2019_CBS_03675 - Omgevingsvergunning - OMV_2019006294. Balansstraat 16. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/02/1963: vergunning (18#44810) verbouwing.

Laatst vergunde toestand

-          meergezinswoning in gesloten bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen met vooraan een hellend en achteraan een plat dak;

-          alle verdiepingen hebben een bouwdiepte van circa 11,52 meter;

-          de kroonlijst heeft een hoogte van 11,50 meter en de nok 14,53 meter;

-          achteraan op het gelijkvloers is er een perceelbrede open koer van 2 meter diep;

-          op elke verdieping is een woongelegenheid ingericht, een studio op het gelijkvloers en twee één-slaapkamerappartementen op de verdiepingen;

-          de voorgevel is opgetrokken in ivoorkleurige plaketten;

-          de achtergevel is opgetrokken in rode baksteen;

-          de dakafwerking is voorzien in dakpannen.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          de koer is deels bebouwd ter uitbreiding van de gelijkvloerse wooneenheid (wc/badkamer), de oppervlakte van de koer verkleint hierdoor tot 6,60 m²;

-          de hellende dakconstructie is gewijzigd t.o.v. de vergunde toestand, de nokhoogte is verlaagd tot 14,08 m conform de bouwhoogte van het links aanpalende pand;

-          de kroonlijst heeft een hoogte van 11,46 meter;

-          de gelijkvloerse studio is omgevormd tot een één-slaapkamerappartement;

-          de traphal werd verkleind en de trap vervangen;

-          de voorgevel is afgewerkt in gele baksteen met een plint in blauwe steen en voorzien van donkergrijs/zwart buitenschrijnwerk;

-          het buitenschrijnwerk in de achtergevel is wit;

-          de dakafwerking is voorzien in grijze dakpannen;

-          de resterende delen zijn conform de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het verbouwen van de 3 bestaande appartementen en de plaatsing van een nieuwe daklaag onder mansarde in functie van een vierde woongelegenheid;

-          de kroonlijsthoogte wordt opgetrokken tot 12,07 meter en de bouwdiepte van de nieuwe daklaag bedraagt 8,65 meter, beiden in overeenstemming met het gabarit van de linkerbuur;

-          de nieuwe bouwhoogte is 14,41 meter;

-          de bestaande achterbouw blijft bewaard;

-          de inkomhal wordt vooraan verbreed in functie van het stallen van 2 fietsen;

-          de interne indeling van de bestaande appartementen wordt gewijzigd;

-          het gelijkvloers één-slaapkamerappartement heeft een netto-vloeroppervlakte van 45,5 m²;

-          in de nieuwe daklaag wordt een studio ingericht van 34,12 m² met een buitenruimte van 3,8 m²;

-          in de kelder wordt een afvalberging ingericht en een nieuwe septische put voorzien van 3000L;

-          het gelijkvloers raam in de achtergevel wordt verbreed en verlaagd tot de vloerpas;

-          de nieuwe dakverdieping heeft 2 dakkappellen en wordt afgewerkt met witte gevelleien, het buitenschrijnwerk is wit;

-          het nieuwe mansardedak wordt voorzien van een groendak en zonnepanelen;

-          de bestaande gevels blijven ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
  de studio op de 3de verdieping heeft een netto oppervlakte van 34,12 m², een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 m²;
• artikel 27 Open ruimte:
  bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de perceeloppervlakte onbebouwde buitenruimte zijn. De huidige koer bedraagt slechts 9% van de perceeloppervlakte;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de buitenruimte van de studio in de daklaag meet 3,8 m² i.p.v. het minimum van 4 m²;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  het aantal woongelegenheden vergroot, terwijl er niet voorzien wordt in parkeerplaatsen op eigen terrein.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de woonfuncties in de Balansstraat.

Het aantal woongelegenheden wordt gewijzigd van 3 naar 4 (3 appartementen en 1 studio). Er wordt geoordeeld dat hiermee de draagkracht van het pand en het perceel wordt overschreden. Dit wordt verder beargumenteerd in onderstaande paragrafen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het zadeldak wordt omgevormd naar een mansardedak, waardoor de bouwhoogte verhoogt tot 14,41 m. Het links aanpalende pand heeft een bouwhoogte van 14,09 m en is ook voorzien van een mansardedak. Dergelijk bouwhoogtes zijn niet uitzonderlijk in de Balansstraat, waardoor het toevoegen van de voorgestelde daklaag vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden aanvaard.

In de laatst vergunde toestand is er achteraan een perceelbrede open koer gesitueerd met een diepte van 2 m. Deze koer werd deels bebouwd met een toilet en badkamer die in voorliggende aanvraag omgevormd wordt tot een badkamer. Het deels dichtbouwen van de open ruimte is strijdig met artikel 27 dat stelt dat bij toename van de bebouwde grondoppervlakte minstens 20% van de oppervlakte van het perceel onbebouwd dient te blijven. De aanvraag voldoet hier niet aan, slechts 9% (6,6 m²) van het perceel is onbebouwd.

Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. Het regulariseren van de achterbouw wordt bijgevolg ongunstig geadviseerd.

Er kan geen afwijking op artikel 27 worden toegestaan, de aanvraag dient te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In functie van het stallen van 2 fietsen voor de bijkomende woongelegenheid wordt vooraan de inkomhal verbreed, ten nadele van de gelijkvloerse woongelegenheid. Daarnaast dient de koer terug open gemaakt te worden, zoals in de laatst vergunde toestand. De oppervlakte van de gelijkvloerse wooneenheid vermindert op die manier van de voorgestelde 45,5 m² naar 41 m², wat zelfs kleiner is dan de laatst vergunde toestand. Dit betekent een verlaging van de woonkwaliteit, wat onaanvaardbaar is.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het aangevraagde één-slaapkamerappartement op het gelijkvloers heeft slechts een oppervlakte van 45,5 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Bovendien heeft de studio op de 3de verdieping, na controle, slechts een oppervlakte van 34,12 m² met een buitenruimte van 3,8 m² en wijkt hiermee af op de artikels 22 en 28 van de bouwcode. De minimale oppervlakte voor een zelfstandige wooneenheden is op 35m² vastgelegd en die van een buitenruimte op 4 m². Hoewel de afwijkingen op deze oppervlaktes klein zijn, zorgt de combinatie ervan dat de vereiste woonkwaliteit in de studio niet gehaald wordt.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

De gelijkvloerse woongelegenheid komt, gelet op haar oppervlakte, alleen als studio voor vergunning in aanmerking. 2 studio’s en 2 één-slaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een studio naar een te klein één-slaapkamerappartement, in combinatie met het toevoegen van een te kleine studio in de nieuwe daklaag, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Voorliggende aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Rekening houdend met het feit dat een nieuwe daklaag met mansarde vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig kan geadviseerd worden, kan de oppervlakte van de nieuwe daklaag eventueel worden toegevoegd aan het vergunde appartement op de tweede verdieping. Op die manier is er geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden waardoor de draagkracht niet wordt overschreden en er ook geen bijkomende fietsen hoeven gestald, voldoen de vernieuwde woonentiteiten aan de vereiste minimale oppervlaktes en ontstaat er een evenwichtigere mix van een gelijkvloerse studio, een één-slaapkamerappartement op de eerste verdieping en een duplex twee-slaapkamerappartement (indien een minimale oppervlakte van 80 m² kan worden gerealiseerd).

Visueel-vormelijke elementen

De gevels wijzigen enkel ter hoogte van de nieuwe daklaag, het mansardedak wordt afgewerkt met witte gevelleien en schrijnwerk in een witte kleur.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met de voorgestelde witte kleur van de leien omdat dit atypisch is voor een daklaag en niet kenmerkend in de omgeving van het pand. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient als voorwaarde te worden opgelegd dat de leien van de daklaag donkergrijs of zwart dienen te zijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.