2019_VB_00138 - Woonhaven - Beheersovereenkomst sociale woningen. Addendum 2. - Goedkeuring

Artikel 77 van het Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat de raad voor maatschappelijk welzijn beschikt over de volheid van bevoegdheid voor de aangelegenheden die aan het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn door of krachtens de wet of het decreet zijn toevertrouwd.

1. Uit periodiek overleg tussen OCMW en Woonhaven is gebleken dat zij artikel 3, 4° van de oorspronkelijke overeenkomst anders interpreteren. In die bepaling verbindt Woonhaven zich ertoe een boete te betalen als de in beheer gegeven woningen gedurende langere tijd leegstaan. Er wordt een nieuwe boeteclausule overeengekomen die duidelijker interpreteerbaar is en in de praktijk eenvoudig kan worden toegepast.

Er wordt een tolerantie van 3% leegstand gehanteerd. Als de leegstand groter is dan 3%, zal Woonhaven een boete van 30,00 euro per maand per langdurige leegstaande woning (dus vanaf de vierde maand leegstand) verschuldigd zijn. Voorheen was dit 264,00 euro vanaf de derde maand leegstand.  De uitzonderingsgronden voor toegelaten leegstand worden verengd. Zo worden onbeheerde naltenschap en talmende erfgenamen niet langer als uitzondersgrond meegenomen. Die risico's zijn ten laste van Woonhaen. Enkel wanneer een gebouwencomplex geheel of gedeeltelijk leegstaat voor een geplande renovatie, worden de betrokken woningen uit de teller én de noemer van de leegstandsgraad gelaten voor de duur van de renovatiewerken.

De nieuwe leegstandsregeling gaat in met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2018.

Voor de periode van 1 juli 2016 (aanvangsdatum van de overeenkomst) tot 31 maart 2018 zijn OCMW en Woonhaven tot een akkoord gekomen en wordt het boetebedrag vastgelegd op 1.290,00 euro.

2. In 2019 en 2020 zal een renovatieproject in het kader van het Energierenovatieprogramma 2020 van de Vlaamse overheid (ERP 2020) uitgevoerd worden in enkele gebouwen die het OCMW aan Woonhaven in beheer heeft toevertrouwd. Het betreft het omvormen van elektrisch gestookte verwarmingsinstallaties naar gasgestookte installaties. In de oorspronkelijke overeenkomst was niet voorzien welk van de partijen de begeleiding van dergelijke grote projecten op zich zou nemen en welke vergoeding daar desgevallend tegenover zou staan.

Woonhaven is als beheerder van de woningen het best geplaatst om de projectbegeleiding op zich te nemen. Het OCMW zal voor de kosten van de projectbegeleiding een vergoeding van 1,5% op de totale projectkost (exclusief btw) betalen. Deze vergoeding is nog te verhogen met 21% btw.

Volgens de ministeriële omzendbrief RWO/WO/2014/03 van 23 mei 2014 kunnen de OCMW's hun huurpatrimonium geheel of gedeeltelijk laten beheren door een sociale huisvestingmaatschappij. De voorwaarden en verbintenissen tussen de verhuurder en de sociale huisvestingmaatschappij die de woning in beheer neemt, worden vastgesteld in een overeenkomst tussen beide partijen.

Op 2 juni 2016 (jaarnummer 474) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn een overeenkomst goed waarbij het OCMW het beheer over 287 sociale huurwoningen en 77 garages overdroeg aan Woonhaven.

Op 29 juni 2017 (jaarnummer 384) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn een addendum bij die overeenkomst goed, waarbij de partijen een aantal praktische vereenvoudigingen overeenkwamen.

Uit periodiek overleg tussen OCMW en Woonhaven is gebleken dat het aangewezen is een nieuw addendum af te sluiten om op enkele specifieke punten bijkomende afspraken te maken, namelijk op vlak van de leegstandsboete en de begeleidingskost bij grote renovatieprojecten.

De leegstandsboete voor de periode van 1 juli 2016 tot 31 maart 2018 werd verrekend met de kwartaalafrekening over de huurovereenkomsten voor het 4e kwartaal 2018.

Het OCMW Antwerpen heeft in boekjaar 2018 een voorziening aangelegd voor de uitgaande factuur in verband met de kwartaalafrekening over de huurovereenkomsten voor het 4de kwartaal 2018 aan Woonhaven. Bij deze kwartaalafrekening werd de leegstandsboete voor de periode van 1 juli 2016 tot 31 maart 2018 in verrekend. De factuur werd verstuurd in kalenderjaar 2019. De afrekening van het 4de kwartaal van 2018 kon enkel becijferd worden na afloop van het jaar 2018. Met de in boekjaar 2018 aangelegde voorziening werd de kwartaalafrekening over de huuropbrengsten voor het 4de kwartaal 2018 inclusief de verrekening van de leegstandsboete voor de periode van 1 juli 2016 tot 31 maart 2018 ten laste van boekjaar 2018 gelegd.

De leegstandsboetes voor elke volgende periode worden telkens bij de eerstvolgende kwartaalafrekeningen verrekend.

De kosten van de projectbegeleiding (vergoeding van 1,5% op de totale projectkost + 21% btw) voor de geplande renovatie van de verwarmingsinstallaties in de sociale woningen in het kader van ERP 2020 kunnen betaald worden vanuit het huidige projectbudget. In de toekomst zal deze projectbegeleidingskost steeds mee opgenomen worden bij het opmaken van toekomstige projectbudgetten voor werken die via Woonhaven worden uitgevoerd.