2019_CBS_09008 - Omgevingsvergunning - OMV_2019065462. Amerikalei 113. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/06/1890: vergunning (1890#859) voor twee huizen;

-          05/08/1949: vergunning (18#25902) voor verbouwingswerken;

-          23/01/2009: vergunning (20085854) voor het omvormen van een eengezinswoning tot kamers.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          neoclassicistisch burgerhuis, vergund als kamerwoning;

-          onderdeel van een huizenrij in eenheidsbebouwing;

-          3 traveeën en 3 bouwlagen onder zadeldak, bepleisterde en beschilderde lijstgevels;

-          programma:

• souterrain: massageruimte en berging;
• gelijkvloers: studio (conciërgewoning);
• 1e en 2e verdieping: 4 kamers;
• zolder: berging.

Huidige toestand

-          vaststelling (208105) als bouwkundig erfgoed “rij neoclassicistische burgerhuizen”;

-          hotel met 6 kamers;

-          programma:

• souterrain: keuken en ontbijtruimte;
• gelijkvloers: bureau en kamer;
• 1e en 2e verdieping: 4 kamers;
• zolder: kamer;

-          de voorgevel werd geschilderd in een zwarte kleurstelling.

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand;

-          de voorgevel wordt geschilderd in lichte kleurstelling.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een kamerwoning naar een hotel;

• inrichten van het souterrain als verblijfsruimte (gemeenschappelijke lounge en kitchenette);
• vermeerderen van 4 naar 6 hotelkamers;

-          herschilderen van de voorgevel in lichte kleurstelling;

-          voorzien van nieuw schrijnwerk (houten schrijnwerk, grijs geschilderd).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 4 Toeristische verblijfsaccomodatie:
  de verbruiksruimtes, het sanitair en de weg naar de verbruiksruimte en bijhorend sanitair zijn niet aangepast aan de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  bij het schilderen van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels onbeschilderd te blijven;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten
  bij functiewijziging dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60m. De verblijfruimte in de kelderverdieping voldoet niet aan deze minimale hoogte;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Deze werd niet voorzien;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren af te wijken van de geldende bepalingen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het vermeerderen van 4 naar 6 kamers in een hotel. Verblijfsrecreaties is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Achteraan wordt een dakkapel voorzien die toegang verleent tot het platte dak. Dit is in functie van evacuatie. De ingreep is niet storend voor de omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Daarom wordt de wijziging van de bestaande toestand ervan onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd dan ook advies gevraagd:

“Het nummer 113, onderdeel van vier neoclassicistische burgerhuizen, behoorden samen met de tussenliggende, verbouwde nrs. 105 en 107 tot een eenheidsbebouwing. De huizenrij werd circa 1890 gebouwd volgens een typeplan waarmee aannemer J. De Pooter verschillende groepen woningen realiseerde langs de Amerikalei. Oorspronkelijk was de gevelrij gekenmerkt door gevelbrede, doorlopende balkons op de eerste verdieping, met tussen elke travee een veld versierd met ranken en rond fronton. Verbouwingen onderbraken de homogeniteit: in 1905 wordt het balkon van nr. 103 ingekort, in 1908 wordt bij nr. 111 en erker geplaatst in plaats van de balkons. Kenmerkend voor deze huizenrij is dat de percelen uitgeven op de achterliggende Brederodestraat, waar bijgebouwen of paardenstallen werden gebouwd.

Enkelhuizen van drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldaken. Bepleisterde en beschilderde lijstgevels: imitatievoegen op de gelijkvloerse verdieping, de kroonlijsten op klossen of modillons, de hardstenen plint en de vensteromlijstingen met oren zijn standaard elementen bij dit type woning op het Zuid. (…)

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de bouwcode. Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde.  Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. 

Gezien de architecturale en esthetische waarde van het herenhuis worden voorwaarden opgelegd mbt buitenschrijnwerk in de voorgevel en het gevelparement:

- het schrijnwerk (ramen, voordeuren, kroonlijst) dient in eenzelfde kleur te worden geschilderd;

- het schrijnwerk in de voorgevel dient bewaard te worden;  

- de voorgevel dient in een witte kleur te worden geschilderd, de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd.

- waardevolle interieurelementen (schouwen, lijstwerk, plafonds,…) dienen bewaard te worden.”

Dit advies wordt bijgetreden. Indien aan bovenvermelde voorwaarden is voldaan is de aanvraag in overeenstemming met artikel 11 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Er ontbreekt een fietsstalplaats voor het personeel. In voorwaarde wordt daarom opgelegd om deze in te richten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De kelderverdieping wordt ingericht als gemeenschappelijke lounge en ontbijtruimte voor de hotelkamers. De vrije hoogte van de kelderverdieping is 2,50m waardoor deze ruimte niet als verblijfsruimte in aanmerking kan komen, volgens artikel 21 van de bouwcode. Gelet op het tijdelijke verblijf in de ruimte, de aanwezigheid van voldoende licht en de voorgaande functie als massageruimte, kan er een afwijking op artikel 21 van de bouwcode toegestaan worden.

Er is geen afvalberging voorzien. In voorwaarden wordt opgelegd om een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode in te richten.

De plannen bevatten geen aanduiding van een privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleiding. In voorwaarden wordt daarom opgelegd om 1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer te voorzien conform artikel 40 van de bouwcode.

De aanvraag is strijdig met artikel 4 van de verordening toegankelijkheid. De verbruiksruimtes, het sanitair en de weg naar de verbruiksruimte en bijhorend sanitair zijn niet aangepast aan de verordening toegankelijkheid. De werken hebben betrekking op een historisch pand. Met toepassing van artikel 34 is een afwijking op artikel 4 gerechtvaardigd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het schrijnwerk (ramen, voordeuren, kroonlijst) te schilderen in eenzelfde kleur;

3.      het schrijnwerk in de voorgevel te bewaren;  

4.      de voorgevel in een witte kleur te schilderen, de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd;

5.      waardevolle interieurelementen (schouwen, lijstwerk, plafonds,…) te bewaren;

6.      een afvalberging conform artikel 26 dient te voorzien;

7.      1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer te voorzien, conform artikel 40 van de bouwcode;

8.      een fietsenberging voor het personeel te voorzien.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.