2019_CBS_03678 - Omgevingsvergunning - OMV_2018149332. Haarstraat 3. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/09/2009: vaststelling inventaris bouwkundig erfgoed;

-          24/10/1991: vergunning (86#910604) voor het verbouwen van de gevel;

-          29/11/1968: weigering (18#51567) voor een verbouwing;

-          03/03/1911: toelating Haarstraat 1 (1911#206) voor het bouwen van een tweede verdieping op een in opbouw zijnde magazijn.

Geacht vergunde toestand / bestaande toestand

-          samenvoeging van historisch pand van drie bouwlagen onder schilddak en een 20ste eeuws pand van 3 bouwlagen onder een plat dak.

-          restaurant op gelijkvloers en verdieping +0.5;

-          2 woningen op bovenliggende verdiepingen.

Gewenste toestand

-          samenvoeging van historisch pand van drie bouwlagen onder schilddak en een 20ste eeuws pand van 3 bouwlagen + teruggetrokken daklaag;.

-          garage op gelijkvloers;

-          studio 51 m2 op +0,5;

-          woning op +1 en +2 met dakterras op +3.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een historisch pand (restaurant + 2 woningen) tot studio op +0,5 en duplexwoning op +1 en +2;

-          slopen van de vloerconstructies en wijziging vloerniveaus ter hoogte van gelijkvloers, niveaus +0.5, +1 en +2;

-          doorbrekingen van de scheidsmuren tussen de 2 voormalige panden (Haarstraat 1 en 3);

-          het rechter pand wordt drastisch verbouwd en wordt voorzien van een nieuwe derde bouwlaag waarop een teruggetrokken dakverdieping wordt gerealiseerd;

-          inrichting van een garage op gelijkvloers niveau;

-          inrichting van 2 grondgebonden woningen met afzonderlijke verticale circulaties;

-          het inrichten van een studio op de verdieping +0.5 met een netto-vloeroppervlakte van 51 m2;

-          het voorzien van een duplexappartement op +1 en +2 en de aanleg van een dakterras op +3;

-          het duplexappartement heeft 2 slaapkamers en de netto-vloeroppervlakte bedraagt 148 m2;

-          het duplexappartement wordt ontsloten via een nieuwe traphal met lift die doorloopt tot op het dakterras;

-          de gevel van het 16de eeuwse pand (linker pand) wordt gedecapeerd, waardoor het bak- en zandsteenmetselwerk terug zichtbaar wordt;

-          de gelijkvloerse gevelpui wordt voorzien van een rasterwerk in aluminium, kleur zwart;

-          het buitenschrijnwerk wordt voorzien in aluminium, kleur zwart met een glazen borstwering;

-          de voormalige lijstgevel (rechter pand) wordt afgewerkt in rood baksteenmetselwerk en vanaf de derde bouwlaag voorzien van een rasterwerk in aluminium, kleur zwart;

-          de teruggetrokken daklaag wordt afgewerkt met plaatmateriaal, kleur zwart;

-          de raamomlijstingen worden uitgewerkt in beton, het schrijnwerk wordt voorzien in aluminium, kleur zwart met een glazen borstwering;

-          beide achtergevels worden voorzien van een bepleistering in een lichtgrijze kleur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het  ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag wijkt af op volgend punt:

-          2.1.1.Culturele, historische en/of esthetische waarde:

De aanvraag betreft de sloop van onder meer historische vloerconstructies het onderbreken van scheidsmuren doorbroken en het historisch schilddak, war de wenselijkheid van behoud van elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde opgelegd wordt;

-          2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:

De kroonlijsthoogte van de achtergevel van het rechterpand is hoger dan de kroonlijst hoogte vooraan;

-          2.1.7 Gevelmaterialen:

De kenmerkende materialisatie in de Haarstraat bestaat uit voornamelijk steenachtige gevelmaterialen en historische dakmaterialen. Een gevel- en dakbekleding in aluminium (rasterwerk) of plaatmateriaal is niet in overeenstemming met het referentiekader in deze historische omgeving;

-          2.1.9 Dakvormen:

Het referentiekader inzake daken wordt bepaald door een opbouw van hellende daken en mansardedaken. Een opbouw met een teruggetrokken daklaag is niet in overeenstemming met de kenmerkende bebouwing;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 5:Cultuurhistorisch erfgoed:

De aanvraag betreft de sloop van onder meer historische vloerconstructies het onderbreken van scheidsmuren doorbroken en het historisch schilddak, war de wenselijkheid van behoud van elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde opgelegd wordt;

-          Artikel 12: Levendige plint:

De gelijkvloerse ruimtes achter de voorgevel zijn ingericht als inkomhal, garage en berging. Er wordt geen verblijfsruimte met een raamopening voorzien, waardoor geen regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de verbouwing van een tweewoonst. De gelijkvloerse horecaruimte wordt gesupprimeerd en er wordt een garage ingericht op het gelijkvloers.

De Haarstraat is een verbindingsstraat tussen de straten Grote Pieter Potstraat en Hoogstraat die een commerciële aantrekkingskracht hebben, voornamelijk horeca. Het merendeel van de gelijkvloerse ruimten in de Haarstraat hebben geen commerciële functie, maar een woon- of andere functie. De omvorming naar een niet-commercieel gelijkvloers ligt dus in de lijn van de omgeving.

De gelijkvloerse gevelpui wordt volledig ingenomen door een garagepoort en 2 inkomdeuren. Het gebrek aan een levendige plint, maakt de aanvraag strijdig met de voorschriften van de bouwcode. Geen van de panden in de Haarstraat is voorzien van een garagepoort. Gezien de status van de Haarstraat als een zeer smalle en autoluwe voetgangersstraat, is de introductie van een parkeergarage niet gewenst.

Rekening houdende met het bovenstaande wordt een gunstig advies verleend voor het supprimeren van de gelijkvloerse horecaruimte. De plaatsing van een garagepoort wordt ongunstig geadviseerd. Het gelijkvloers dient (minstens gedeeltelijk) ingericht te worden als een verblijfsruimte met raamopeningen in de voorgevel zodat er voldoende contact is tussen de straat en de gebruikers van het gebouw.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand Haarstraat 3 is een samenvoeging van twee panden. Het linkse pand is een 16e eeuws pakhuis van drie bouwlagen onder een schilddak dat hoorde bij een pand in de Grote Pieter Potstraat, het rechtse pand dateert bovengronds uit 1910-1911, de 16e eeuwse kelders werden behouden.

Beide panden werden een aantal keren verbouwd. De tussenverdieping in het linkse pand tussen 0 en 1 dateert uit 1881. Tussen beide panden zijn een aantal openingen gemaakt in de jaren ’60 van vorige eeuw. In 1991 ondergingen de kelder, de gelijkvloerse verdieping en de tussenverdieping van het linkse pand een grote verbouwing, waarbij ook de gelijkvloerse gevelgeleding wordt aangepast.

Het pand is waardevol omwille van de hoge architecturale, stedenbouwkundige en historische waarde. Uit het CHE-rapport blijken volgende zaken:

-          de 16e eeuwse scheidingsmuur tussen beide panden vertoont wel openingen maar is nog duidelijk afleesbaar;

-          in de kelder is er een fragmentair bewaard keldergewelf aanwezig;

-          tussenverdieping is het resultaat van verbouwing uit 1881;

-          16e eeuwse draagstructuur in de vorm van moerbalken met sleutelstukken is aanwezig op de eerste verdieping;

-          16e eeuwse kapconstructie bleef goed bewaard.

-          verbouwde 16e eeuwse voorgevel met holronde geprofileerde kordonlijst en dakkapel.

In het ontwerp wordt getracht een eenheid te creëren tussen beide panden door op het gelijkvloers de plint bestaande uit een metalen hekwerk, te laten doorlopen over de twee panden. Ook wordt getracht dit te versterken door de ritmering van de vensteropeningen op de tweede verdieping aan te houden. Hierdoor ontstaat er een vreemde gevelgeleding voor het rechtse nieuwe deel van het project. Vanuit oogpunt monumentenzorg is het niet wenselijk om een eenheid tussen beide gevels te creëren aangezien de gevels duidelijk twee verschillende panden tonen uit verschillende periodes. Dit moet visueel ook zo blijven.

Op de begane grond wordt een plint voorzien in een hekwerk in aluminium, wat een zeer atypische invulling is voor deze 16e eeuwse gevel. Het klopt dat de gelijkvloerse gevel doorheen de jaren sterk verbouwd werd, de nieuwe toevoeging in de vorm van een hekwerk versterkt dit enkel, terwijl het de bedoeling is dat nieuwe ingrepen niet de beeldverstorende elementen nog versterken maar deze omvormen naar een beeldondersteunende vormentaal.

In het nieuwe gevelontwerp voor de linkse 16e eeuwse gevel worden de bestaande openingen op niveau 2 hersteld, wat de gevelgeleding en indeling opnieuw opwaardeert en ten zeerste geapprecieerd wordt. Ook de opening in de dakkapel wordt teruggebracht naar zijn oorspronkelijke afmetingen. Men opteert voor behoud van de gevel in bak-en zandsteenstijl waarbij de invulling van bestaande openingen gebeurt met recuperatiebaksteen. Het zichtbaar laten van de gevel heeft als gevolg dat de bouwsporen duidelijk zichtbaar zijn. Om de schil te beschermen en toch ook de bouwsporen zichtbaar te laten lijkt een dampopen kaleilaag ons de meest aangewezen oplossing als gevelafwerking.

De vensteropeningen worden ingevuld met zwart aluminium schrijnwerk zonder onderverdelingen. Geschilderd houten schrijnwerk met een historisch, correcte profilering (klassieke t-verdeling op de eerste en tweede verdieping, verdeling in 6 of 8 vlakken) zou het waardevol karakter van het pand en de omliggende historische bebouwing versterken. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Het plaatsen van een glazen borstwering doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van de historische gevel.

Ter hoogte van het schilddak sluit teruggetrokken een dakterras aan dat zich hoofdzakelijk op het rechtse pand bevindt. Het schilddak is een te vrijwaren dakvorm. Het voorzien van een dakterras, ook al is het teruggetrokken ten opzichte van de voorgevel, zorgt ervoor dat de zuivere dakvorm niet meer afleesbaar is en vormt een beeldverstorende toevoeging. Het is logisch om ook ter hoogte van het dakniveau een duidelijke scheiding te behouden tussen de beide panden. In het schilddak worden achteraan en ook in het rechtse dakvlak langwerpige smalle openingen voorzien. Dit type van openingen is zeer atypsich, het plaatsen van dakvlakramen die maximaal in het dakvlak ingewerkt zitten vormen een minder storende toevoeging en is wel bespreekbaar.

In de kelder is er nog een gedeelte van een tongewelf aanwezig. Dit dient bewaard te blijven. De vloerniveaus van niveau 0, niveau 0,5 en 1 worden aangepast in functie van de vrije hoogte.

Er wordt aangehaald in het che-rapport dat de balkenlaag die onder de vloer van niveau 1 zitten, een nieuwe toevoeging is uit 1991. Intussen hebben er verdere ontmantelingswerken plaatsgevonden en zijn er een aantal foto’s bezorgd van de balken waaruit blijkt dat deze balken wel degelijk nog de oorspronkelijke 16e eeuwse balken zijn. Door de architect wordt gesteld dat de balken in slechte staat zijn en verrot. De foto’s tonen dit niet voldoende aan. Behoud van deze structuur wordt dan ook als voorwaarde gesteld. Hierdoor blijven ook de gevelopeningen aan de binnenzijde hun logische plaats behouden ten opzichte van het vloerniveau.

Er werd een tussenvloer geplaatst in 1881. Ook deze vloer heeft zijn waarde en maakt deel uit van de bouwhistoriek van het pand. We gaan dan ook uit van behoud van deze vloer.

Tussen de beide panden is de 16e eeuwse scheidingsmuur nog aanwezig. Op alle niveaus worden er openingen gemaakt in deze muur, de afmetingen van de openingen blijven beperkt tot de breedte van een deur, wat aanvaardbaar is.

Ter hoogte van de dakverdieping wordt er een opening voorzien met een breedte van meer dan 3 meter met een hoogte hoger dan de gordingen, naar de keuken. Hierdoor komt een spantbeen vrij in de ruimte te staan wat zeer vreemd is, bijkomend heeft deze ingreep ook een grote aanpassing aan het dak tot gevolg, wat eveneens niet aanvaardbaar is. Een doorgang ter hoogte van het dak met beperkte afmetingen die zich onder de gordingen bevindt, is bespreekbaar.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies vanuit oogpunt  monumentenzorg; het voorstel respecteert de erfgoedwaarde van het pand onvoldoende.

Schaal - ruimtegebruik  - visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een samengesteld pand, bestaande uit een historisch bouwvolume met schilddak en een flankerend, recenter pand van 3 bouwlagen onder een plat dak. De verbouwing van het linkse, historisch waardevolle pand wordt uitgebreid beoordeeld in vorige alinea ‘Cultuurhistorische aspecten’.

Ook het rechtse volume wordt zwaar verbouwd en voorzien van een bijkomende verdieping, uitgewerkt als teruggetrokken daklaag met dakterras. De gevelopeningen, gevelopbouw en gevelbekleding worden aangepast.

De kenmerkende bouwhoogte in de straat laat een bijkomende verdieping toe. De erfgoedwaarden van het rechter pand zijn beperkt, waardoor een grondige gevelverbouwing ook aanvaardbaar is. Een gevelverbouwing en uitbreiding van voorliggend pand dienen aan volgende voorwaarden te voldoen:

-          Behoud van een logische gevelopbouw van 3 bouwlagen + eventuele bekroning;

-          Duidelijke scheiding tussen de 2 panden moet behouden worden;

-          Gevel- en dakmaterialen en type dakvorm moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld;

-          Correcte aansluiting met historisch schilddak en maximaal behoud van historisch waardevolle elementen.

De uitwerking van de 4de bouwlaag als teruggetrokken daklaag is een vreemd gegeven in deze historische context. Het referentiekader inzake daken in en rond de Haarstraat wordt immers bepaald door een opbouw van hellende daken en mansardedaken. Bovendien is de kroonlijsthoogte van de achtergevel in strijd met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

De materialisatie van het rechterpand is zeer heterogeen, waardoor de logische gevelopbouw van 3 bouwlagen en bekroning niet meer leesbaar is. Het is absoluut wenselijk dat de gevelafwerking los wordt gezien van de vreemde achterliggende eigendomsstructuur en dat de gevel van 2 traveeën en 3 bouwlagen integraal in 1 gevelmateriaal wordt bekleed.

De a-typische uitwerking van de derde en vierde bouwlaag en de aansluiting ervan met het historische schilddak leidt tot een verstoring van de erfgoedwaarde van het aanpalende inventarispand (zoals aangetoond in advies monumentenzorg).

De aangevraagde wijzigingen aan het bouwvolume zijn dus  in strijd met de geldende voorschriften en onverenigbaar met de goede ordening van de plaats, waardoor deze niet gunstig geadviseerd kunnen worden.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (ca.108 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (enkele muren in een kelder van 54 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied bevindt zich in de historische binnenstad. Er kunnen ondergrondse muurrestanten aan het licht komen. De aannemer is verplicht om deze te melden onder het toevalsvondstprincipe (Onroerenderfgoeddecreet 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit het ongunstige advies van de brandweer blijkt dat de brandveiligheid van het gebouw niet gegarandeerd is. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Verlies erfgoedwaarde: de voorziening van een garagepoort in de gelijkvloerse gevelpui doet afbreuk aan de geïnventariseerde erfgoedwaarde.

Beoordeling:

Op de begane grond wordt een plint voorzien in een hekwerk in aluminium. Het advies monumentenzorg beoordeeld deze ingreep ongunstig, aangezien dit een zeer atypische invulling is voor deze 16e eeuwse gevel. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond;

2.      Strijdigheid artikel 12 bouwcode: aan de straatzijde zijn enkel een garage, een berging en 2 ingangen voorzien. Het gebrek aan een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte aan de straatzijde is in strijd met artikel 12 van de bouwcode.

Beoordeling:

Het gebrek aan een levendige plint, maakt de aanvraag inderdaad strijdig met de voorschriften van de bouwcode. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond;

3.      Strijdigheid artikel 28 bouwcode: De studio op de eerste verdieping beschikt niet over een private buitenruimte, wat in strijd is met artikel 28 van de bouwcode.

Beoordeling:

De aanvraag omvat geen wijziging van het aantal woningen ten opzichte van de geacht vergunde toestand. Artikel, 28 van de bouwcode is daarom niet van toepassing. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond;

4.      Stabiliteitsproblemen: de aangevraagde werken houden een stabiliteitsrisico in voor het pand van de bezwaarindiener.

Beoordeling:

Het is aan de bouwheer om erover te waken dat alle aangevraagde werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig argument waardoor dit ontvankelijk is, maar ongegrond.