2019_CBS_09021 - Omgevingsvergunning - OMV_2019060701. Gentplaats 7. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-          Gentplaats 7:

• 27/3/1906: vergunning (1906#540) voor huis;
• 3/8/1906: vergunning (1906#1375) voor windscherm;
• 3/4/1989: vergunning (86#890115) voor verbouwing;
• 19/4/2019: weigering (20183853) voor het verbouwen en samenvoegen van 2 appartementsgebouwen met handelsgelijkvloers;

-          Vlaamsekaai 92-93:

• 8/4/1991: vergunning (86#910009) voor verbouwing.

Laatst vergunde toestand

-          Gentplaats 7:

• pand van 4 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing
• gelijkvloerse galerij/toonzaal en 4 bovenliggende appartementen;

-          Vlaamsekaai 92-93:

• hoekpand van 4 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing
• gelijkvloers restaurant en 4 bovenliggende appartementen.

Huidige toestand

-          Gentplaats 7:

• pand van 4 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing
• gelijkvloerse kantoorruimte en 4 bovenliggende appartementen;
• vaststelling als bouwkundig erfgoed  als ‘eclectische meergezinswoning met café’;

-          Vlaamsekaai 92-93:

• hoekpand van 4 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing
• een gelijkvloers restaurant en 4 bovenliggende appartementen.
• vaststelling als bouwkundig erfgoed  als ‘Neoclassicistisch hoekpand’;

Gewenste toestand

-          2 samengevoegde handelspanden met een gewijzigde dakvorm, 

-          restaurant en kantoorruimte op gelijkvloers en 11 bovenliggende wooneenheden.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en samenvoegen van 2 appartementsgebouwen met handelsgelijkvloers;

-          de gelijkvloerse functies reca en kantoor blijven behouden

-          8 bovenliggende appartementen worden opgedeeld in 11 woonentiteiten:

• 3 studio’s met een netto-oppervlakte van circa 48 m²;
• 3 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 53 m²;
• 1 twee-slaapkamerduplexappartement met een netto-oppervlakte van circa 116 m².
• gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle 7 nieuwe woningen bedraagt circa 60 m²;

-          de dakverdieping van het rechterpand wordt verbouwd tot eenzelfde nokhoogte van 20m21. De dakkapellen van het rechterpand worden voorzien zoals de dakkappellen van het linkerpand;

-          de bestaande appartementen van het linkerpand worden gerenoveerd en beschikken elk over 1 slaapkamer en een eigen terras;

-          de bestaande appartementen van het rechterpand met een netto-vloeroppervlakte van ongeveer 100m² worden opgedeeld in 7 wooneenheden. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor centrumfuncties (ce2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Nieuw Zuid op volgend punt:

-          Artikel 2 Zone voor Centrumfuncties (CE2) 2.1 Bestemming:
wonen is toegelaten in zoverre elke woning beschikt over een leefbare private of collectieve buitenruimte in de vorm van een tuin, een daktuin of een terras met een minimale oppervlakte van 4 m² + 2 m² per slaapkamer per woning en als minimale afmeting 2 meter.
Na de opdeling beschikken appartementen 1.2, 2.5 en 3.8 niet over een buitenruimte die voldoet aan de minimale oppervlaktematen en lengtes zodat de functie wonen voor deze entiteiten niet toegelaten is.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bepalingen van de bouwcode:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen ingericht die voldoen aan de inrichtingsvoorschriften. De fietsenberging in de kelder is niet bereikbaar met de fiets.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het voorstel is strijdig met Artikel 2 Zone voor Centrumfuncties (CE2) 2.1 Bestemming van het RUP Nieuw Zuid. Na de opdeling beschikken appartementen 1.2, 2.5, en 3.8 niet over een buitenruimte welke voldoende groot is, zodat de functie wonen voor deze woonentiteiten niet toegelaten is. De buitenruimtes die voorzien worden zijn slechts 4 m², terwijl deze minimaal 6 m² groot dienen te zijn met als minimale afmeting 2 m. Deze afwijking heeft dermate impact op de woonkwaliteit van de nieuwe woongelegenheden dat hierop niet kan worden afgeweken. De strijdigheid kan niet in voorwaarden worden vervat in een voorwaardelijk gunstige vergunning. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwblok wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing, en omvatten veelal kleine handels - of recazaken op de gelijkvloerse verdieping. De beoogde meergezinswoning met de gelijkvloerse kantoor -en recafunctie is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aangevraagde werken omvatten een uitbreiding van het rechter pand waarbij de daklaag wordt herbouwd met een nieuw hellend dak. Het nieuwe volume sluit qua hoogte en aantal bouwlagen aan op het linker pand. Het nieuwe volume is in harmonie met het referentiekader in de omgeving en is dan ook vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen cruciaal gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m² netto oppervlakte wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Appartementen 1.2, 2.5, 3.8 voldoen hier niet aan.

Tevens is het, om stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen, noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Een goede mix resulteert bijvoorbeeld in een gemiddelde oppervlakte per wooneenheid met die van een tweeslaapkamerappartement (80m²). Dit gemiddelde wordt in het huidige project niet gehaald. Het gemiddelde van de nieuwe appartementen is slechts 60 m².

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 3 grote woongelegenheden naar 6 kleinere entiteiten, resulterend in een totaal van 11 entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van het gebouw wordt daarom onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Omwille daarvan is advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“De aanvraag heeft betrekking op een neoclassisistisch hoekhuis tussen 2 eclectische meergezinswoningen die rond 1906-1908 werden gebouwd als "huis dienende voor café" voor Jaak Marnef naar ontwerp van bouwmeester Leopold Moerenhoudt. Beide panden worden gekenmerkt door een pui op de gelijkvloerse verdieping. De huidige puien zijn evenwel anders dan op de bouwplannen: op nummer 7 is ze vervangen, op nummer 5 kreeg ze een andere vormgeving met brede rondbogige deurvensters in hardstenen omlijsting. Beide panden tellen drie traveeën en vier bouwlagen onder zadeldak. Lijstgevels met geel bakstenen parement, met gebruik van natuursteen en tegels voor details. Klassieke ritmering door doorlopende onderdorpels en regelmatig geplaatste segmentbogige vensteropeningen. Het eigentijdse materiaalgebruik in combinatie met een zeer klassieke gevelopbouw is kenmerkend voor de eerste jaren van de 20ste eeuw.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde omdat de stedenbouwkundig, architecturale en esthetische waarde hoog is . Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch vroeg 20ste-eeuwse winkelwoonhuizen. Aan de indeling en positionering van de functionele ruimtes (sanitair in de achterbouw) gaat het mogelijk om een vorm van huurkazernes. dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien werden de panden 5 en 7 als ensemble opgetrokken.

In tegenstelling tot wat er in de cultuurhistorische verantwoordingsnota wordt gesteld, nl. dat de gevels ongewijzigd blijven, stellen we vast dat de bestaande vensters verlaagd worden en dat het oorspronkelijk houten schrijnwerk vervangen wordt door atypisch geprofileerd zwart houten schrijnwerk. Het vervangen van het oorspronkelijk houten schrijnwerk op de verdiepingen moet in detail bekeken worden. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit, pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er wel vaak toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. (…) Indien gewenst, beschikken wij als dienst monumentenzorg over detailtekeningen van laat 19de-eeuwse t-ramen. Op de eerste verdieping van het hoekpand zit nog waardevol origineel schrijnwerk waarvan het behoud zeker in detail moet bekeken worden.

Ook de oorspronkelijke gesmede balustrades worden weggehaald en vervangen door een standaardmodel. De balustrades in de vensteropeningen die het centraal balkon flankeren, worden niet teruggeplaatst. In tegenstelling tot de vorige aanvraag worden er ter hoogte van de voorgevel, balkons op elke bouwlaag voorzien. Dit is atypisch voor een neoklassiek pand met zeer klassieke gevelopbouw. Om de terrassen te realiseren moeten de vensters verlaagd worden. Dit zorgt voor een wijziging van de geleding, de ornamentiek en de belevingswaarde van de voorgevel wat afbreuk doet aan de erfgoedwaarde van het geheel. De nieuwe dakkapellen zijn door hun grootte en vormgeving niet in verhouding tot het dakvlak en de onderliggende gevel.

Ook de gevelbehandeling van het hoekpand is geen meerwaarde voor de beeldwaarde van het pand. Dit wordt onderaan roodbruin geschilderd. Dit dient eveneens in het wit te worden geschilderd, de blauwe hardstenen plint uitgezonderd. Kroonlijst van het hoekpand dient hersteld naar historisch model.”

Het advies van monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden, waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In totaal moeten er 8 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          3 éénslaapkamerappartementen (2/app.) = 6

-          kantoor van 127m2 = 2 (1.25/100m2).

In de gang worden 6 fietsstalplaatsen voorzien. Het gaat hier om een hangsysteem.

In de kelder worden nog eens 5 fietsstalplaatsen voorzien. De lift kan niet gebruikt worden om de fietsenberging te bereiken omwille van de beperkte afmetingen ervan. Een fietslift heeft een minimale afmeting van 1,20 m op 2,10 m.

De voorgestelde fietsvoorzieningen voldoen bijgevolg niet aan artikel 29 van de bouwcode. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit bovenstaande argumentatie blijkt dat het woonproject niet voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Aanplakking affiche niet correct verlopen

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).