2019_CBS_09004 - Omgevingsvergunning - OMV_2019100796. Montignystraat 41. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/06/1968: vergunning (18#51107) voor een verbouwing;

-          07/09/1973: vergunning (18#55867) voor een gevelverbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een zadeldak;

-          achterbouw onder plat dak;

-          meergezinsgebouw met winkelplaats op gelijkvloers en achterliggende leefruimten; 3 woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen;

-          4 geacht vergunde wooneenheden op basis van bewonerskaarten.

-          gevelafwerking in witte hardsteen.

Huidige toestand

-          volume conform vergunde/vergund geachte toestand;

-          meergezinswoning met 4 woonentiteiten;

-          gevelafwerking op bovenliggende verdiepingen in witte hardsteen, winkelpui vervangen door raampartij op borsthoogte met gevelafwerking in lichtgroene mozaïek, staalgrijs buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          uitgebreid volume door een volwaardige daklaag met een bouwdiepte van 9,9m;

-          meergezinswoning met 5 woonentiteiten;

-          gevelafwerking conform huidige toestand, nieuwe daklaag met antracietkleurige zinken gevelbekleding en aluminium zwart buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van handelspand naar meergezinswoning;

-          uitbreiden van het volume met een volwaardige daklaag;

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 4 naar 5 zelfstandige woningen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• gelijkvloers 1-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 58m²;
• studio in de dakverdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 34m²;

-          gemiddelde oppervlakte gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen bedraagt 56m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

§1 zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
Mansardedaken komen dan wel voor in de omgeving, maar deze dakvorm past niet in de gevelopbouw en architectuur van het pand. Mansardedaken zijn geschikt voor gebouwen met een klassieke gevelopbouw;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §2 elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.
  Het nieuwe gelijkvloerse raam aan de straatzijde en de ramen vooraan de nieuwe dakverdieping staan niet opgetekend als te openen;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §2 inrichtingsprincipe: op het grondplan wordt enkel de fietsenberging als ruimte opgetekend zonder maatlijnen van de fietsstalplaatsen noch het voorziene aantal. De fietsenberging is te klein en de gang te smal om deze te bereiken;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen extra autostalplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de BGO Wonen op volgende punten:

• artikel 1 Woninggrootte:
  §1 het gelijkvloerse 1-slaapkamerappartement heeft een netto-vloeroppervlakte van minder dan 60m (58m²)², de studio in de dakverdieping heeft een netto-vloeroppervlakte van minder dan 35m² (34m²);
• artikel 2 Woningmix:
  §2 de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle 5 zelfstandige woningen is minder dan 80m² (56m²).

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een bestaande meergezinswoning met 4 wooneenheden uit te breiden met een dakverdieping waarin een studio wordt ondergebracht. Wonen is een kenmerkende functie voor de Montignystraat. Echter wordt in een pand dat reeds bestaat uit 4 kleinere woonentiteiten nog een bijkomende kleine woning (34m²) toegevoegd, wat resulteert in een gemiddelde vloeroppervlakte van alle woningen samen van 58m². Vanuit goede ruimtelijke ordening moet gestreefd worden naar een mix aan woninggrootten, wat zich zou moeten vertalen in een gemiddelde oppervlakte van 80m². Het aantal en de grootte van de voorziene woningen overstijgt de draagkracht van het perceel en brengt deze van de omgeving uit evenwicht waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wenst het bestaande pand te voorzien van een daklaag. Het voorgestelde volume, een daklaag boven de bestaande kroonlijst, is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Deze daklaag is echter uitgewerkt als een mansardedak met zinken beplating. Mansardedaken komen dan wel voor in de omgeving, maar deze dakvorm past niet in de gevelopbouw en architectuur van het pand. Mansardedaken zijn eerder geschikt voor gebouwen met een klassieke gevelopbouw.

Gelet op bovenstaande argumentatie is de voorgestelde daklaag niet inpasbaar in de omgeving en wordt daarom geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse ramen aan de straatzijde en de ramen in de nieuwe dakverdieping zijn als niet te openen opgetekend. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Indien een vergunning verleend zou worden, zou als voorwaarde worden opgelegd om deze ramen te voorzien als opengaande ramen.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

Zoals eerder vermeld bij ‘Functionele inpasbaarheid’ voorziet het project niet in een diversiteit aan appartementen qua oppervlakte en aantal slaapkamers. Door kleine woningen te realiseren wordt ook het aanvaardbare aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving. Het vergunde aantal van vier woningen is het maximaal toelaatbare aantal voor dit perceel. Een volumeuitbreiding is wel mogelijk. Om de algemene woonkwaliteit van het gebouw te verbeteren kan de oppervlakte van de daklaag toegevoegd worden bij het onderliggende appartement. Hierdoor ontstaat er een ruimere wooneenheid met een private buitenruimte.

Overigens wordt opgemerkt dat de oppervlakten van de bijkomende woning (studio) en de uitgebreide woning (gelijkvloers appartement) niet in verhouding staan met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De studio is 34m², terwijl de minimaal aanvaardbare oppervlakte voor dergelijke woning 35m² bedraagt. Hierop kan in geen geval worden afgeweken. Het gelijkvloers appartement was vergund als “achterliggende leefruimten bij de handelsfunctie”. De handelsfunctie wordt met de huidige aanvraag toegevoegd aan deze leefruimten, waardoor er een 1-slaapkamerappartement gecreëerd wordt van ca. 58m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt echter onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een 1-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Mocht een vergunning verleend worden, zou in voorwaarde worden opgenomen dat dit appartement dient omgevormd te worden tot studio.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Op de gelijkvloerse verdieping is een fietsenberging voorzien in functie van de fietsbehoefte van de nieuwe dakstudio. Deze berging is echter net voldoende groot om 2 fietsen te stallen maar is niet conform artikel 29 van de bouwcode. Achter elke fietsstalplaats moet immers minstens een vrije ruimte zijn van 1,7m. Ook is de gang naar de fietsenberging te smal om met en fiets te kunnen passeren, deze doorgang moet minstens 1m zijn.

Het ontbreken van een fietsenstalling leidt er toe dat fietsen gestald worden op het openbaar domein, wat hinder veroorzaakt en dus niet wenselijk is. Ook wordt er een bijkomende auto afgewenteld op openbaar domein. Dit bevestigt temeer dat een bijkomende woning de draagkracht van het pand overschrijdt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.