2019_CBS_10530 - Omgevingsvergunning - OMV_2019117075. Van Peltstraat 42. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/06/2007: proces verbaal (AN.66.LB.068558/2007) met bevel tot staking van de werken voor handelingen, werken, wijzigingen of het strijdig gebruik, uitvoeren in strijd met zonder voorafgaandelijke schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          11/01/2008: vergunning (3152#763) voor het regulariseren van de dakverdieping en verbouwing van het gelijkvloers;

-          21/02/2018: proces verbaal (AN.66.LB.022849/2018) doorbreking aanvankelijk proces verbaal met vaststelling nieuwe werken waarvoor een nieuw proces verbaal met staking werd opgemaakt.

-          03/08/2018: weigering (20181306) voor het verbouwen van een meergezinswoning met 2 appartementen tot 3 appartementen en 1 studio.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gelijkvloers 1-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 57 m² en een tuin van 20 m²;

-          1ste, 2de en 3de verdieping vormen samen een 2de appartement met 5 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van 135 m².

Huidige toestand

-          meergezinswoning in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          op het gelijkvloers werd de berging rechts achteraan de tuin niet afgebroken en bevindt de achtergevel verder richting tuin dan vermeld op de plannen van de laatst vergunde toestand;

-          aan de voorgevel werd het raam op het gelijkvloers niet vergroot zoals voorzien in de laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw bestaande uit vier bouwlagen onder een mansardedak;

-          meergezinswoning van vier 1-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van ca. 56 m², 48 m², 48 m² en 54 m², elk voorzien van buitenruimte onder de vorm van een stadstuintje of dakterras;

-          kroonlijsthoogte van 12 meter en een totale hoogte van 16 meter;

-          gelijkvloerse bouwdiepte van 15,70 meter, 12,85 meter op de eerste en tweede verdieping en 8,70 meter op de dakverdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een meergezinsgebouw met twee appartementen;

-          nieuwbouw meergezinsgebouw met vier 1-slaapkamerappartementen;

-          aanpassen van het bouwvolume aan de tuinzijde;

-          gevels uitgevoerd in een witte bepleistering en zwart aluminium buitenschrijnwerk gedragen door een betonnen plint.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.
  De aanvraag voorziet een entresols van 3 bouwlagen over de volledige perceelsbreedte. Kenmerkend zijn entresols over de halve perceelsbreedte met een maximum van 2 bouwlagen.
• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: het terras aan de achterzijde onderbreekt de kroonlijst;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging is niet conform de bouwcode ingericht;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: scheidingsmuren dienen een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak te hebben.
  De opstand t.o.v. hoogst aangrenzende dakvlak van de tweede verdieping bedraagt slechts 0,15 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een bestaande meergezinswoning. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het te slopen, bestaande meergezinsgebouw bevat één grote woning van ca 135m² en één kleinere woning van ca. 57m². Met het voorzien van vier studio’s overschrijdt de aanvraag enerzijds het aantal aanvaardbare woonentiteiten. De stedelijke woonvisie stelt het behoud van grote woningen prioritair. Opdelen ervan in kleinere woningen brengt een goede mix aan gezinsgroottes in de stad in het gedrang. Om ook gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en houden is het noodzakelijk om grote woningen te behouden. Daarom wordt gesteld dat bij afbraak van een grote woning (vanaf 130m² netto-vloeroppervlakte) er opnieuw een grote woning gerealiseerd moet worden, met een voldoende grote buitenruimte (min. 15m²). Dit verhindert het niet om anderzijds op het perceel toch een zekere verdichting mogelijk te maken. De aanvraag toont dit aan. Door een nieuwbouw te creëren kan er een bouwlaag extra gerealiseerd worden in de hoofdbebouwing, zonder volume-uitbreiding. Ook in de entresol wordt een volumevermeerdering gecreëerd door dieper te bouwen op de gelijkvloerse verdieping, overeenkomstig de bouwdiepte van de buren, en door op de eerste verdieping een perceelsbrede uitbouw te voorzien. Deze volume-uitbreiding is aanvaardbaar. De 3de bouwlaag, heeft een bouwdiepte van 12,85 meter, wat niet aanvaardbaar is. Deze, perceelsbrede, bouwhoogte is niet kenmerkend in het binnengebied en is daardoor strijdig met artikel 10 van de bouwcode. De bouwdiepte van de 3^de bouwlaag moet beperkt worden tot deze van de hoofdbebouwing, m.n. 8,70 meter. Aangezien dit een wijziging van de scheidingsmuren tot gevolg heeft, kan dit niet in voorwaarden worden opgelegd en dient dan ook de vergunning geweigerd te worden. Ook het voorziene woningaanbod van vier kleine woonentiteiten en daardoor het gebrek aan minstens één grotere woning (min. 130m²) geeft aanleiding om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet een sobere gevel met 4 bouwlagen, verdeed over 3 traveeën. Ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping, naast de inkomdeur, is een smaller raam voorzien.

De voorgestelde gevel is inpasbaar in de omgeving. 

Omdat het inpandige dakterras aan de achterzijde de kroonlijst doorbreekt is de aanvraag strijdig met artikel 15 van de bouwcode. Voorgesteld wordt om bij een nieuwe aanvraag de dakleien te laten doorlopen langs de achtergevel en een kroonlijst ter hoogte van de vloerplaat van de daklaag te voorzien. Zo ontstaat er een visueel herkenbare daklaag aan de achterzijde en bevindt het terras zich boven de kroonlijst. Indien een vergunning verleend zou worden, zou dit als voorwaarde worden opgenomen in deze vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet 4 wooneenheden. In tegensteling tot de bestaande meergezinswoning zijn de vloerplaten van de leefruimtes doorgetrokken naar de achterbouw en zijn de leefruimtes niet gefragmenteerd door een entresol. Ook zijn alle wooneenheden voorzien van een buitenruimte. Deze aanvraag toont aan dat door een nieuwbouw te verkiezen  boven een renovatie, naast een mogelijke vermeerdering van de bruto vloeroppervlakte er ook een verbetering van de woonkwaliteit kan verzekerd worden.

Echter is de vermeerdering van 2 wooneenheden, met één ruime woning, naar 4 kleine wooneenheden niet aanvaardbaar. Dit is reeds beargumenteerd onder de paragraaf ‘Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid’. Daarnaast wordt opgemerkt dat de aanvraag dan wel vermelding maakt van studio’s, de plannen tonen echter 1-slaapkamerappartementen. Een studio definieert zich immers als “een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte. Deze verblijfsruimte doet dienst als woon- en slaapkamer”. De slaapkamers zijn afgescheiden van de woonruimten door de natte cellen en kunnen dus niet als studio’s beschouwd worden. De appartementen hebben een vloeroppervlakte van 56 m², 48 m², 48 m² en 54 m². Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Een 1-slaapkamerappartement dient daarom minstens 60 m² te zijn. Ook omwille van deze reden dient de aanvraag te worden geweigerd.

De aanvraag is niet conform artikel 34 van de bouwcode. Omwille van brandveiligheid kan hier niet van worden afgeweken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenberging

Voor de 4 studio’s moeten er 8 fietsenstallingen voorzien worden, conform artikel 29 van de bouwcode. De aanvraag voorziet er slechts 6 die in de kelder zijn ingericht en te bereiken via een fietsgoot. Naast een tekort van 2 fietsenstallingen is er achter iedere fietsenstalling onvoldoende ruimte voorzien om de fiets comfortabel in de stalling te rijden. Volgens de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode dient dit minstens 1,70 meter te zijn. Een nieuwe aanvraag dient voldoende fietsenstallingen te voorzien die conform artikel 29 van de bouwcode zijn ingericht.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten