn er 2 oplossingen mogelijk (ten laste van de bouwheer): de leidingen op het privaat gedeelte heraanleggen of een pompputje installeren op het privaat gedeelte.
• Het is aan te raden om indien mogelijk nog enkele wasmachines en/of dienstkraantjes op de hemelwaterput mee aan te sluiten om maximaal in te zetten op hergebruik.
• RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.
• Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de woning (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• De aansluiting dient te gebeuren met een maximale diameter van 200 mm op een diepte van 40 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”

Verschillende voorwaarden van Rio-link horen bij het uitvoeringsmodaliteiten van de riolering en kunnen niet als specifieke voorwaarden opgelegd worden in een vergunning. Er zijn nog te weinig parameters gekend.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De tuin dient uitgevoerd te worden als een gemeenschappelijke buitenruimte, maximum 1/3 hiervan mag privatief voorzien worden ten behoeve van het gelijkvloerse appartement;

3.      Indien bij uitvoering blijkt dat er niet aangesloten kan worden op de riolering dient één van de volgende opties gevolgd te worden (ten laste van de bouwheer): de leidingen op het privaat gedeelte heraanleggen of een pompputje installeren op het privaat gedeelte;

4.      RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien;

5.      Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de woning (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder;

6.      De aansluiting dient te gebeuren met een maximale diameter van 200 mm op een diepte van 40 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag;

7.      Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk inclusief de kleurstelling dienen voorgelegd te worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

8.      Volgende elementen zijn te behouden:

-          de historische draagstructuur in situ te behouden.  Aanpassingen hieraan moeten in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          de structuur van het pakhuis te bewaren.

-          de laat 17de-eeuwse schouwmantel op de eerste verdieping in situ te behouden;

-          de 18de-eeuwse marmeren schouwmantel op de eerste verdieping in situ te behouden;

-          de 18de-eeuwse (of latere) stucplafonds te vrijwaren en waar mogelijk vrij te leggen.  Dit moet in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg.

-          de 18de-eeuwse deurpanelen in situ te behouden. 

-          de stucco panelen en het schrijnwerk van de doorgang en trapzaal in situ te bewaren.

-          de 20ste-eeuwse eiken parketten te vrijwaren en waar mogelijk vrij te leggen.  Dit moet in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg.

9.  De nieuwe dakkapellen in het dakvlak van de zijvleugel moeten 40 cm inspringen in het dakvlak ten opzichte van de kroonlijst;

10. Het 1-slaapkamerappartement “202” moet omgevormd worden tot studio;

11.  Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

12.      De uitpandige terrassen op de eerste verdieping tegen de achtergevel worden uitgesloten van vergunning.

Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Appartement 202 bedraagt welliswaar slechts 57.2m² NVO, maar gelet op de bouwkundige context (bestaand waardevol erfgoed) is de beschikbare ruimte optimaal benut om het eenslaapkamerappartement in te passen.
Het  dakvlakraam in de slaapkamer is ook aanwezig in de bestaande toestand, waardoor mogelijk sprake is van een erfdienstbaarheid, in welk geval de aparte slaapkamer aanvaardbaar is. Enkel in het geval geen opengaand en doorzichtig dakvlakraam kan worden voorzien, moet de slaapkamer deel uitmaken van de open wooneenheid, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.