2019_CBS_09010 - Omgevingsvergunning - OMV_2019105247. Fruithoflaan 8-10. District Berchem (Antwerpen) - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/03/1963: vergunning (957#997) voor het oprichten van een appartementsgebouw;

-          13/02/1992: vergunning (961#1095) voor het wijzigen van de voorgevel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: vrij beroep en meergezinswoning;

-          volume: appartementsblok van 6 bouwlagen met een bouwdiepte van17m;

-          inrichting:

• 3 inkompartijen: 2 vooraan en 1 in de rechtse zijgevel;
• gelijkvloers met rechts vooraan een apotheek en 3 woonentiteiten;
• telkens 6 appartementen op de bovenliggende verdiepingen;
• verharde voortuin voor de winkel en de apotheek;

-          gevelafwerking: witte kunststeen met metalen buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          functie & inrichting:

• de gelijkvloerse woonentiteit links van de middelste verticale circulatie werd ingericht als winkel met voorraad;
• de studio werd verbonden met de vergunde apotheek en werd ingericht als werkruimte van de apotheek met achterliggende wachtpost;
• de wijzigingen aan het achterliggende hoekappartement blijven beperkt tot het wijzigen van niet dragende;
• de verharde voortuin werd uitgebreid tot het linkse winkelpand;

-          volume: conform vergunde/vergund geachte toestand;

-          gevelafwerking: er werden extra toegangsdeuren voorzien.

Gewenste toestand

-          deze aanvraag betreft de gelijkvloerse rechterflank van het woonblok;

-          functie:

• wijzigen van de studio en het hoekappartement naar apotheek (vrij beroep);
• wijziging van het linker appartement naar nevenfunctie schoonheidssalon (dienstverlening) bij de apotheek;

-          inrichting:

• samenvoegen van de gelijkvloerse ruimtes tot één apotheek;
• linkse deel ingericht als schoonheidssalon en voorraad van de apotheek, sanitair en wachtpost;
• rechtse deel ingericht als apotheek met extra voorraad, een kantoorruimte met kitchenette en vergaderplek;
• de publiek toegankelijke oppervlakte bedraagt circa 275m²;
• het vergroenen van de voortuin en het voorzien van een fietsenstalling in de voortuinstrook;

-          volume: ongewijzigd;

-          gevelafwerking: extra toegangsdeuren conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie van drie woonentiteiten en het samenvoegen bij de bestaande functie van vrij beroep (apotheek);

-          voorzien van een nieuwe nevenfunctie dienstverlening (schoonheidssalon) bij de apotheek;

-          het doorvoeren van interne constructieve werken om de verschillende units met elkaar te verbinden;

-          wijzigen van de gelijkvloerse gevel;

-          het herinrichten van de voortuin met groen en 13 fietsstalplaatsen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad:
  de breedte van het looppad in het schoonheidssalon langsheen de behandelruimtes betreft een versmalling van meer dan 120cm waarbij geen doorgangsbreedte van 120cm wordt gegarandeerd;
  idem opmerking voor de doorgang tussen enerzijds de wachtpost en behandelruimte 3 en anderzijds de apotheek;
• artikel 18 Niveauverschillen:
  het niveauverschil ter hoogte van de nieuwe toegangsdeuren bedraagt 10cm en moet met een helling overbrugd worden;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §1 de toegangsdeur tot het schoonheidssalon heeft geen vrije doorgangshoogte van 2,09m;
  §2 de breedte van de ruwbouwmaat van de toegangsdeur tot het schoonheidssalon is onvoldoende om een  vrije en vlakke doorgangsbreedte van 90cm te garanderen;
  idem opmerking voor de nieuwe deuropeningen van behandelruimtes 1 en 2;
• artikel 24 Draairuimte:
  er is geen vrije en vlakke draairuimte beschikbaar voor de toegang tot behandelruimte 2;
• artikel 28 Onthaal:
  de vaste inrichtingselementen van de kassa’s dienen te voldoen aan de bepalingen van dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  voor de apotheek met schoonheidssalon dient een afzonderlijke afvalberging voorzien te worden die niet gebruikt wordt door de wooneenheden, deze werd niet duidelijk vermeld op de plannen;
• artikel 27 Open ruimte:
  de voortuin wordt meer verhard dan enkel de strikt noodzakelijke verhardingen;
• artikel 29 Fietstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er werden geen inpandige fietsstalplaatsen voor personeel voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Omwille van de functiewijziging van wonen naar handel werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing, business en innovatie. Hieruit volgde een positief advies:

-          Het project voorziet in een samenvoeging van panden en integratie van een woongedeelte tot een grote apotheek en schoonheidssalon. De site ligt binnen het kernwinkelgebied Fruithoflaan Berchem zoals opgenomen binnen de beleidsnota detailhandel.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bruto vloeroppervlakte van de apotheek wordt uitgebreid van circa 160m² tot circa 438 m², waarbij 3 gelijkvloerse woonentiteiten verwijderd worden. Met uitzondering van de gewijzigde inkom blijft het bouwvolume ongewijzigd. De bovenliggende verdiepingen worden niet gewijzigd.

Visueel-vormelijke elementen

Het schrijnwerk en indeling van de etalageramen wordt gewijzigd. Het schrijnwerk vooraan de apotheek wordt voorzien in wit aluminium met als accent een toegangsdeur in bordeaux aluminium. Het schrijnwerk achteraan blijft behouden in grijs aluminium. Het raam in het midden van de zijgevel werd verwijderd en voorzien in wit geschilderde beton, conform de overige delen van de gevel.

Ter hoogte van het schoonheidssalon en naastgelegen inkomhal werd de materialisatie onvoldoende verduidelijkt in de legende. In voorwaarden wordt opgelegd dit te voorzien in wit aluminium schrijnwerk, conform de etalageramen van de apotheek.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 8 fietsenstallingen te worden voorzien voor cliënteel. Verder dienen er ook 2 afsluitbare fietsenstallingen voor personeel voorzien te worden. Voor dit project worden 13 fietsenstallingen voorzien in de voortuinstrook. Het is niet duidelijk of er ook 2 afsluitbare fietsenstallingen voor personeel werden voorzien, deze worden in voorwaarden opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De plannen tonen een ‘hoekwinkel’ (functie handel) terwijl de beschrijvende nota de functie ‘apotheek’ (vrij beroep) vermeld. Indien een positieve beoordeling zal de bestaande functie ‘apotheek’ behouden moeten blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de wand van de behandelruimtes van het schoonheidssalon te verplaatsen, zodanig dat een vrije doorgang van minimaal 120 centimeter voorzien wordt, conform artikel 15 van de verordening toegankelijkheid;

3.      de wand van de voorraad-ruimte rechts achteraan te verplaatsen, zodanig dat een vrije doorgang van minimaal 120 centimeter voorzien wordt, conform artikel 15 van de verordening toegankelijkheid;

4.      het niveauverschil ter hoogte van de nieuwe toegangsdeuren van 10 centimeter met een helling te overbruggen, conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;

5.      de toegangsdeur tot het schoonheidssalon zodanig te voorzien dat na afwerking een minimale vrije doorgangshoogte van 2,09 meter en een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 0,9 meter bekomen wordt, conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;

6.      voor behandelruimte 2 moet een vrije en vlakke draairuimte beschikbaar zijn van 1,5 meter breedte, conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

7.      de kassa van het schoonheidssalon en de kassa van de apotheek moeten voldoen aan artikel 28 van de verordening toegankelijkheid;

8.      een afzonderlijk afvalberging te voorzien worden voor de apotheek met schoonheidssalon, conform artikel 26 van de bouwcode;

9.      de nieuwe verhardingen in de voortuin te voorzien conform artikel 27 van de bouwcode;

10.  twee inpandige fietsstalplaatsen te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode;

11.  het buitenschrijnwerk van het schoonheidssalon moeten in wit aluminium voorzien worden, conform de etalageramen van de apotheek;

Uitsluitingen

12.  functiewijziging naar detailhandel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.