2019_CBS_10548 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019098725. Karel Coggestraat 57-61. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Huidige toestand

Het eigendom ligt in Berchem, net buiten de Singel. Het te verkavelen terrein heeft een oppervlakte van 585,56m². Het grenst aan de noordkant aan de Karel Coggestraat. Aan de oost- en westzijde grenst het terrein aan een woning (huisnummers 55 en 63 in de Karel Coggestraat), in het zuiden aan de tuinen van de omliggende woningen en aan de straat Leerkens.

De woning op het adres Karel Coggestraat 55 is opgebouwd uit drie bouwlagen onder een plat dak. Het is een gesloten bebouwing met een wachtgevel aan de oostkant. De woning is afgewerkt met bruine gevelsteen. De woning op het adres Karel Coggestraat 63 is opgebouwd uit twee bouwlagen onder een schuin dak. Het is een gesloten bebouwing met een wachtgevel aan de westkant. De woning is afgewerkt met zandkleurige gevelsteen en rode pannen. Het te verkavelen terrein ligt tussen een reeks woningen met twee bouwlagen en een schuin dak enerzijds en een reeks woningen met drie bouwlagen en een plat dak anderzijds. De woningen met schuin dak hebben een voortuinstrook, terwijl de woningen met een plat dak op de rooilijn zijn ingeplant. Aan de overzijde van de straat staat een kantoorgebouw.

De Karel Coggestraat is een uitgeruste weg, voorzien van alle nutsvoorzieningen. Aan weerszijden ligt er een voetpad in betonstraatstenen. De rijbaan is uitgevoerd in kasseien. Tussen rijbaan en voetpad ligt er aan de zuidkant een parkeerstrook in betonstraatstenen.

Het terrein is aangelegd als tuin bij de woning op het adres Frans Beckersstraat 109. Er staan meerdere bijgebouwen en bomen en er ligt verharding. Aan de Karel Coggestraat wordt het terrein begrensd door een haag en een poort. Er zijn geen markante hoogteverschillen.

Inhoud van de aanvraag

• opdelen van een terrein met een oppervlakte van 585,56m² in:
  • lot 1, bestemd voor woningbouw, gesloten bebouwing, met een oppervlakte van 363,25m² en een straatbreedte van 9,00 meter;
  • lot 2, bestemd voor woningbouw, gesloten bebouwing, met een oppervlakte van 222,31m² en een straatbreedte van 9,43;
• vellen van bomen;
• wegbreken van verhardingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 9/14 De Veldekens, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 31 oktober 1989. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone a voor eengezinswoningen.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          Algemeengeldige voorschriften

• 3.A.1.a) de maximum uitsprong van erkers is 0,50 meter;
• 5.b.1: voortuinafsluiting uitgevoerd in gevelsteen met een hoogte van maximum 0,40 meter;

-          Zone A voor woningen

• 1.1: nevenbestemmingen zijn niet toegelaten;
• 1.2: enkel vrijstaande en gekoppelde bebouwing zijn toegelaten;
• 1.3.1.: er moet gebouwd worden met een voortuinstrook;
• 1.4.3: de bouwhoogte is maximum 8 meter;
• 1.5.1: enkel schuine daken zijn toegelaten;
• 1.5.2. voor- en vrijstaande gevels moeten worden afgewerkt met gevelsteen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Omwille van de afwijkingen ten opzichte van het BPA (dat ouder is dan 15 jaar) werd een openbaar onderzoek georganiseerd.

BPA 9/14 De Veldekens:

-        Artikel 3.A.1.a) (Algemeengeldige voorschriften):

De voorschriften van het BPA laten erkers in de voorgevel toe met een uitsprong van maximum 0,50 meter, terwijl de verkavelingsvoorschriften deze toelaten met een maximum uitsprong van 1,25 meter. De verkavelingsvoorschriften zullen worden aangepast om de harmonie met de omgeving niet te verstoren.

-        Artikel 5.b.1. (Algemeengeldige voorschriften):

Een voortuinafsluiting uitgevoerd in gevelsteen en met een hoogte van maximum 0,40 meter is niet kenmerkend voor de omgeving. Een afwijking kan worden toegestaan. De voortuinafsluitingen zoals voorzien in de verkavelingsvoorschriften zijn wel in overeenstemming met de omgeving.

-        Artikel 1.1 (Zone A voor woningen):

De voorgestelde verkavelingsvoorschriften laten een nevenfunctie die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie van de eengezinswoningen toe mits voorwaarden. Deze voorgestelde voorwaarden liggen in lijn met de beleidsmatig gewenste ontwikkeling inzake woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen. Dit is aanvaardbaar.

-        Artikel 1.2, 1.3.1., 1.4.3., 1.5.1. (Zone A voor woningen):

Bovenstaande afwijkingen handelen over het toegestane bouwvolume en maken het mogelijk om op het perceel een logische overgang te voorzien tussen de kenmerkende elementen met de links aanpalende woningen en de hogere bebouwing op de hoek met de Frans Beckersstraat. Gelet op de specifieke context van het perceel is dit aanvaardbaar.

-        Artikel 1.5.2. (Zone A voor woningen):

De voorschriften van het BPA leggen gevelsteen op voor voorgevels en vrijstaande gevels. Dit zal worden aangevuld in de verkavelingsvoorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De percelen zijn gelegen in woongebied. Het voorzien van 2 eengezinswoningen is aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag betreft het verkavelen tot twee bouwgronden voor eengezinswoningen breder dan 8 meter. Beide woningen dienen een parkeerplaats op eigen terrein te voorzien, conform artikel 30 van de bouwcode.

Beide woningen dienen voldoende fietsstalplaatsen op eigen terrein te voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De maximale bebouwing op lot 1 wordt voorzien conform het gabarit van de links aanpalende woningen. Er worden 2 bouwlagen voorzien met bijkomend een schuine daklaag. Het voorgestelde bouwvolume is aanvaardbaar.

Het voorgesteld volume op lot 2 wordt voorzien als een overgang tussen de links aanpalende bebouwing (met voortuinstrook van 5 meter, 2 bouwlagen en bijkomend een schuine daklaag) en de rechts aanpalende bebouwing (zonder voortuin met 3 bouwlagen onder een plat dak), dit is aanvaardbaar:

-          links op lot 2 wordt een maximaal volume met voortuin voorzien met 2 bouwlagen en een kroonlijst die aansluit bij de linkerbuur;

-          rechts op lot 2 wordt een maximaal volume zonder voortuin voorzien met 3 bouwlagen en een kroonlijst die aansluit bij de rechterbuur.

Artikel 2.1.3. van de verkavelingsvoorschriften zal ter verduidelijking worden aangevuld met de maximum toegelaten bouwdieptes op de eerste/tweede verdieping.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde verkavelingsvoorschriften stellen: “Alle delen van de constructie (inclusief daken) die definitief zichtbaar blijven vanaf het openbaar domein of naastgelegen percelen en/of woningen, moeten als gevel worden behandeld inzake de keuze van materialen en hun afwerking.” Dit is inderdaad noodzakelijk. De voorschriften van het BPA leggen gevelsteen op voor voorgevels en vrijstaande gevels. Dit zal worden aangevuld in de verkavelingsvoorschriften.

Draagkracht

De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden. Beide loten zijn voldoende groot om een kwalitatieve eengezinswoning te kunnen voorzien. Bijkomend wordt ook de draagkracht van de omgeving niet overschreden.

Bespreking van de opgelegde randvoorwaarden van de ingewonnen interne adviezen

Op het te verkavelen terrein staan bomen waarvan enkele worden gerooid. De stedelijke dienst stadsbeheer – groen en begraafplaatsen geeft voorwaardelijk gunstig advies: De te behouden bomen in de tuin dienen beschermd te worden tijdens de werken en worden best afgeschermd met een hekwerk. Dit om materiaalopslag op de wortels en takbreuk te vermijden.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift wat betreft bouwvolume hoofdgebouwen (artikel 2.1.3) wordt aangevuld met de maximum toegelaten bouwdieptes op de eerste verdieping zijnde 9 meter voor lot 1, 8 meter voor lot 2 aan de linkerzijde en 9 meter voor lot 2 aan de rechterzijde en de maximum toegelaten bouwdiepte op de tweede verdieping voor lot 2 zijnde 9 meter;
• het voorschrift wat betreft verschijningsvorm hoofdgebouwen (artikel 2.1.4) wordt aangevuld met de bepaling dat voorgevels en vrijstaande gevels moeten worden afgewerkt met gevelsteen;
• het voorschrift wat betreft verschijningsvorm hoofdgebouwen (artikel 2.1.4) wordt gewijzigd met de bepaling dat geveluitsprongen niet meer dan 0,50 meter mogen uitkragen ten opzichte van het gevelvlak;

2.       de te behouden bomen in de tuin dienen beschermd te worden tijdens de werken en worden best afgeschermd met een hekwerk. Dit om materiaalopslag op de wortels en takbreuk te vermijden;

3.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd.