2019_CBS_04695 - Omgevingsvergunning - OMV_2019041261. Strijdhoflaan 128. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20 januari 1941: vergunning (961#4681) voor het bouwen van een huis;

-          14 maart 1951: vergunning (957#2400) voor het bouwen van een huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met een BVO van 178m², type bel-etage, in gesloten bebouwing;

-          hoofdvolume van 3 bouwlagen en een aanbouw van 2 bouwlagen, beide onder plat dak. De maximum bouwdiepte meet 12,9m;

-          de voorgevel werd afgewerkt met bruine gevelsteen. Het schrijnwerk werd voorzien in wit geschilderd hout.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand;

-          het schrijnwerk werd op de verdiepingen vervangen door wit PVC.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met 4 slaapkamers en een BVO van 234m²;

-          uitgebreid volume achteraan:

• op het gelijkvloers: een bouwdiepte van 15m over de volledige perceelbreedte. Vide tegen de rechterperceelgrens;
• op de verdiepingen: uitbreiden met 1 extra bouwlaag en een bouwdiepte van 15m tegen de rechterperceelgrens (bouwdiepte rechterbuur 16,6m);

-          de voorgevel wordt afgewerkt met witte crepi en houten gevelbekleding. Op de eerste verdieping wordt een inpandig terras voorzien. Het schrijnwerk wordt voorzien in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden gelijkvloerse verdieping tot een bouwdiepte van 15m;

-          uitbreiden verdiepingen tot 15m tegen de rechterperceelgrens;

-          aanpassen van de voorgevel met nieuwe openingen, gevelmateriaal en schrijnwerk. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6: Voorgevels in onbeschilderde baksteen, in combinatie met natuursteen- en betonnenelementen, zijn kenmerkend voor de omgeving. Een voorgevel opgetrokken in pleisterwerk, in combinatie met hout en staalplaat, is bijgevolg niet kenmerkend;
• artikel 12: Het gelijkvloers heeft aan de straatzijde een fietsenberging én geen raamopening met een doorzichtige invulling. De gevelbreedte bedraagt 5m50;
• artikel 27: De voortuin heeft in bestaande toestand vier ‘groenstroken’. Met voorliggende aanvraag worden er twee gesupprimeerd;
• artikel 30: De autostalplaats, 90° met de rijrichting, heeft een lengte van 4m86;
• artikel 34: De scheidingsmuur met de linkerbuur beschikt niet over een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Dit zowel bij het dak van het hoofdvolume als bij het dak van de gelijkvloerse aanbouw.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume wordt op het gelijkvloers perceelsbreed uitgebreid tot 15 meter. De twee bovenliggende bouwlagen worden tegen de rechterperceelgrens uitgebreid tot een bouwdiepte van 15 meter. Tegen de linkerbuur blijft de bouwdiepte van de verdiepingen beperkt tot 10,85 meter, wat slechts 14 cm dieper is dan de linkerbuur. Hierdoor ontstaat er een aanvaardbare overgang naar het diepere bouwvolume van de rechterbuur.

De aanvraag houd rekening met de optimale bezonning en daglichttoetreding van de omliggende gebouwen. Gelet op de bebouwing in de omgeving is dit aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er worden twee slaapkamers voorzien met een beperkte breedte van 1,86 meter, dit maakt het moeilijk om een kwalitatieve slaapkamer in te richten. Het is wenselijk om slaapkamers te voorzien die breder zijn. Het gaat hier echter om twee kleine vergunde slaapkamers van ca. 5,5 m² die uitbreiden in de lengte tot ca. 9,3 m². Deze wijziging verbeterd de leefkwaliteit van de woning. Dit is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de schouwen die zich bevinden op de perceelgrens te verhogen, zodat ze even ver als in de bestaande toestand boven het hoogste aangrenzende dakvlak uitsteken;

2.      de zijgevel op de perceelgrens met de linkerbuur af te werken met een witte bepleistering;

3.      de voorgevel af te werken met strengpers baksteen(strips) in een rood/bruine kleur in plaats van met bepleistering, hout en staalplaat;

4.      de (fietsen)berging aan de straatzijde vooraan te voorzien als bureauruimte en de deur van deze ruimte aan de straatzijde te voorzien van doorzichtig glas;

5.      de voortuin enkel te verharden met één toegangspad en een pad palend aan de bebouwing conform artikel 27 van de bouwcode;

6.      een dakbekleding te voorzien die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

7.      tussen het groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed te voorzien;

8.      de arrière corps te behouden. De arrière corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;

9.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

10.  de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

 de autostalplaats in de voortuin. 

Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het uitsluiten van het gevelmateriaal ‘crepi’ is correct, want niet kenmerkend. Echter dient de beplanking en staalplaat in de voorgevel niet vervangen te worden door deze steenstrips. Daardoor wordt het architecturale concept van de voorgevel dermate aangetast, dat een nieuw gevelontwerp zich zou opdringen.
Tevens wordt de fietsenberging vergund, gelet op het feit dat deze ruimte in de bestaande toestand een garage is. Er is geen achteruitgang in de straat wat betreft de levendige functie, integendeel, door de kwalitatieve materiaalbehandeling wordt de plint opgewaardeerd. Met toepassing van art. kan een afwijking worden toegestaan.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ontvangen, voornamelijk handelend over:

1. Rechten op gemene muren: Het bezwaar dat er niet voldaan is aan bepaalde burgerlijke rechten en het bezwaar dat er deels op de eigendom van de buur gebouwd wordt;

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Indien zou blijken dat de aanvrager niet het nodige bouwrecht bekomt, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond;

2. Erfdienstbaarheden: Het bezwaar dat het ladderrecht niet bekomen zou worden voor de onderhoud en het oprichten van de aanbouw;

Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning.

Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond;

3. Dakterras: Het bezwaar er een groen dakterras aangelegd die door inkijk de privacy van de buur schend en dat er bloembakken op het dakterras geplaats zullen worden die veel onderhoud vergen;

Beoordeling: Er wordt geen groen dakterras, maar een groendak aangevraagd. Ook worden er geen bloembakken op het groendak aangevraagd.

Het bezwaar is ongegrond;

4. Verwijderen van de schouw: Het bezwaar dat de schouwen die gebouwd zijn op de gemeenschappelijke muur verdwijnen;

Beoordeling: De schouwen die opgericht werden op de perceelgrens dienen verhoogd te worden. De schouwen dienen even ver als in de bestaande toestand boven het hoogste aangrenzende dakvlak uit te steken.

Het bezwaar is gegrond.

6. Materiaalgebruik zijgevel: De scheidingsmuur wordt langs de zijde van de linkerbuur afgewerkt met donkere leistenen;

Beoordeling: De leistenen die voorzien tegen de scheimuur met de linkerbuur zijn niet kenmerkend voor tuinmuren in deze omgeving. De scheimuur ter hoogte van de tuin met de linkerbuur dient wit bepleisterd te worden, conform de achtergevel.

Het bewaar is gegrond.

7. Bouwvolume: Het bezwaar dat er door het nieuwe bouwvolume zicht en zonlicht bij de buur wordt afgenomen en er zo een donker gat wordt gecreëerd, wat de veiligheid verminderd. En het bezwaar dat in het verleden werd medegedeeld dat de lijn van de gebouwen gerespecteerd dient te worden.

Beoordeling: Het bouwvolume springt op de eerste verdieping achteraan terug ten opzichte van de linkerbuur om zo de optimale bezonning en daglichttoetreding te bewaren. Het ontwerp vormt een geleidelijke overgang tussen de linkerbuur met een bouwdiepte van 10,71 meter en bouwhoogte van circa 9 meter en de rechterbuur met een bouwdiepte van 16,60 meter en bouwhoogte van circa 10,5 meter.

Het bezwaar is ongegrond;

8. Verkleinen groene ruimte: Het bezwaar dat de tuin verkleint wordt;

Beoordeling: De oppervlakte onbebouwde ruimte en oppervlakte groene ruimte in de achtertuin blijven ver boven de criteria van de verordenende voorschriften. De tuin houdt een diepte over van 20 meter. Het bezwaar is ongegrond;