2019_CBS_09256 - Site 'Lageweg'. District Hoboken - Aanvraag brownfieldonderhandeling. Collegiale brief. Ondertekening - Goedkeuring

Afstemming met co-creatief pilootproject Lageweg

Omtrent het stroomlijnen van de ontwikkeling van het projectgebied aan de Lageweg zijn reeds diverse stappen gezet:

• Labo XX en Labo XX Werk, het ontwerpend onderzoek rond verdichting en stadsvernieuwing in de twintigste eeuwse gordel.  In het traject de Lageweg, hetgeen kadert in Labo XX en Labo XX Werk, wenst het stadsbestuur een perceelsoverschrijdende ontwikkelingsdynamiek te realiseren met bestaande eigenaars. In de coalitie-dynamiek gaat de overheid ervan uit dat er een proces kan worden ontwikkeld dat uiteindelijk kan leiden tot de creatie van een grondcoalitie.
• Voor het opmaken van een masterplan werd de Lageweg geselecteerd als 'Pilootproject Terug in Omloop' (TIO) (college 22 januari 2016, jaarnummer 541). TIO is het resultaat van de samenwerking met de OVAM, Team Vlaams Bouwmeester, Ruimte Vlaanderen, het Vlaamse Stedenbeleid en VLAIO (Vlaams Agentschap Innoveren en Ondernemen). TIO stimuleert: (i) gemengde en geïntegreerde projecten die innovatie beogen op het vlak van herontwikkeling van verontreinigde terreinen met een doorgedreven aandacht voor nieuwe economische ontwikkelingen en kringloopdenken; (ii) het realiseren van een evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling, met grote aandacht voor productie in de stad; (iii) het dynamiseren van onderbenutte en verontreinigde terreinen op elk moment; (iv) het maken van een omslag naar een duurzaam materialenbeheer en een circulaire economie.
• Het masterplan beoogt een perceeloverschrijdende aanpak dat in co-creatie met de samenwerkende eigenaars, de buurt en het district wordt opgemaakt. Het doel is de realisering van een dynamisch en compact gemengd stedelijk gebied waarvan: (i) een derde van het gebied publieke onverharde ruimte voor groen en water is; (ii) de onbebouwde ruimte samen met de bebouwde ruimte maximaal twee derde van het projectgebied is; (iii) de footprint van de bebouwde ruimte 25 procent is en maximaal 40 procent. De stedenbouwkundige principes en de ruimtelijke kapstok werden uitgetekend in het document ‘Re-urb. Lageweg Raamwerk 6.0’ (PTA juli 2019), i.o.v. Team Vlaams Bouwmeester.  Dit raamwerk vormt de basis voor de in opmaak zijnde startnota van het RUP.
• Waar voorgaande elementen betrekking hebben op het planificerend in lijn brengen in het projectgebied, geldt dat ook reeds PPS-matige stappen zijn ondernomen. Er is met name een samenwerkingsovereenkomst uitgewerkt tussen het stadsbestuur en de eigenaars, waarin volgende aspecten behandeld worden:
  Het project gebeurt in co-creatie met de eigenaars en via een perceeloverschrijdende aanpak waarvoor een conventionele grondenbank kan worden opgericht.
  De ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling betreffen: (i) een sociaal levend weefsel (de verbetering van het gebied en de buurt door het wegwerken van de tekorten van voorzieningen en koppelingen met de omgeving), (ii) het creëren van een divers woonaanbod (betaalbaar, koop en huur, oud en jong, gezin en alleenstaand, mengvorm woon-werk) en (iii) stedelijke economie (ruimte voor tewerkstelling, bestaande bedrijven houden, nieuwe ruimte voor bedrijven maken, beide in een circulaire logica schakelen, een slimme leefomgeving).
• Start gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) (college 1 december 2017, jaarnummer 9978). 

Brownfieldmodel

Bij de visieontwikkeling is vastgesteld dat het project mee ondersteund kan worden vanuit het Vlaamse brownfieldmodel, zoals uitgewerkt bij en krachtens het Brownfielddecreet van 30 maart 2007. Een brownfield is volgens artikel 2 van het Brownfielddecreet immers “een geheel van verwaarloosde of onderbenutte gronden die zodanig zijn aangetast, dat zij kennelijk slechts gebruikt of opnieuw gebruikt kunnen worden door middel van structurele maatregelen”. Essentieel is dus dat het gaat om verwaarloosde of onderbenutte sites die zodanig beschadigd of gedegenereerd zijn ten gevolge van vroegere activiteiten, dat zij enkel via een set structurele maatregelen (het voorzien in een aangepaste ruimtelijke bestemming, de afbraak of renovatie van gebouwen, de herverkaveling van gronden, de (her)aanleg van verbindingswegen…) geactiveerd kunnen worden. 

Om consensus over de administratieve begeleiding en de uitvoering van een brownfieldproject te bewerkstelligen voorziet het Brownfielddecreet in de figuur van brownfieldconvenanten. Zo’n brownfieldconvenant omvat drie wezenlijke onderdelen. Ten eerste worden de actoren en de regisseurs bij het brownfieldproject geïdentificeerd. Ten tweede worden de finaliteit en de ambities van het project vastgelegd. Ten derde worden de strategieën en procedures voor de projectontwikkeling bepaald.
De partijen bij een brownfieldconvenant zijn de Vlaamse Regering, actoren (die het project trekken) en regisseurs (overheden in ruime zin die betrokken kunnen of moeten worden bij het project in het kader van de ruimtelijke planning, de vergunningverlening, de bodemsanering, de subsidiëring in het kader van het economisch ondersteuningsbeleid, enzovoort). Doordat het brownfieldconvenant vormvrij is, kunnen daarin alle afspraken worden gemaakt die de betrokken partijen nodig of nuttig achten voor de realisatie van het brownfieldproject. Deze flexibiliteit maakt het mogelijk om binnen het convenant een afsprakenpakket samen te stellen dat optimaal is afgestemd op de nagestreefde doelstelling.

Artikel 6, tweede lid, van het Brownfielddecreet stelt klaar en duidelijk dat de gewone procedureregels en de gebruikelijke beoordelingscriteria bij het verlenen van vergunningen, goedkeuringen, machtigingen of subsidies overeind blijven. Projecthandelingen worden voor de toepassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening wel beschouwd als handelingen van algemeen belang. Voor dergelijke handelingen stelt artikel 4.4.7 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dat zij mogen anticiperen op ruimtelijke uitvoeringsplannen-in-opmaak, eens het openbaar onderzoek beëindigd is (§1) en dat zij mogen afwijken van bestaande stedenbouwkundige voorschriften, voor zover zij een ruimtelijk beperkte impact hebben (§2).

Faciliteiten brownfieldconvenant

Faciliteiten ingevolge het sluiten van een brownfieldconvenant zijn:

• de mogelijkheid in hoofde van de OVAM om vrijstelling te verlenen van de verplichting tot het stellen van een saneringswaarborg bij overdracht van risicogronden;
• de mogelijkheid van vrijstelling van registratierechten in kader van de Codex Fiscaliteit;
• een vrijstelling van planbatenheffing;
• een opschorting van de gewestelijke leegstandsheffing;
• een versoepelde mogelijkheid om rechten toe te staan op het domein van de overheid;
• een onteigeningsmogelijkheid ten behoeve van het project.

Brownfieldontwikkeling is essentieel voor een duurzaam ruimtelijk beleid, dat zoveel mogelijk de open ruimte vrij wil houden door braakliggende en onderbenutte sites intensiever en efficiënter te gebruiken.
Er loopt een oproep tot onderhandelingen in functie van het sluiten van brownfieldconvenanten. Aanvragen moeten ingeleid worden in de periode 4-18 november 2019.

Binnen de coalitie van grondeigenaars wenst Zuidpolder Antwerpen nv als zgn. ‘penvoerende actor’ – maar in samenspraak met de overige actoren – een aanvraag in te dienen.Overeenkomstig het oproepdocument dient aan een aanvraag een schriftelijke bevestiging gevoegd te worden waarbij het stadsbestuur aangeeft mee te willen werken aan de totstandkoming van het brownfieldproject. 

Het reglement met betrekking tot brownfieldconvenanten (Belgisch Staatblad 18 april 2013) stelt het volgende: "Bij de aanvraag moet het schriftelijk bewijs gevoegd worden dat de gemeente waarin de onroerende goederen gelegen zijn, kennis heeft genomen van de inhoud van de aanvraag en wenst mee te werken aan de totstandkoming van het brownfieldproject. Het betrokken gemeentebestuur is hierdoor echter geenszins verplicht op te treden als actor of regisseur of het brownfieldconvenant mee te ondertekenen."

9de oproep ‘nieuwe aanvragen brownfieldconvenanten’, Belgisch Staatsblad 25 april 2019.

Op 18 juli 2014 (jaarnummer 7571) nam het college kennis van de resultaten van het ontwerpend onderzoek Labo XX. Het college gaf hiermee de start van de bespreking van de resultaten en keurde het vervolgtraject van Labo XX goed.
Op 12 september 2014 (jaarnummer 9058) keurde het college het proefproject Lageweg, als aanvullende dienst binnen de opdracht voor het vervolgtraject van Labo XX, goed.
Op 28 augustus 2015 (jaarnummer 7210) nam het college kennis van de verschillende stappen van het pilootproject Lageweg en nam kennis van welke eigenaars de engagementsverklaring ondertekenen en het financieel model mee financieren. Het college keurde goed dat de partners die de engagementsverklaring ondertekenen, mede-eigenaar worden van het financieel model.
Op 22 januari 2016 (jaarnummer 541) keurde het college de indiening van het dossier 'Lageweg' voor ‘Pilootprojecten terug in omloop’ goed. De kandidatuurstelling werd in overleg met de eigenaars opgemaakt. Het college keurde ook de uitgangspunten goed om de bestaande bedrijven op de Lageweg te behouden en te begeleiden en het project in coalitie met de eigenaars te realiseren en besliste, dat wanneer de projectdefinitie ter voorbereiding van het masterplan goedgekeurd is de kandidatuurstelling voor de brownfieldconvenant kan verder uitgewerkt worden.
Op 29 januari 2018 (jaarnummer 286) keurde de gemeenteraad de intentie tot opmaak van het RUP 'Gebied de Lageweg' en de begrenzing van het RUP die het college voorstelde principieel goed.
Op 8 februari 2019 (jaarnummer 969) keurde het college principieel de opdracht tot opmaak van het RUP Lageweg goed.

De Lageweg is een versnipperd stedelijk gebied met heel wat leegstand en vervuiling. Toch heeft de Lageweg een groot potentieel. Hoewel de site nu een barrière vormt tussen de omliggende buurten, kan ze een sleutelplek worden die de verschillende wijken in Antwerpen-Zuid met elkaar verbindt. Het stadsbestuur, de perceeleigenaars, de OVAM en de relevante (semi)publieke regisseurs willen samenwerken om de site te saneren, te herontwikkelen en om te vormen naar een gebied voor werken (bedrijvigheid), wonen, gemeenschapsvoorzieningen (onderwijs, stelplaats De Lijn,…) en park. Co-creatie vormt het hart van het project.

Er wordt gezocht naar bestuurlijke instrumenten om het project verder te ondersteunen. In het kader van een brownfieldconvenant sluit de Vlaamse regering zowel met de actoren (projectontwikkelaars, grondeigenaars,…) als met de regisseurs (subsidiërende en vergunningverlenende overheden,…), die betrokken zijn bij een brownfieldproject, een contract af. Deze werkwijze maakt het mogelijk dat tussen alle betrokken administraties, instanties en personen klare en duidelijke werkafspraken worden gemaakt, zodanig dat bij de aanvang van het project meteen duidelijkheid wordt gegeven over bepaalde, temporele en procedurele vereisten en verwachtingen.

Minimaal één keer per jaar lanceert het Agentschap Ondernemen een oproep om de procedure voor een brownfieldconvenant op te starten. Op basis van een dossier dat een penhouder samen met een aantal andere actoren indient, beoordeelt de cel brownfieldconvenanten of het zinvol is om onderhandelingen op te starten en te streven naar het opstellen van een convenant.

Bij de aanvraag moet het schriftelijk bewijs gevoegd worden dat de gemeente kennis heeft genomen van de inhoud van de aanvraag en wenst mee te werken aan de totstandkoming van het brownfieldconvenant. Het betrokken gemeentebestuur is hierdoor echter niet verplicht om op te treden als actor en/of regisseur of om het brownfieldconvenant mee te ondertekenen. Zuidpolder Antwerpen nv. heeft als penhouder een dossier laten samenstellen om de onderhandeling tot een brownfieldconvenant voor de omgeving van hun site, te laten opstarten. Enerzijds wil men met een convenant verder werken om de ambities om van het gebied opnieuw een levendig stadsdeel waar zowel bedrijvigheid, als wonen als voorzieningen waar te maken. Anderzijds wil men via de convenant de verontreinigingsproblemen die er op verschillende terreinen zijn aanpakken.

Deze site is gelegen binnen de contour van het RUP Lageweg. Voor dit RUP is een proces- en startnota opgemaakt die op het college van 15 november 2019 ter goedkeuring wordt voorgelegd.  De proces- en startnota RUP Lageweg voorziet ruimte voor een grootstedelijk park met daarrond ruimte voor bedrijven, tramstelplaats, woningen en buurt voorzieningen.