2019_CBS_08820 - Omgevingsvergunning - OMV_2019073369. Gijzelaarsstraat 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

• Artikel 2.2.5: Onbebouwde ruimte en tuinen:

Bij nieuwbouw moet er minimum 15% van de perceeloppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. Het perceel is volledig bebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende  punten:

• Artikel 29: de interne opleidingsruimte moet ingericht worden met minstens 2 vrije ruimtes gereserveerd voor personen met een handicap.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het volledige perceel wordt bebouwd wat strijdig is met artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad. Er kan gesteld worden dat een ontpitting op het perceel geen meerwaarde heeft in het bouwblok en enkel zal zorgen voor een schaduwpatio. Om deze reden kan een afwijking, conform artikel 4.4.1 van de codex, worden toegestaan. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een bestaand gebouw te slopen en een nieuwbouw kantoorgebouw te plaatsen. Het project functioneert als een uitbreiding van het naastgelegen kantoorgebouw. Kantoren zijn een kenmerkende functie in de omgeving en de aanvraag is gelegen in een zone bestemd voor centrumfuncties (Ce6). De stedelijke dienst business en innovatie adviseert gunstig over deze bijkomende kantoorfunctie. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor van 504m² moeten er volgens de gehanteerde norm (1,25 plaatsen/100m²) 6 fietsstalplaatsen voorzien worden. Er worden in het naastgelegen kantoor 20 fietsstalplaatsen voorzien, wat dus ruim voldoende is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving van de Gijzelaarsstraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing waar panden met 3 en 4 bouwlagen onder zadel of mansardedak voorkomen. De aanvraag voorziet een pand met vier bouwlagen en een mansardedak. Op de gelijkvloerse verdieping is het volledige perceel volgebouwd. De uitbouw achteraan rechts komt overeen met de bouwhoogte van de achterbouw van de achterbuur. De aanvraag in overeenstemming met de kenmerkende configuraties in de omgeving en met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag wenst het bestaande gebouw te slopen een nieuwbouw te voorzien. Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd. Zij hebben geen bezwaar tegen de sloop van het bestaande gebouw, gezien dit geen uitzonderlijke erfgoedkenmerken meer bevat of getuigt van een exceptionele architecturale kwaliteit. Het pand werd tijdens de recente herinventarisatiecampagnes van de Zuidwijk (2010-2013) ook niet weerhouden voor opname in de wettelijk vastgestelde inventaris. Daarnaast hebben de verschillende verbouwingswerken, de leegstand en de gewijzigde stedenbouwkundige context (ophogen van het pakhuis aan de rechterzijde), de erfgoedwaarden van zowel het in- als exterieur dusdanig uitgehold waardoor vervanging door een kwalitatieve nieuwbouw bespreekbaar is.

Indien er tijdens de sloop van het pand nog extra gegevens aan het licht komen die de bouwhistoriek vervolledigen, dan dienen deze eveneens gedocumenteerd in woord en beeld (verborgen interieurelementen…). Aanvullende informatie mag bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden. De nieuwe voorgevel is voorzien van lichtgeel gevelmetselwerk en een daklaag die bestaat uit gevelcementleien. De voorgestelde materialen en kleuren zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar en niet storend voor de omgeving.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte kleiner dan 300 m² (ca. 111 m²) en ingrepen in de bodem groter dan 100 m² (ca. gelijk projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

In de omgeving van het projectgebied situeren zich restanten van de Spaanse Citadel, of het Zuidkasteel. Tijdens toekomstige graafwerken kunnen deze ontgraven worden. Het gaat hierbij onder meer over muurresten van voorwerken en contrescarp of lagen van de gracht rondom deze citadel.  De bouwheer dient deze verplicht onder de vondstmeldingsplicht te melden (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4). De dienst archeologie is graag betrokken bij deze graafwerken en kan het archeologisch potentieel komen inschatten.

Dit advies wordt bijgetreden en opgenomen als voorwaarde van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vastgesteld wordt dat de aanvraag niet voldoet aan artikel 29 van de integrale verordening toegankelijkheid. De interne opleidingsruimte moet toegankelijk worden ingericht met minstens 2 vrije ruimtes gereserveerd voor personen met een handicap. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 29.

Opgemerkt wordt dat  het pand  wordt verbonden met de bestaande kantoorgebouwen rechts. Vanuit het bestaande gebouw bestaat er de mogelijkheid voor rolstoelgebruikers om het nieuwe kantoorgebouw te bereiken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er dient voldaan te zijn aan artikel 29 van de integrale verordening toegankelijkheid;

3.      indien er tijdens de sloop van het pand nog extra gegevens aan het licht komen die de bouwhistoriek vervolledigen, dienen deze gedocumenteerd te worden in woord en beeld (verborgen interieurelementen…). Aanvullende informatie mag bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

4.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang van de werken, de start der werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

5.      de bouwheer nodigt de dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel onderzoek wordt geduid;

6.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

7.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.

Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Het pand is momenteel op het gelijkvloers ingericht als een magazijn, met eigen parkeermogelijkheid, en op de verdiepingen als appartement. Het appartement functioneert autonoom en beschikt niet over een parkeerplaats op eigen terrein.   

Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.

{bijstelling in advies Mobiliteit overnemen}

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 (= 3 – 1).