2019_CBS_09030 - Omgevingsvergunning - OMV_2019083797. Schoytestraat 64. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:

de gevels van de panden in de Schoytestraat worden gekenmerkt door een gebruik van baksteen, cementering of betonstenen. De groene kleur van de bepleistering op de gevel van het pand nummer 64 is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;

-          artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

gemeten vanaf het voetpad bedraagt de hoogte van de luifel (nieuwbouw)2,29 meter, waar dit minstens 2,50 meter moet zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-                    artikel 12 Levendige plint:

de functie van de polyvalente ruimte aan de straatzijde staat niet duidelijk omschreven. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om te beoordelen of er voldoende contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is;

-       artikel 27 Open ruimte:

de oppervlakte van de groene onverharde ruimte in de tuinzone bedraagt 103 m2, waar dit minstens 120 m2 moet zijn (2/3 van de totale tuinoppervlakte).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De gevelpui van de nieuwbouw (nr. 62) wordt voorzien van een uitkragende luifel. De vrije hoogte onder deze luifel werd afgestemd op de bestaande halfronde erker van het flankerende pand en bedraagt slechts 2,29 meter. Dit maakt de aanvraag strijdig met artikel 2.1.8 van het RUP Binnenstad. Door de aanwezigheid van boomvakken op het openbaar domein voor de woning, bevindt er zich geen looplijn voor voetgangers tegen de gevel. De beperkte hoogte van de luifel leidt dus niet tot een verstoring van de obstakelvrije doorgang of het gebruiksgenot van de weggebruikers. De vooropgestelde hoogte sluit bovendien aan bij de kenmerkende hoogte van de gelijkvloerse gevels in de straat en kan dus ‘in harmonie’ genoemd worden met de omgeving. Om bovenstaande redenen wordt een afwijking toegestaan op de voorschriften inzake vaste uitsprongen boven de openbare weg.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de realisatie van een tweeledig bouwproject. Het pand nummer 62 wordt gesloopt. Een nieuwbouw wordt gerealiseerd en ingericht als eengezinswoning. Het aanpalende pand, nummer 64, wordt verbouwd en uitgebreid. Deze uitbreiding bevindt zich gedeeltelijk op het perceel van nummer 62.

Beide grondgebonden eengezinswoningen blijven gescheiden als 2 afzonderlijke kadastrale entiteiten, met behoud van afzonderlijke huisnummers en zijn ook bouwfysisch van elkaar gescheiden.

De woonfunctie in beide panden blijft behouden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag betrekking heeft op het slopen van een meergezinswoning en het bouwen van een eengezinswoning. Het aantal woongelegenheden vermindert dus.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Na sloop van een oude meergezinswoning (nummer 62), wordt een nieuwbouw gerealiseerd. De bouwhoogte en bouwdiepte van dit nieuwe volume wordt afgestemd op het gabarit van de linker aanpalande woning nummer 64. Ten opzichte van het buurpand nummer 60 (rechter buur) wordt de scheidsmuur achteraan verhoogd. Deze wijzigingen leiden echter niet tot een onaanvaardbaar verlies van lichtinval in de achtergevel van het pand nummer 60. Vanuit ruimtelijk oogpunt wordt de vooropgestelde nieuwbouw gunstig geadviseerd.

Niettegenstaande de beperkte vloeroppervlakte van het perceel nummer 62, slaagt de ontwerper er door een innovatief ruimtegebruik in om een kwalitatieve eengezinswoning met duurzame buitenruimtes te realiseren. Door de uitbreiding van de bestaande eengezinswoning en de heraanleg van de tuinzone, verhoogt ook de woonkwaliteit van het pand nummer 64.

Visueel-vormelijke elementen

Het gevelontwerp van het nieuwbouwpand heeft een tijdloze en bescheiden uitstraling. De lichtgrijze zichtbeton past zich op een correcte manier in het straatbeeld dat gekenmerkt wordt door minerale gevelmaterialen als baksteen, betonsteen en gevelcementering.

De bestaande eengezinswoning is vergund in een grijze betonsteen. Recent werd de gevel voorzien van een bepleistering in een groene kleur. Voor deze wijzigingen werd geen vergunning aangevraagd. De groene gevelkeur kan bezwaarlijk kenmerkend genoemd worden, waardoor deze in strijd is met de voorschriften. Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd om de gevel te schilderen in een neutrale, lichte kleur die gelijkaardig is aan een lichte betonsteen (zie nieuwbouw).

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg laat zich als volgt samenvatten:

De aanvraag heeft betrekking op Schoytestraat 64 en 62. Men wil het nummer 62 slopen. Binnen het straatbeeld is het pand eerder neutraal. De erfgoedwaarde van de gevel is beperkt. Het is niet duidelijk op basis van de aangeleverde informatie of het pand nog een historische kern bevat. De ligging in dit historische stadsdeel en de schetsen in het dossier doen dit echter sterk vermoeden.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Bij de wijzigingsaanvraag werd een summiere cultuurhistorische nota bezorgd die voldoende aangeeft dat er geen noemenswaardige erfgoedwaarden aanwezig zijn in het pand. Vanuit de stedelijke dienst monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de sloop van nummer 62.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich in een vastgestelde archeologische zone, met een oppervlakte van meer dan 300 m² (beide percelen op de aanvraag zijn samen 318 m²) en een ingreep boven de 100 m² (ca. 175 m² sloop + nieuwbouw en zwembad). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is de opmaak van een archeologienota hiervoor verplicht.

Er werd een archeologienota ingediend door Baac Vlaanderen op 10/10/2019 en akte van genomen door het agentschep Onroerend Erfgoed op 27/10/2019. Het programma van maatregelen uit deze archeologienota beval een opgraving als vervolgonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12638). De bouwheer dient dit vervolgonderzoek verplicht uit te voeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De tuinzone achter het pand nummer 64 wordt heraangelegd. De oppervlakte van de niet-waterdoorlatende verhardingen, bedraagt 77 m², waar dit maximum 60 m². Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de voorschriften van de bouwcode, wordt als voorwaarde opgelegd om de patio op niveau -185 aan te leggen met een waterdoorlatend vloermateriaal, waardoor de oppervlakte van de waterdoorlatende materialen meer dan 2/3 van de totale tuinoppervlakte bedraagt.

De nieuwbouwwoning wordt op het gelijkvloers ingericht als polyvalente ruimte. Deze onduidelijke functieomschrijving maakt het niet mogelijk om te beoordelen of er voldoende contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. Om de levendigheid van de gelijkvloerse plint te garanderen en een oneigenlijke gebruik van deze ruimte als berging tegen te gaan, wordt als voorwaarde opgelegd om de ruimte in te richten en te gebruiken als een verblijfsruimte.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de gevelbepleistering van het pand nummer 64 dient geschilderd te worden in een neutrale, lichtgrijze kleur die gelijkaardig is aan een betonsteen;

2.      de patio op niveau -185 dient aangelegd te worden met waterdoorlatende vloermaterialen;

3.      de gelijkvloerse ruimte van de nieuwbouwwoning dient ingericht en gebuikt te worden als een verblijfsruimte/leefruimte bij de woning;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

5.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

6.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

7.      de bouwheer voert verplicht het programma van maatregelen, nl. een opgraving, uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12638).