2019_CBS_05501 - Omgevingsvergunning - OMV_2018139465. Jachthavenweg 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor dagrecreatie. De gebieden voor dagrecreatie bevatten enkel de recreatieve en toeristische accommodatie, bij uitsluiting van alle verblijfsaccommodatie. (Artikel 16 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor verblijfrecreatie. Deze gebieden zijn bestemd voor de recreatieve en toeristische accommodatie alsmede de verblijfsaccommodatie met inbegrip van de kampeerterreinen, de gegroepeerde chalets, de kampeerverblijfparken en de weekendsverblijfparken.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. Echter wijkt de aanvraag af van de bepalingen van het door de Gemeenteraad (24 juni 2019) voorlopig vastgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan Sint-Anneke Plage. Artikel 4.3.2. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening voorziet dat een vergunning kan worden geweigerd indien de aanvraag onverenigbaar is met een voorlopig vastgesteld ontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag wijkt af op volgende artikels:

-          2.6.2.1 Inrichtingsstudie: Voor de volledige zone moet een globale inrichtingsstudie worden uitgewerkt die bij de vergunningsaanvraag wordt toegevoegd. Deze inrichtingsstudie ontbreekt;

-          2.6.2.3 Gebouwen en constructies: De gebouwen dienen alzijdig te zijn en dienen zich zowel naar de Schelde als naar de Robinsonspeeltuin, gelegen binnen de ‘zone voor Groen (Gr2)’ (artikel 3), de jachthaven en de horecastrip te richten. Alle gevels moeten kwalitatief worden afgewerkt. Alle gebouwen moeten een levendige plint hebben. Enkel de gevel langs de terraszijde wordt opengewerkt. De overige gevels zijn volledig gesloten;

-          2.6.2.4 Niet bebouwde ruimte: De niet-bebouwde of verharde ruimte binnen deze zone dient ingericht te worden als onderdeel van het rivierduinenlandschap en dient een geheel te vormen met de ‘zone voor Groen (Gr1)’ (artikel 2) en de ‘zone voor Groen (Gr2)’ (artikel 3). De niet-bebouwde ruimte dient kwalitatief te worden ingericht en dit met aandacht voor een maximale verblijfskwaliteit. Deze ruimte dient maximaal over een groen karakter te beschikken en vrij toegankelijk te zijn. De aanleg van een vrijliggend terras is mogelijk voor zover dit onderdeel uitmaakt van het landschap en aangelegd wordt met gemakkelijk te verwijderen materialen. Permanente terrassen zijn niet toegestaan in de niet-bebouwde ruimte. De onbebouwde buitenruimte wordt voor een groot deel voorzien van een permanent, houten terras. De parking wordt voorzien in grind en heeft geen hoofdzakelijk groen karakter. Het terrein is niet door middel van houten afsluiting, haag en draadafsluiting niet vrij toegankelijk.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-       Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen voorzien;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de permanente inrichting van een restaurant/dansgelegenheid met terras en kunstmatig strand. Gezien dit programma werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst business en innovatie, die de horecafunctie op deze locatie gunstig adviseerde. Het pand is immers gelegen binnen de afgebakende strategische horecakern Sint-Anneke. Commerciële functies in deze cluster worden zo goed als mogelijk behouden en versterkt. Op deze locatie is dit type van horecafunctie daarom gewenst en te bestendigen. De functie is dan ook inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De parkeerparagraaf is bij deze aanvraag niet van toepassing aangezien het een verlenging van een tijdelijke vergunning betreft. Het parkeren blijft conform de bestaande vergunde toestand. Omdat er geen uitbreiding aangevraagd is, is er geen aanpassing van de behoefte.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor personeel en bezoekers.De behoefte van het aantal fietsenstallingen wordt, naar analogie van het autoparkeren, overgenomen uit de vorige aanvraag. Deze werd bepaald op 90.

 1/3 van deze fietsenstallingen moet minstens voorzien worden voor de werknemers. Deze dienen afgeschermd te worden van de stallingen voor fietsen van de bezoekers en dienen afgesloten en overdekt te zijn. De aanvraag voorziet geen fietsenstallingen. Dit zal bij goedkeuring van vergunning als voorwaarde worden opgenomen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het ontwerp van de aanvraag is gelegen in een gebied waarvoor door de stedelijke dienst ruimte een masterplan “Masterplan Sint-Anneke Plage” werd opgemaakt. Omwille daarvan werd advies gevraagd aan deze dienst:

Het masterplan heeft tot doel om het gebied terug te doen heropleven in de sfeer van een open en continu park. De constructie van Strantwerpen verhindert de beoogde openheid en continuïteit in het gebied. Deze staat als een afgesloten eiland in het gebied, afgebakend met hoge hekken en hagen. De gewenste toekomstvisie, die tevens zal verankerd worden in het RUP Sint-Anneke Plage, voorziet voor dergelijke gebouwen dat ze als ‘stempels’ ingeplant worden in het open parklandschap. Hagen en hekwerken zijn niet wenselijk, tenzij ze landschappelijk ingepast zijn en de doorwaadbaarheid van het gebied niet in dergelijke mate hinderen..

Verder werd in het masterplan het belang van de verbinding opgenomen tussen de centrale toegang aan de Thonetlaan en de steiger die momenteel dienst doet als halte voor de waterbus. Dit werd ook opgenomen in RUP Sint-Anneke Plage. Het doel is een transparante en leesbare verbinding te voorzien tussen de Thonetlaan en de waterbushalte. Strantwerpen ligt precies op deze verbinding en vormt bijgevolg een stevig obstakel.

De dijkophoging die te Linkeroever voorzien wordt, wordt tegelijk ook een kwalitatieve Scheldewandeling voorzien, langs de jachthaven. Voorbij de jachthaven moet het park terug voelbaar worden. Een geprivatiseerde club net na de jachthaven zal niet bijdragen aan het gewenste beeld en gevoel.

Het functionele programma van de aanvraag past dan wel binnen het masterplan, de ligging ervan en het gebrek aan integratie ervan in het gebied zijn niet verenigbaar met de visie van het masterplan, dat overigens wordt verankerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan.”

Het masterplan is verankerd in het RUP Sint-Anneke Plage dat door de Gemeenteraad voorlopig is vastgesteld. Er wordt op verschillende artikels van dit RUP afgeweken. Zo ontbreekt er een inrichtingsstudie. Deze zou moeten opgemaakt worden voor de volledige zone, zodat duidelijk kan worden aangetoond op welke manier de aanvraag  zich inpast in de globale inrichting van het gebied. Bij afwezigheid van deze inrichtingsstudie en op basis van het advies van de afdeling ruimte kan in alle redelijkheid worden aangenomen dat de inrichting en vormgeving van de bebouwde en onbebouwde ruimte uit de aanvraag niet conform de algemene, gewenste  ontwikkelingsvisie van de omgeving is. Bijkomend dienen gebouwen en constructies (2.6.2.3) alzijdig te zijn en zich zowel naar de Schelde als naar de Robinsonspeeltuin, gelegen binnen de ‘zone voor Groen (Gr2)’ (artikel 3), de jachthaven en de horecastrip te richten, waarbij alle gevels kwalitatief moeten worden afgewerkt en als levendige plint worden vormgegeven. Vastgesteld wordt dat enkel de gevel langs de terraszijde wordt opengewerkt. De overige gevels zijn volledig gesloten. Ook de niet-bebouwde ruimte is in strijd met de bepalingen uit het RUP (2.6.2.4). Er wordt immers een permanent terras voorzien en de ruimte wordt slechts beperkt als groene ruimte ingericht. Daarenboven wordt het domein afgebakend door middel van houten- en draadafsluitingen en is het dus niet vrij toegankelijk.

Gelet op deze strijdigheden met het masterplan en het voorlopig vastgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan wordt geadviseerd om de geldigheidsduur van de aanvraag te beperken tot 3 jaar (30 september 2022). Dit komt overeen met de geplande start van de realisatie van het masterplan.

Visueel-vormelijke elementen

Drie van de vier gevels zijn quasi volledig gesloten. Dit is in strijd met de bepalingen uit het voorlopig vastgestelde RUP dat stelt dat gebouwen alzijdig moeten worden vormgegeven. Aangezien de aanvraag een verlenging betreft van een tijdelijke constructie waarvan de gevels niet gewijzigd worden en gezien het tijdelijke karakter van de aanvraag, kan dit aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorwaarden gekoppeld aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweer en de Vlaamse Waterwegen worden opgenomen als voorwaarden bij eventuele vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de aanvraag dient de voorwaarden van het advies van de Vlaamse Waterwegen na te komen;

3.      er moeten 90 fietsstalplaatsen voorzien worden waarvan er minstens 1/3 ingericht worden voor personeel. Deze dienen afgescheiden te worden van de fietsenstallingen voor bezoekers en zijn overdekt en afgesloten. Alle fietsenstallingen worden ingericht conform artikel 29 van de bouwcode;

Geldigheidsduur

4.      de handelingen waarvoor vergunning is verleend, mogen niet langer dan tot 30 september 2022 in stand blijven. De afbraak- en herstelwerken zullen beëindigd zijn ten laatste 14 oktober 2022.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Vanuit milieutechnisch oogpunt kunnen de gevraagde rubrieken geakteerd worden.

Geadviseerde rubrieken