2019_CBS_04678 - Omgevingsvergunning - OMV_2019040552. Oever 6-8. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17 augustus 2018: vergunning (20181042) voor het renoveren van een gelijkvloerse winkelruimte.

Vergunde/vergund geachte toestand

Oever 6:

-          handelspand bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers ingericht als handelsruimte;

-          bovenliggende verdiepingen hebben een woonfunctie;

Oever 8:

-          handelspand bestaande uit 3 bouwlagen onder zadeldak;

-          gelijkvloers ingericht als handelsruimte;

-          kelder wordt gebruikt als stockage voor handel;

-          bovenliggende verdiepingen hebben een woonfunctie;

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand

Gewenste toestand

Oever 6:

-          horecaruimte op het gelijkvloers;

Oever 8:

-          horecaruimte op gelijkvloers en kelder.

Inhoud van de aanvraag

Oever 6:

-          functiewijziging van gelijkvloerse handelsruimte naar reca;

-          interne wijzigingen.

Oever 8:

-          functiewijziging van gelijkvloerse handelsruimte naar reca;

-          uitdiepen en inrichten van de kelder als reca.

De verdiepingen en de bovengevels van de panden Oever 6 en Oever 8, maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor overdruk - detailhandel - dh, artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in strijd met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 1  Zone voor wonen (Wo1): de kelder wordt ingericht als reca ruimte, waar reca alleen toegelaten is op het gelijkvloers.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in strijd met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          Artikel 18: het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt meer dan 2 cm en wordt niet met een helling overbrugd.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 5 Cultuurhistorische erfgoed: De beschrijvende nota vermeldt dat “bestaande wordt hersteld naar originele gevel dmv documentatie uit het felix archief. De klassieke gevel wordt een meerwaarde.” Aan de beschrijvende nota werd geen cultuurhistorische nota toegevoegd. Bijgevolg ontbreekt de nodige informatie om de erfgoedwaarden te kunnen beoordelen of om te kunnen inschatten welke meerwaarde de indiener op dit vlak wil realiseren;

-          Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de kelder van Oever 8 heeft een hoogte van 2,40 meter, waar voor horecaruimtes een minimale hoogte van 2,60 meter vereist is;

-          Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afgesloten afvalberging voorzien van minimaal 4 m², wat vereist is bij functiewijziging;

-          Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:de aanvraag bevat onvoldoende informatie om het ontwerp af te toetsen aan dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is in strijd met de verordening Toegankelijkheid. Het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt meer dan 2 cm en wordt niet met een helling overbrugd. De aanvraag omvat de functiewijziging van handel naar horeca zonder constructieve ingrepen. Om aan de vereisten van Toegankelijkheid te voldoen, zou de vloerconstructie tussen kelder en gelijkvloers moeten worden aangepast. Deze werken zouden niet in verhouding staan tot de aangevraagde werken en bovendien niet wenselijk vanuit oogpunt monumentenzorg. Om bovenstaande redenen wordt er op basis van artikel 3 van de verordening Toegankelijkheid een afwijking toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De panden zijn gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen. Vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing is er geen bezwaar tegen de functiewijziging naar reca.

De aanvrager wenst de kelder van het pand Oever 8 uit te diepen en eveneens als reca te bestemmen. De bestemmingsvoorschriften laten enkel reca toe op het gelijkvloers. De beperkte vrije hoogte (2,40m) van deze kelderruimte laat bovendien geen gebruik als verblijfsruimte of horecaruimte toe. De inrichting en het gebruik van de kelder als verbruiksruimte bij de recafunctie kan daarom niet gunstig geadviseerd worden en wordt uitgesloten van vergunning. Als voorwaarde wordt opgelegd de kelder in te richten en te gebruiken als bergruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op Oever 6-8. Het winkelhuis op nummer 8 werd samen opgetrokken met het achter aanpalend burgerhuis  in neorenaissancestijl aan de Sint-Jansvliet 16 (Ernest Stordiau, 1887). Waar Ernest Stordiau zich als beginnend architect bediende van het destijds conventionele neoclassicisme of de second empire, onderscheidde hij zich vanaf de tweede helft van de jaren 1880 met burgerhuizen in een geheel eigen, op de Florentijnse vroegrenaissance geïnspireerde bouwstijl. Daarvan behoort het hotel Belpaire aan de Sint-Jansvliet tot de vroegste en meest representatieve voorbeelden. Eenvoudiger van opzet behoort het winkelhuis aan de Oever tot dezelfde strekking.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Met een gevelbreedte van twee traveeën, omvat de rijwoning op nummer 8 drie bouwlagen onder een zadeldak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevel rustte oorspronkelijk op een klassieke houten winkelpui met zijportaal en privé-inkom, pilasters en entablement, waarvan enkel de geprofileerde puilijst uit blauwe hardsteen bewaard is.

Het pand op nummer 6 is niet opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het betreft een neoclassicistisch rijhuis met een gevelbreedte van drie traveeën en oorspronkelijke drie (tegenwoordig 4) bouwlagen onder zadeldak. De oorspronkelijke decoratief uitgewerkte gevelbepleistering, borstwering en balkon ter hoogte van de eerste verdieping zijn verdwenen, de gevel is bedekt met een zwarte, beeldverstorende crepibepleistering. Het oorspronkelijke schrijnwerk is vervangen door ramen in pvc.

Het pand Oever 6 heeft beeldondersteunende kwaliteiten. De erfgoedwaarde van de gelijkvloerse verdieping, waarop deze aanvraag betrekking heeft, is beperkt. De gelijkvloerse verdiepingen van de panden 6 en 8 zijn samengevoegd en hebben door de jaren verschillende verbouwingen ondergaan.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. De beschrijvende nota vermeldt dat “bestaande wordt hersteld naar originele gevel dmv documentatie uit het felix archief. De klassieke gevel wordt een meerwaarde.” Aan de beschrijvende nota werd geen cultuurhistorische nota toegevoegd. Bijgevolg ontbreekt de nodige informatie om de erfgoedwaarden te kunnen beoordelen of om te kunnen inschatten welke meerwaarde de indiener op dit vlak wil realiseren.

Opgemerkt wordt echter, dat er voor het zwart schilderen van de bovengevel van Oever nr. 6 geen vergunning werd teruggevonden. De zwarte kleur van de voorgevel is storend voor de waardevolle omgeving en in strijd met de bouwcode. Omwille van duurzaamheidseisen en omdat Antwerpen -en in het bijzonder de kernstad- immers historisch een “witte” stad is, wordt voor gevels het gebruik van lichte kleuren en bij voorkeur witte kleuren aangeraden. Aangezien de bovengevels van de panden geen deel uitmaakt van voorliggende aanvraag, kunnen hierover geen voorwaarden worden opgelegd. Wel wordt expliciet meegedeeld dat de donkere gevel van Oever nr. 6 wordt uitgesloten van vergunning.

Aangezien de erfgoedwaarde van de gelijkvloerse verdieping van de panden Oever 6-8 beperkt is, adviseert de stedelijke dienst Monumentenzorg voorwaardelijk gunstig, indien een cultuurhistorische nota wordt voorgelegd waarin het herstel van de winkelgevel gedocumenteerd en onderbouwd wordt met concrete referenties naar archiefdocumenten.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (210 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (ca. 53 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De site is gelegen in historisch Antwerpen, nabij enkele gekende sites uit de ijzertijd, de Romeinse periode en de late middeleeuwen. Het lijkt dan ook waarschijnlijk dat bij diepere graafwerken doorheen de kelders, oudere lagen en muursporen aan het licht kunnen komen.

De bouwheer is steeds verplicht om bij graafwerken vondsten of restanten van muren, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn, te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging moet worden voorzien voorzien voor de reca-ruimtes, conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      de uitvoering moet voldoen aan artikel 44 van de bouwcode, inzake vet- en olieafscheiders;

4.      de kelder van het pand Oever 8 moet ingericht en gebruikt worden als bergruimte;

5.      voor uitvoering der werken moet een cultuurhistorische nota worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg waarin het herstel van de winkelgevel gedocumenteerd en onderbouwd wordt met concrete referenties naar archiefdocumenten (monumentenzorg@antwerpen.be);

6.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

7.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

8.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen zodat er een inschatting kan overgemaakt worden van het archeologische potentieel.

Uitsluitingen

1.      geen vergunning wordt verleend voor de inrichting van de kelder als verbruiksruimte bij de recazaak;

2.      geen vergunning wordt verleend voor de wederrechtelijke schildering van de bovengevel in een donkere kleur.