2019_CBS_04507 - Omgevingsvergunning - OMV_2019035509. Heistraat 84. District Wilrijk - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09 april 1985: vergunning (222#6534) voor een verbouwing.

-          25 januari 2017: Proces Verbaal (11002/2017/3278) voor het uitvoeren van werken en wijzigen van functie en aantal woongelegenheden zonder stedenbouwkundige vergunning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand van 2 bouwlagen onder plat dak met een winkelruimte met bijhorende wooneenheid en achterliggende tuin en magazijn.

-          de vergunde eengezinswoning inclusief winkelruimte heeft een bruto-oppervlakte van 217 m².

Huidige toestand

-          pand van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse ontmoetingsruimte vooraan en achterliggend een woonentiteit met een volledig verharde buitenruimte en een overdekt gedeelte achteraan dat gebruikt wordt als bergruimte en parkeerplaats;

-          op de bovenverdieping is een 2de woonentiteit ingericht met 2 slaapkamers en een groot dakterras.

Gewenste toestand

-          een gelijkvloerse reca zaak vooraan plus een multifunctionele, gedeeltelijk overdekte buitenruimte achteraan die daar bijhoort;

-          een gelijkvloerse zorgwoning met een netto-vloeroppervlakte van 52m² en een parkeerplaats;

-          een bovenliggende woonentiteit met een netto-vloeroppervlakte van circa 77 m² met een aparte inkom en een ruim dakterras.

Inhoud van de aanvraag

-          de vergunde winkelruimte wordt omgevormd tot een reca-zaal met eigen keuken, bar en koelcel en een aparte inkom aan de straatkant;

-          het magazijn achteraan op het perceel werd verbouwd tot een afdak en samen met de ondertussen volledig verharde tuin bij de reca-functie gevoegd als multifunctionele ruimte;

-          het achterste gedeelte van het hoofdvolume wordt ingericht als een volledig onafhankelijke woonentiteit met een aparte inkom achteraan;

-          op de 1ste verdieping werd een 2de woonentiteit ingericht met 2 slaapkamers en een ruim dakterras met een aparte inkom via de gelijkvloerse doorrit. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 23 Opdelen van een woning:
  na de opdeling van de woning blijft er geen woonentiteit over met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15m²;
• artikel 27 Open ruimte:
  de tuin achteraan en opzij werd volledig verhard;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er is geen fietsenberging voorzien voor de 2de woning en voor de horeca-inrichting;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er is geen parkeerplaats op eigen terrein voorzien voor de 2de woning;
• artikel 43 Septische putten:
  de septische put wordt gesupprimeerd;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  er zijn geen vetafscheiders voorzien voor de horeca-inrichting.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het regulariseren van het inrichten van een zorgwoning op het gelijkvloers achter een handelsruimte met een tweede wooneenheid op de eerste verdieping. De aanvraag voldoet niet aan de inrichting voor een zorgwoning. Zo dient de zorgwoning ondergeschikt te zijn aan de bestaande woning en dient deze fysiek één geheel te vormen met de hoofdwooneenheid. Verder zijn de plannen van het gelijkvloers opgemaakt met de inrichting van een reca zaak in plaats van een handelsruimte. Omwille van deze reden wordt de aanvraag behandeld als het opdelen en verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte tot een pand met 2 woonentiteiten en een reca zaak.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 77 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee slaapkamerappartement. Deze oppervlakte van circa 77 m²  kan hoogstens een één slaapkamerappartement herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheden naar 2 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat kleine aanpassingen aan het vergund volume. De afmetingen van de achterbouw en de gevelopeningen zijn aangepast. Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar. Wel werd de open ruimte op het perceel volledig verhard. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode waarin wordt gesteld dat bij percelen met een woonfunctie de verharding in de tuin beperkt moet zijn.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen tegenover de laatst vergunde toestand beperken zich tot het voorzien van nieuw buitenschrijnwerk. De raamopeningen op het gelijkvloers zijn verlaagd in functie van de achterliggende functie. Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar en in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het plan voorziet om de buitenruimte en de overdekte ruimte, die is ingericht als magazijn achteraan het perceel, te gebruiken als multifunctionele ruimte. Gelet op de voorziene wooneenheid achteraan het perceel en de aanwezige aanpalende tuinen is het niet wenselijk hier activiteiten te voorzien die voor de bewoners geluidshinder en privacy hinder met zich kunnen meebrengen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van gegronde bezwaren en onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschift ontvangen, handelend over:

1.      Scheimuur: Bezwaarindiener heeft een meningsverschil betreffende een scheimuur.

Evaluatie: Bezwaar betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid.

Bezwaar is ongegrond in functie van de beoordeling van voorliggende aanvraag.

2.      Handelsruimte: Bezwaarindiener vermeldt een discrepantie tussen verschillende gegevens in de aanvraag met betrekking tot de aangevraagde bestemming van de ruimte vooraan en achteraan op het gelijkvloers en de open ruimte. En bezwaarindiener vermeldt dat bij een invulling als ‘multifunctionele’ binnen en buitenruimte bij een restaurant of café de hinder onaanvaardbaar zal zijn.

Evaluatie: Het klopt dat er verscheidene tegenstellingen worden vastgesteld. De inrichting van de ruimte vooraan vermeldt op de plannen een restaurant of café en geen handelsruimte. Het klopt dat bij de ingebruikname van de buitenruimte en de ruimte achteraan, als een ‘multifunctionele’ ruimte horend bij een restaurant of café, er onaanvaardbare hinder zal zijn.

Bezwaar is gegrond in functie van de beoordeling van voorliggende aanvraag.

3.      Dakterras: Bezwaarindiener meldt dat het huidige dakterras niet conform de afgeleverde vergunning is uitgevoerd.

Evaluatie: Het klopt dat de borstwering niet werd uitgevoerd.

Bezwaar is gegrond in functie van de beoordeling van voorliggende aanvraag.