2019_CBS_09003 - Omgevingsvergunning - OMV_2019088816. Willem Lepelstraat 34 . District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  3:   zone voor wonen - (wo3) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:

door het dichten van de vergunde openingen in de tuinmuur is geen regelmatig contact tussen gebruikers van het pand en de straat mogelijk;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  • 1ste verdieping: werkhoek 2 heeft geen gevelopening voor toetreding van daglicht of lucht;
  • 2de verdieping: de twee kinderkamers hebben naast de dakkoepels geen andere verticale of schuine dakopeningen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (+ 600 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (75 m² pleinaanleg, 25 m² aanleg van septische put en afbraak 2 L-vormige muurtjes).

Er werd geen archeologienota toegevoegd.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aangevraagde wijzigingen omvatten de verbouwing van een voormalige kapel tot zorgwoning of kangoeroewoning. De functie wonen is vanzelfsprekend inpasbaar in de betreffende woonomgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Het gaat om een vermindering van het aantal wooneenheden. Er werden 2 wooneenheden en een fotoatelier vergund. Voorliggende aanvraag omvat de verbouwing naar een eengezinswoning met een ondergeschikte woning voor de grootouders (kangoeroewoning). De 2 parkeerplaatsen worden verplaatst, maar blijven dus bewaard.

Cultuurhistorische aspecten

Het gebouw kende 4 belangrijke bouwfasen. In 1670-1671 werd het opgericht als kerk van het klooster en gasthuis Terzieken. Het éénbeukige schip telde 3 traveeën en een halfrond koor.

Tijdens de tweede helft van de 19de eeuw werd het kerkvolume ingericht als pakhuis. Tijdens deze fase werd het gebouw verdeeld in 3 bouwlagen. Van de ingebrachte constructie zijn nog acht houten moerbalken, één houten pijler met schoren, één halfpijler en blauwe hardstenen pijlersokkels bewaard. De balkkoppen werden op ingrijpende wijze in de hardstenen raamkaders ingewerkt en met gevelankers in de buitenmuren verankerd. De grote raamopeningen van de kerk werden met baksteenmetselwerk ingevuld en van kleine ramen voorzien.

Tijdens het interbellum deed het gebouw dienst als huurkazerne. Opmetingstekeningen van een sloopaanvraag uit 1988 tonen o.a. de huurkazerne van de derde bouwfase met de originele trekstaven van de kerk. De huurkazerne had een centrale gang op eerste en tweede verdieping met huurkamers aan weerszijden. De huurkazerne werd ontsloten door een trap in het koor en een trap in een dubbelhuis met café en winkel, gelegen tussen het voormalige kerkvolume en de Willem Lepelstraat. De doorbrekingen van de noordgevel en de afbraak van de boog van de poort dateren wellicht uit deze periode.

In 1990-1991 werd het grondig verbouwd tot woning, studio en polyvalente ruimte. Het dubbelhuis, de trappen, binnenmuren en vloeren van de woonkazerne werden gesloopt voorafgaand aan de vierde bouwfase. Tijdens deze bouwfase werd de houten structuurelementen van het pakhuis gedeeltelijk afgebroken en vervangen door beton. Een opvallende staalconstructie met licht hellend dak uit geprofileerde staalplaat werd op het originele volume geplaatst. Zodoende werd een derde verdieping gecreëerd. Daarbij werd echter in generlei opzicht rekening gehouden met de eerdere bouwfasen. De stalen HEA-liggers en portieken zijn boven de originele raambogen gepositioneerd.  Oost en westgevel werden verhoogd met zware metselwerkmuren. De top van de noordgevel werd gewijzigd naar een nieuw profiel, volkomen afwijkend van de originele puntgevel.

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname ervan in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, dient de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld te worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is gunstig laat zich als volgt samenvatten:

“Men wenst het gebouw in te richten als kangoeroewoning. De storende toevoeging uit de jaren 90 wordt volledig verwijderd.

De buitenschil wordt gerestaureerd.

Het gebouw kende al verschillende verbouwingsfases en invullingen. De voorgestelde functie en ingrepen doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het gebouw.

Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend.”

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (+ 600 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (75 m² pleinaanleg, 25 m² aanleg van septische put en afbraak 2 L-vormige muurtjes). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Er werd echter geen archeologienota toegevoegd. De buitenaanleg wordt uitgesloten van vergunning, de binnenaanleg alleen valt buiten de parameter van 100 m² ingreep. Voor een nieuwe aanvraag van de buitenaanleg dient de bouwheer een archeologienota waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed te bekomen.

Gezien de historische situering van het projectgebied en de aard van de werken worden er zeker archeologische restanten verwacht. Deze vondsten of sporen dienen onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4) gemeld te worden aan het agentschap Onroerend Erfgoed. De dienst archeologie kan deze steeds komen inschatten.

In het kader van bovenstaand advies worden een aantal voorwaarden inzake archeologie opgelegd in de vergunning.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De projectzone omvat 2 percelen. De voormalige kapel plus voortuinstrook bevindt zich op een eerste perceel. Een tweede perceel ligt rechts van de kapel en bevat een achterliggend magazijn met een doorgang vanuit de Willem Lepelstraat. Anders dan in de aanvraag uit 1990, maakt deze doorgang en het magazijn mee deel uit van het eigendom / projectsite en dus ook van voorliggende aanvraag.

Binnen het tweede perceel worden een aantal wijzigingen aangevraagd. Het voormalige magazijn wordt ingericht als fietsenberging. Vooraan het perceel worden in de doorgang 2 achterliggende parkeerplaatsen voorzien. Voorgestelde wijzigingen resulteren dus in een behoud van verharding en een groot volume in een mogelijk tuinzone en kunnen bezwaarlijk een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit genoemd worden.

De implementatie van het tweede perceel binnen het projectgebied geeft nochtans wel de mogelijkheid om de verbouwde eengezinswoning te voorzien van een aandeel open ruimte en kwalitatieve buitenruimte. Nu de initiële magazijnfunctie niet mee relevant is, kan mogelijk een deel van de constructie ontpit worden. Het overige deel met inbegrip van de verharde doorgang kunnen dan als zijtuinstrook en achtertuin worden aangelegd. Dit in tegenstelling tot het ingediende voorstel waarbij de groene voortuinstrook volledig afgescheiden is van de woonruimtes, zouden de zij- en achtertuin wel in verbinding kunnen staan tot de verblijfsruimtes. Een dergelijke tuinaanleg werd voorgesteld tijdens het voortraject van deze vergunningsaanvraag (zie voorgeschiedenis), maar jammer genoeg niet uitgewerkt in het effectieve aanvraagdossier.

Als gevolg van het ontbreken van een archeologienota, worden de geplande terreinwerken (heraanleg voortuin en wijziging verharding doorrit) uitgesloten van vergunning. Concreet betekent dit dat een herstel van de laatst vergunde toestand van de voortuinstrook wordt opgelegd.

Een eventuele wijziging van de terreinaanleg of een functiewijziging van het magazijn zal dus deel moeten uitmaken van een nieuwe omgevingsaanvraag. De aanleg van een kwalitatieve buitenruimte bij de woning en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zullen als uitgangspunten moeten worden nagestreefd.

Visueel-vormelijke elementen

De voortuinstrook wordt aan de straatzijde afgesloten met een hoge tuinmuur (hoogte 4,61 m). De laatst vergunde toestand toont een aantal gevelopeningen in deze tuinmuur, onder meer in functie van de autostaanplaatsen in de voortuinstrook. Voorliggende aanvraag omvat het dichten van de gevelopeningen, met uitzondering van de poortdoorgang naar het voormalige magazijn. Hierdoor ontstaat een volledig blinde tuinmuur en is er geen enkel contact meer mogelijk tussen de gebruikers van het perceel en de straat, wat in strijd is met de bepalingen inzake ‘een levendige plint’ en nefast is voor de beeldkwaliteit van de straat.

De wijzigingen aan de tuinmuur kunnen dus niet gunstig beoordeeld worden en worden dan ook uitgesloten van vergunning. De laatst vergunde toestand van de tuinmuur (met verschillende gevelopeningen) moet hersteld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Zowel werkkamer 2 (1ste verdieping) als de kinderkamers op de 2de verdieping hebben geen verticale gevelopeningen met opengaande delen. Dit maakt deze verblijfsruimtes strijdig met de voorschriften inzake lichtinval en verluchting. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 24 van de bouwcode, worden volgende voorwaarden opgelegd:

 -          de tussenwand tussen werkkamer 1 en 2 dient gesupprimeerd te worden. Hierdoor ontstaat 1 grote werkkamer met een verticale gevelopening in de westgevel van het pand;
 -          de tussenwanden tussen de kinderkamers en de nachthal dienen gesupprimeerd te worden, waardoor de kamers kunnen voorzien worden van rechtstreeks verluchting en verlichting via de verticale gevelopeningen in de oostgevel van het pand.

De aanvraag omvat de inrichting van een eengezinswoning met een ondergeschikte wooneenheid, met name een zorgwoning of kangoeroewoning. De ondergeschikte wooneenheid vormt 1 fysiek geheel met de hoofdwooneenheid en voldoet aan de bepalingen van de VCRO inzake zorgwonen. Een zorgwoning wordt beschouwd als een eengezinswoning en als ‘één en ondeelbaar’ in gebruik en verkoop. Om een oneigenlijk gebruik van het pand als meergezinswoning tegen te gaan, wordt deze ondeelbaarheid ook in voorwaarde opgelegd.

 Mits het naleven van de opgelegde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit en komt deze voor vergunning in aanmerking.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

2.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

3.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

4.      de aanleg van de voortuinstrook dient hersteld te worden in de laatst vergunde toestand, met inbegrip van de 2 parkeerplaatsen;

5.      de tuinmuur aan de straatzijde dient hersteld te worden in de laatst vergunde toestand;

6.      de tussenwand tussen werkkamer 1 en 2 (1ste verdieping) dient gesupprimeerd te worden. Hierdoor ontstaat 1 grote werkkamer met een verticale gevelopening in de westgevel van het pand;

7.      de tussenwanden tussen de kinderkamers en de nachthal (2de verdieping) dienen gesupprimeerd te worden, waardoor de kamers kunnen voorzien worden van rechtstreeks verluchting en verlichting via de verticale gevelopeningen in de oostgevel van het pand;

8.      het pand wordt ingericht als eengezinswoning. De hoofdwooneenheid en de ondergeschikte wooneenheid zijn één en ondeelbaar in gebruik en verkoop;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen
10.  geen vergunning wordt verleend voor het wijzigen van de aanleg van de voortuinstrook;

11.  geen vergunning wordt verleend voor het wijzigen van de verharding ter hoogte van de doorgang naar het achterliggende magazijn;

12.  geen vergunning wordt verleend voor het dichten van de gevelopeningen in de tuinmuur aan de straatzijde.