2019_CBS_09045 - Omgevingsvergunning - OMV_2019092144. Elisabethlaan 184. District Berchem - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 9:
  Er werd geen hemelwaterput opgetekend op de plannen;
• artikel 10:
  De aanvrager voorziet een buffervoorziening in plaats van infiltratie.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22:
  de toegangsdeur tot de kantoorruimte (zijde gemeenschappelijke hal) moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte garanderen van 90 cm na afwerking;
• artikel 24:
  achter de toegangsdeur tot het hoofdgebouw, voor de toegang tot de fietsenberging en voor de toegang tot de kantoorruimte werd geen vrije en vlakke draairuimte voorzien conform de verordening;
• artikel 25:
  er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm (50 na afwerking) voorzien naast de toegangsdeur van het hoofdgebouw (binnenzijde) en naast de toegangsdeur van het bijgebouw (kantoor);
• artikel 29/2:
  het is niet duidelijk of het sanitair voorzien in de kantoorruimte ook publiek toegankelijk is. Indien het sanitair voor klanten beschikbaar is, moet dit voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30 en 31.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de voorgestelde voorgevelbouwlijn (benedenverdieping) sluit niet aan met de reeds aanwezige bebouwing;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  idem artikel 6. Bijkomend is een kantoorfunctie geen kenmerkende functie in het binnengebied;
• artikel 12 Levendige plint:
  de kantoorfunctie springt naar achter ten opzichte van de voorgevellijn en voor de kantoorfunctie wordt een parkeerplaats voorzien. Hierdoor beschikt de gelijkvloerse verdieping onvoldoende over een verblijfs- of kantoorfunctie grenzend aan de straatzijde;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er werd geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien voor de kantoorfunctie;
• artikel 27 Open ruimte:
  de aanvraag voorziet een parkeerplaats in de voortuin. Echter worden in de voortuin enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegelaten;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er dienen minimaal 13 afsluitbare fietsstallingen voorzien te worden.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren van het bijgebouw werden niet voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aangehaalde afwijkingen op zowel de bouwcode als de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid en hemelwater vormen op zich reeds voldoende grond om de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

Het magazijn achteraan het perceel wordt omgevormd tot een kantoorfunctie. Vooraan het perceel wordt een volume voorzien met op de gelijkvloerse verdieping een kantoorfunctie en op de bovenliggende verdiepingen vier 2-slaapkamerappartementen.

Omwille van de functiewijziging werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Hieruit volgde een ongunstig advies:

“De aanvraag voorziet in de bouw van appartementen met een gelijkvloers kantoor en de functiewijziging van een achterliggend magazijn naar kantoor / atelier.

Voor de locatie is enkel een dossier terug te vinden uit 1963 voor de bouw van het achterliggende en ingesloten magazijn. Het is enkel bereikbaar via de Elisabethlaan. Vanuit het VKBO is er geen referentie terug te vinden van bedrijfsactiviteiten die er actief zouden zijn of geweest waren, wat trouwens ook bevestigd wordt door de bijgevoegde foto's.

Door het bouwen van de appartementen en de defacto sluiting van de toegang aan de Elisabethlaan, wordt de ontsluiting van het achterliggende magazijn ernstig belemmerd. Bovendien worden er kantoren en een atelier in het achterliggend gebouw voorzien wat een bestemmingswijziging inhoudt, maar er is geen enkel plan hoe dit dan concreet voorzien zal worden. Er zijn ook geen gegevens hoe laden/lossen of bezoekersparkeren zal opgelost worden.

Door de vele onduidelijkheden wordt voor het dossier een ongunstig advies gegeven.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het niet aanvaardbaar een kantoorfunctie in dit binnengebied te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

Er dienen voor dit project 13 afsluitbare fietsenstallingen voorzien te worden: 12 voor het woongedeelte en 1 voor het kantoor. Momenteel zijn dit er slechts 10.

De fietslift dient een minimumafmeting te hebben van 1,4m op 2,4m.

De mobiliteitsimpact van het project is onaanvaardbaar omdat de parkeerlast van de auto’s integraal wordt afgewenteld op het openbaar domein. Het betalen van een compensatie kan er niet toe leiden dat de aanvraag verenigbaar kan worden geacht met de goede ruimtelijke ordening.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Elisabethlaan wordt niet gekenmerkt door 1 bepaalde bouwhoogte. Het nieuwbouwvolume vooraan het perceel sluit aan bij de appartementsgebouwen te nr. 182 en 180. Omwille van de ligging ten noorden van de rechterbuur wordt er geen onaanvaardbare hinder verwacht ten opzichte van diens leefruimtes en tuin. De gelijkvloerse voorgevel wordt met circa 1 meter teruggetrokken ten opzichte van de kenmerkende gevellijn. Dit verstoort het straatbeeld en is strijdig met artikel 10 van de bouwcode. Het volume van de voorgestelde nieuwbouw is met uitzondering van de gelijkvloerse insprong, inpasbaar in het straatbeeld.

Het volume achteraan wijzigt van functie, waardoor het volume opnieuw beoordeeld moet worden. Het bestaande volume wordt onvoldoende ontpit. Het overblijvende volume hypothekeert de leefbaarheid van het binnengebied.

Ook omwille van deze strijdigheden wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Wegens ongunstig advies van de brandweerdiensten dient de aanvraag geweigerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van negatief brandweeradvies, de onverenigbaarheid met de verordenende voorschriften en de onverenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening.