2019_CBS_08817 - Omgevingsvergunning - OMV_2019100259. Steenovenstraat 41. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is deels in strijd met de bepalingen van het gewestplan (zie functionele inpasbaarheid).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19 Tuinafsluitingen: de voortuinen worden niet afgesloten door een levende afsluiting, een muurtje of een hek;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de slaapkamers in de woningen langs de Steenovenstraat hebben een hoogte van slechts 2m50 in plaats van de minimaal vereiste 2m60;
• Artikel 27 Open ruimte: de breedte van de verharde paden naar de inkomdeuren van de woningen in de Ruytermansweg bedragen 1m95 in plaats van de maximaal toegestane 1m50.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van een bestaande boerderij met woning langsheen de Steenovenstraat. In deze boerderij worden drie eengezinswoningen voorzien. De boerderijfunctie gaat weg. Op hetzelfde perceel worden achteraan twee nieuwbouwwoningen voorzien die ontsloten worden langsheen de Ruytermansweg.

Het volledige perceel is gelegen in zowel woongebied als agrarisch gebied. Het woongebied rijkt tot 50m, gemeten vanaf de as van de weg. De grens die opgetekend staat op de ingediende plannen in voorliggende aanvraag en opgetekend werd door een door de aanvrager aangestelde landmeter blijkt foutief te zijn. Op deze plannen werd 50m opgemeten vanaf de rooilijn en niet vanaf de as van de weg. Volgens omzendbrief RO/96/07 (7 januari 1997) is “de diepte van een strook woonzone langs één kant van een weg (…) in principe 50 meter, gemeten uit de as van de weg”. De opmeting vanaf de rooilijn is dus foutief, waardoor de achterliggende nieuwbouwwoningen deels in agrarisch gebied gelegen zijn. Volgens de voorschriften uit het gewestplan zijn de agrarische gebieden bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. De twee nieuwbouwwoningen die in één bouwvolume voorzien worden hebben geen agrarische of para-agrarische bestemming en zijn bijgevolg niet vatbaar voor vergunning.

Ook het departement Landbouw en Visserij heeft in zijn advies vanuit landbouwkundig standpunt geformuleerd dat enkel een gunstig advies kan verleend worden voor zo ver alle woningen en bijgebouwen worden voorzien in het woongebied. Het achterliggend agrarisch gebied mag niet worden aangesneden voor bebouwing. Aangezien de nieuwbouwwoningen achteraan gelegen zijn in agrarische gebied, moeten deze worden uitgesloten uit de vergunning.

Bovendien zijn de twee nieuwbouwwoningen ontsloten langsheen een landelijke weg (Ruytermansweg) waar in de onmiddellijke omgeving enkel zonevreemde constructies aanwezig zijn. Woningen voorzien langsheen deze landelijke weg is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet aanvaardbaar.

Het bouwen van de achtergelegen woningen op het perceel, zoals in rood aangeduid op het inplantingsplan, wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Als voorwaarde wordt opgelegd om het voorste deel van de rechter zijtuinstrook binnen de bouwstrook te gebruiken als parkeerplaats voor 1 wagen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de drie woningen langsheen de Steenovenstraat dienen 9 fietsstalplaatsen voorzien te worden (3 fietsstalplaatsen x 3 per woning met 2 slaapkamers). In elke woning worden drie fietsstalplaatsen voorzien. Zes fietsstalplaatsen worden in de twee westelijke woningen in het bouwvolume voorzien. De oostelijke woning voorziet 3 fietsstalplaatsen aanliggend aan het bouwvolume, maar nog steeds overdekt. De dienst mobiliteit merkt op dat bij de woning op de hoek van de Steenovenstraat en de Ruytersmansweg (meest westelijke woning) wordt gewerkt met een hangsysteem. Dit zou volgens de dienst niet realistisch zijn voor zware (elektrische) fietsen. Echter zijn er voldoende systemen (bijvoorbeeld door bediening met een katrol of elektrische motor) om ook zware (elektrische) fietsen met een hangsysteem comfortabel op te hangen. In voorwaarden wordt dan ook opgelegd om de fietsstalplaatsen van de meest westelijke woning te voorzien van een hangsysteem dat ook geschikt is om zware (elektrische) fietsen comfortabel op te hangen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bijgebouwen van het bestaande hoofdvolume worden volledig gesloopt. De stal en de woning aan de voorzijde worden verbouwd en er wordt naar achter toe uitgebreid tot een bouwdiepte van 15m.

Zowel de kroonlijsthoogte als de bouwhoogte wijzigt niet van het bouwvolume langsheen de Steenovenstraat. Een bouwdiepte van 15m over het gelijkvloers is aanvaardbaar en kenmerkend.

Losstaand van het bouwvolume aan de voorzijde wordt er achteraan een extra volume met twee wooneenheden bijgebouwd. Dit nieuwbouwvolume met bijhorende fietsenberging is niet in overeenstemming met de gewestplanbestemming en wordt uitgesloten uit de vergunning. Ze wordt dan ook niet beoordeeld op vlak van schaal en ruimtegebruik.

Visueel-vormelijke elementen

Het bouwvolume langsheen de Steenovenstraat wordt voorzien in grijze baksteen (zijgevels en achtergevel), rode baksteen (voorgevel) met buitenschrijnwerk in grijs aluminium voor de westelijke woningen, buitenschrijnwerk in wit hout voor de oostelijke (oorspronkelijke) woning en dakkappelen in zink (natuurkleur). Het volledige zadeldak wordt voorzien in rode dakpannen. De twee oostelijke toegangen worden voorzien van houten luiken in een witte kleur om zo het historische aspect van boerderij kenbaar te maken. De twee tegelfriezen boven de muuropeningen van de oorspronkelijke woning blijven behouden. De karakteristieke kenmerken van de boerderij blijven behouden en de historiek van het pand wordt gerespecteerd. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar op vlak van visuele en vormelijke aspecten.

Aangezien de twee nieuwbouwwoningen uitgesloten worden uit de vergunning worden deze niet beoordeeld op visueel en vormelijk vlak.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand langsheen de Steenovenstraat is aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed (hoeve) sinds 29/03/2019. De dienst monumentenzorg heeft voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht. Dit advies luidt als volgt:

“Cultuurhistorische waardenstelling

Aangepaste langgestrekte hoeve opklimmend tot rond 1870, omstreeks 1929 uitgebreid met woning rechts.

Het gebouw dat omstreeks 1854 op dit perceel opgetrokken is, is in 1870 heropgebouwd door daglooner Louis en Isabella Rommens-Van Gorp. Omstreeks 1929 is het uitgebreid met een aangepaste achterbouw en het huidige woonhuis. Circa 1944 is volgens de kadastrale gegevens achter het woonhuis een dwarshuisje met tussenvolume toegevoegd.

Het uiterst rechts gesitueerde boerenhuis van omstreeks 1929 betreft een polderhuis van twee traveeën en één bouwlaag, waarboven een met vezelcementleien bekleed zadeldak met nok evenwijdig aan de straat. De bakstenen gevel met plint uit cementpleister heeft boven de steekboogvormige openingen van de toegang (links) en de vensteropening (rechts) twee tegelfriezen met voor Berendrecht kenmerkende tegels met floraal motief. Het deurschrijnwerk is vervangen maar het bovenlicht, vensterschrijnwerk en de eenvoudige geprofileerde kroonlijst zijn bewaard. Het achter het woonhuis gelegen dwarshuisje heeft een met Boomse pannen bekleed zadeldak en betreft blijkens de ingemetselde houten steunpijlers een oudere kern die in 1944 versteend is.

De aangelegen stal en schuur ten westen van het woonhuis zijn in 1929 (deels) heropgebouwd en hebben een iets lagere nok die eveneens evenwijdig aan de Steenovenstraat gesitueerd is. Het centrale stalgedeelte heeft een toegang geflankeerd door twee kleine vensteropeningen met dorpels uit op zijn kant gelegde baksteen. In deze getoogde openingen zijn nog de oudere houten poortvleugels en hengsels, en het vensterschrijnwerk met kleinroedeverdeling bewaard. In de naastgelegen schuur is de hoge toegang onder een metalen ligger met rozetten dicht gemetseld. In de voorgevel zijn de muurankers bewaard. Het zadeldak is bekleed met golfplaten in vezelcement.

Het determineren van de onderdelen met erfgoedwaarde voor dit pand vormt dan ook een heikele oefening, omdat in dit specifieke geval het bouwkundige geheel meer is dan de som van de delen. Zoals in het rapport kon worden aangetoond moet het actuele uitzicht niet in de eerste plaats worden geïnterpreteerd als een verbouwing en uitbreiding van een bestaand volume uit 1870, maar wel als een constructie die in z’n geheel in 1928 tot stand kwam, werd uitgebreid in 1943 en mogelijk enkele muurdelen uit vroegere bouwfasen

recupereerde. In dit geheel vormen de combinatie van het woonhuis en het aanpalende schuur/stalgedeelte met een iets lagere nokhoogte een onlosmakelijke eenheid, die typerend is voor zowel de historische context waarin dergelijke hybride hoevetjes werden gebouwd als de Antwerpse regio waarin deze subtypologie tot stand kwam.

Wat betreft het interieur valt op dat de oorspronkelijk indeling van een eenvoudige boerenwoning uitstekend behouden bleef. Wel moet worden opgemerkt dat in dergelijke woningen weinig representatieve elementen aanwezig zijn en dat in dit specifieke geval zowel de decoratieve als de structuurdragende onderdelen de tand des tijds niet goed hebben doorstaan. Zowel de art-deco getinte schouwmantels in de achterkamer en de keuken, de muurtegels in de aanbouw uit 1943, de granito gootsteen met pomp in de overdekte koer,

het dakgebinte van de woning, het gebinte van de schuur als enkele muurdelen van dezelfde schuur zijn ofwel beschadigd ofwel in zeer slechte staat.

Samengevat vormt het pand Steenovenstraat 41 een nagenoeg ongewijzigd en zeldzaam voorbeeld van een boerenarbeiderswoning met een aanpalend schuur/stalgedeelte, waarbij de voor de polder kenmerkende motief van de tegelfriezen boven de muuropeningen van de woning aan het geheel een hybride karakter geven.

Afweging

Men wenst het pand om te vormen tot 3 eengezinswoningen.

De indeling blijft grotendeels bewaard, net zoals het uitzicht van de verschillende gevels, met uitzondering van de achtergevel waartegen een nieuw volume wordt gebouwd.

In het bestaande volume wordt nieuw houten schrijnwerk voorzien. Als voorwaarde zal opgelegd worden de bestaande profilering en indeling over te nemen en detailtekeningen van het schrijnwerk ter advies voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg. De nieuwe dakvlakramen dienen maximaal ingewerkt te worden in het dakvlak.

De aanbouw achteraan wordt hoger voorzien dan het bestaande hoofdvolume. De aanbouw dient zo te gebeuren dat het hoofdvolume afleesbaar blijft en dient dus lager uitgevoerd te worden dan nu voorzien op de plannen. Aangezien er een opbouw van het dak voorzien is van 75 centimeter lijkt deze ingreep ons zeker niet onuitvoerbaar. Dit zal mee als voorwaarde worden opgelegd.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

-          het nieuw houten schrijnwerk moet worden uitgevoerd naar bestaand model met dezelfde indeling. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          de nieuwe dakvlakramen moeten worden ingewerkt in het dakvlak;

-          de nieuwe uitbouw achteraan moet lager voorzien worden dan het dak van de hoofdbouw zodat het hoofdvolume afleesbaar blijft.”

De voorwaarden uit dit advies dienen stipt te worden nageleefd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De leegstaande boerderij met woning krijgt terug een invulling met drie eengezinswoningen, waarbij het historisch karakter van het pand bewaard blijft en toch voldoende woonkwaliteit gerealiseerd wordt voor de huisvesting van drie gezinnen. Achteraan worden grote ramen voorzien dien de leefruimte en aanliggende keuken van voldoende daglicht voorzien. Voorliggende aanvraag betreft een verbetering tegenover de bestaande toestand.

De slaapkamers in de daklaag van het bestaande volume langsheen de Steenovenstraat zijn slechts 2,50m hoog, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 21 van de bouwcode. Echter gaat het hier om een bestaande boerderij/ woning die gerenoveerd en verbouwd wordt, waarbij het dak niet wordt verhoogd. Het verhogen van het bestaande dak met slechts 10cm zou niet in verhouding staan met de geplande werken aangaande het betreffende pand. Gelet op de bestaande toestand en de beperkte afwijking van slechts 10cm kan een afwijking op artikel 21 worden bekomen. Deze beperkte afwijking heeft geen negatieve invloed op de algemene woonkwaliteit van de drie woongelegenheden voorzien langs de Steenovenstraat.

De voortuin van de woningen langsheen de Steenovenstraat wordt echter niet afgesloten, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 19 van de bouwcode. In de voorwaarden wordt opgenomen om de voortuinen af te sluiten door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximaal 1m.

Achter de woningen in de Steenovenstraat staat een notenboom. Deze boom wordt volgens de bijgeleverde beschrijvende nota behouden. De boom staat op ongeveer 5,60m afstand van de nieuwe achterbouw. Nergens wordt in het dossier vermeld hoe deze boom beschermd wordt of wat er gedaan wordt om de boom optimaal te behouden. In de voorwaarde wordt bijgevolg opgelegd om te voldoen aan artikel 18 en een ruimte van minstens 2m van de stam vrij te houden en boomwortels, stam en takken niet te beschadigen.

 Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de meest westelijke woning langsheen de Steenovenstraat voorzien van een ophangsysteem dat geschikt is om zware (elektrische) fietsen comfortabel te kunnen ophangen.

2.   het voorste deel van de rechter zijtuinstrook binnen de bouwstrook te gebruiken als parkeerplaats voor 1 wagen;

3.      de voortuin van de woningen langs de Steenovenstraat afsluiten met een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1m, conform artikel 19 van de bouwcode;

4.      de notenboom achter de woningen in de Steenovenstraat beschermen, conform artikel 18 van de bouwcode;

5.      het nieuw houten schrijnwerk moet worden uitgevoerd naar bestaand model met dezelfde indeling. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

6.      de nieuwe dakvlakramen moeten worden ingewerkt in het dakvlak;

7.      de nieuwe uitbouw achteraan moet lager voorzien worden dan het dak van de hoofdbouw zodat het hoofdvolume afleesbaar blijft;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

9.      de achterste twee wooneenheden in het nieuwbouwvolume, fietsenstalling en bijhorende omgevingsaanleg gelegen in agrarisch gebied, zoals in rood aangeduid op de plannen (inplantingsplan nieuwe toestand).