2019_CBS_03375 - Omgevingsvergunning - OMV_2018141410. Gratiekapelstraat 9, Koningstraat 10. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/0/1969: vergunning (18#52025) voor studentenhuis en parking;

-          09/06/2014: proces verbaal (20141234) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van 163 naar 154.

Laatst vergunde toestand

-          woontoren voor studenten met 2 kelderverdiepingen, verhoogd gelijkvloers met 2 tussenverdiepen (Niveau D en T), 10 bouwlagen en een teruggetrokken dakverdieping onder plat dak;

-          de toren is terugliggend ingeplant ten opzichte van de rooilijnen;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 37,16 en 40,20 m;

-          in de kelders bevinden zich autostaanplaatsen, technische ruimtes en bergingen;

-          op het gelijkvloers bevinden zich het restaurant met keuken, tuin en kantoren;

-          de gevels zijn afgewerkt in metselwerk met rood bruine kleur, lichtgrijze sierbeton en donkergrijze eternitplaten;

-          het buitenschrijnwerk is voorzien in hout met een donkere kleur;

Bestaande toestand

-          toren met 153 studentenkamers;

-          de studentenhome werd, naar aanleiding van niet-conformiteit qua brandveiligheid, gesloten op 15 september 2016;

-          de rest van het studentencomplex is operationeel.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwing van een woontoren voor studentenhuisvesting met gemeenschappelijke ruimtes;

-          bij de verbouwing gaat men van 153 naar 156 studentenkamers;

-          de bovenste teruggetrokken verdieping, de bestaande trap naast de liftkoker en de tussenverdiepingen worden gesloopt;

-          voorzien van 2 nieuwe trappenhallen;

-          voorzien van een volwaardige 1ste en 2e verdieping op de plaats van de tussenverdiepingen;

-          bouwen van een volwaardige extra bouwlaag en een teruggetrokken daklaag;

-          het aantal volwaardige bouwlagen wordt op die manier 13;

-          de kroonlijst- en nokhoogte worden verhoogd tot 40,75 en 44,58 m;

-          op het gelijkvloers wordt een lobby en sanitair ingericht;

-          op niveau 1 komen polyvalente zalen, fitness, collectieve ruimtes en de eerste studentenkamers;

-          van verdieping 2 tot en met verdieping 12 komen studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes;

-          de nieuwe teruggetrokken verdieping 13 wordt ingericht als een ruimte voor gemeenschappelijk gebruik, lounge en sanitaire voorzieningen. Er worden terrassen en extensieve groendaken voorzien;

-          de gevels worden afgewerkt in beton met verschillende afwerking in grijze kleur;

-          het buitenschrijnwerk wordt voorzien in bruin/bronskleurig aluminium;

-          de borstweringen worden voorzien in veiligheidsglas en in het lijf in stalen netten;

-          er worden 2 fietsenbergingen ingericht; 1 met 56 plaatsen en 1 met 43 plaatsen;

-          voorzien van septische, hemelwater- en infiltratieputten;

-          op niveau -1 wordt een nieuwe technische ruimte ingericht;

-          de ondergrondse parking, het studentenrestaurant en de stooklokalen maken geen deel uit van de bouwaanvraag.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-         artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het gebouw wijkt af van het referentiebeeld van de omgeving;

-        artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:

de bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de artikels 2.1.2 en 2.1.4 van het ruimtelijk uitvoeringsplan, de nieuwe bouwhoogte is niet kenmerkend in de omgeving.

Er komen inderdaad geen andere woontorens voor in de omliggende bebouwing. Het gebouw dateert echter van 1969, is vergund en kenmerkend voor de tijdsgeest waarin het gebouwd werd. De bouwhoogte wordt in voorliggende aanvraag slechts beperkt verhoogd ten opzichte van de bestaande toestand en heeft, gezien het geringe verschil tussen de oorspronkelijke en de nieuwe bouwhoogte, geen bijkomende impact op de omgeving. Bovendien betekent de opwaardering van de toren een algemene verbetering voor de beeldkwaliteit in de straat en de woonkwaliteit in de toren zelf.

Bijgevolg kan een afwijking op de voorschriften van deze artikels worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van studentenhome met bijhorende functies blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de studentenbuurt rond de Gratiekapelstraat en Koningstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De fietsenbergingen bevinden zich op het gelijkvloers.

Er wordt een fietsenberging voor 56 fietsen en een voor 43 fietsen ingericht. De fietsenberging voor 56 fietsen wordt zo voorzien dat deze kan uitgebreid worden met een dubbel systeem, waardoor er 56 extra plaatsen bij komen.

De maximum capaciteit is dan 154 fietsenstallingen. Dit aantal is toereikend.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt het bestaande torengebouw behouden, de bestaande teruggetrokken daklaag wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag en aangevuld met een nieuwe teruggetrokken daklaag erboven. Hierbij stijgt de bouwhoogte van 40,20 m naar 44,58 m. De voorgestelde bouwhoogte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Enerzijds wordt de bouwhoogte slechts beperkt verhoogd ten opzichte van de bestaande toestand. Anderzijds is het torengebouw reeds in zijn bestaande toestand veel hoger dan de omliggende lagere bebouwing, zodat een bijkomende teruggetrokken bouwlaag geen negatieve gevolgen heeft voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Daarom werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig en luidt als volgt:

Het project werd opgevolgd met de stedelijke welstandscommissie. De stedelijke dienst monumentenzorg woont deze commissie bij. Er dient afgetoetst of er aan alle randvoorwaarden is voldaan.

Er werd voldaan aan de randvoorwaarden gesteld door de welstandscommissie. Het gunstige advies wordt bijgetreden.

Het beoogde gevelontwerp betekent een kwalitatieve upgrade voor het prominente bouwvolume.

Bovendien is de lichte kleurstelling van de gevels gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorziene verbouwings- en renovatiewerken betekenen een algehele opwaardering voor de verblijfs- en woonkwaliteit van het studentenhome.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woontoren aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Milieutechnisch omvat de aanvraag de plaatsing en exploitatie van warmtepompinstallaties bestaande uit verschillende units met een gecombineerd vermogen van 300 kW. De installaties worden geplaatst in de plantenbak aan de zijde van de Koningstraat, op 3 en 16 meter verwijderd van respectievelijk de woontoren en de dichtstbij gelegen gevel (overzijde van de straat).

Om geluidshinder te beperken wordt rond de installaties een U-vormige en open geluidsabsorberende wanden geplaatst. De beplanting die voorzien wordt in de plantenbak draagt bij aan de geluidsabsorptie.

De geluidsnormen waaraan de installaties moeten voldoen bedragen 40, 35 en 30 dB voor de  respectievelijk dag, avond- en nachtperioden.

De voorziene wand in combinatie met de beplanting zal geen noemenswaardige geluidsreductie opleveren. Enkel bij zeer dichte vegetatie (50-100 meter breed) kan gesproken worden van een lichte demping of van een geluidswerende barrière. Ook zal de geluidsverzwakkingsindex van de open wal beperkt worden tot een paar dB- eenheden, naargelang het gekozen absorptiemateriaal.

Bij een stille installatie van 40 dB(A), zal het globaal emissieniveau voor zes toestellen 47 à 48 dB(A) bedragen. Dit betekent defacto een overschrijding van milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht met minstens 10 dB voor de nachtperioden. Dergelijke installaties dienen bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht te worden of uitwendig aan het gebouw op het hoogst gelegen dak, conform de voorschriften van de bouwcode.

Op 26 maart 2019 werd ons door de bouwheer medegedeeld dat de verwarming van het gebouw zal gebeuren door middel van gasketels en niet langer door waterpompinstallaties. Deze ketels zullen in een afzonderlijke ruimte in de kelder worden opgesteld. Verder zullen enkel de onderste twee verdiepingen met gemeenschappelijke voorzieningen en de bovenste verdieping nog van koeling voorzien worden. Hierdoor worden de toestellen die buiten komen te staan, al aanzienlijk verminderd. Voor de bovenste verdieping zullen de buitenunits op het dak geplaatst worden. Voor de onderste twee verdiepingen is een binnenopstelling van de installaties niet mogelijk aangezien deze units in de buitenlucht moeten staan om voldoende performantie te verzekeren.

Op 1 april 2019 werd een bijkomende nota aan het aanvraagdossier gevoegd. In de nota wordt onder andere een bijkomende rubriek voor  de exploitatie van de stookinstallaties gevraagd. Het vermogen van de stookketels is niet opgegeven maar zal het vermogen van 2.000 kW niet overschrijden. Deze lastminute aangebrachte wijzigingen vergen op zich geen openbaar onderzoek. De rubriek voor de stookketels (tot 2.000 kW) is enkel meldingsplichtig en niet onderworpen aan het houden van een openbaar onderzoek. Volgens deze nota zal er een actualisatie van de vergunning gebeuren van zodra de verbouwingswerken voltooid zijn.

Tenslotte omvat het aanvraagdossier een sloopopvolgingsplan conform de bepalingen vervat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het advies van Aquafin zijn strikt na te leven;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de omgevingsvergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.     Geïsoleerde en onaangepaste karakter t.o.v. het ruimere complex: Enkel de toren wordt verbouwd en krijgt extern een volledig nieuwe aankleding. De andere delen van het complex (restaurant, keuken, burelen en conciërgewoning) vallen buiten het aangevraagde project. De stijl en het buitenzicht van die verschillende delen zullen dus grondig van elkaar verschillen en een ongeïntegreerd straatbeeld geven.
Beoordeling:

Het staat een aanvrager vrij een gedeelte van een gebouw of een complex te renoveren en desgevallend hiervoor een aanvraag voor omgevingsvergunning in te dienen. Bovendien baseert het ontwerp van de nieuwe gevels van de toren zich op en verwijst het naar de opengewerkte gevels met betonkolommen en –balken van het naastgelegen deel van het complex. Er ontstaat dus wel degelijk een harmonisch geheel tussen de oorspronkelijke en de vernieuwde delen van het complex.

Het bezwaar is ongegrond.

2.     Geïsoleerde en onaangepaste karakter t.o.v. het huizenblok: Het complex vertoont qua ruimtelijke inplanting ernstige mankementen. Ten eerste worden historische rooilijnen, vooral in de Gratiekapelstraat en de Koningstraat, brutaal onderbroken, met als gevolg het behoud van blinde muren. Ten tweede is het complex qua stijl en volume totaal onaangepast aan de omliggende straten. Ten derde blijft de open ruimte aan de Koningstraat en vooral aan de Gratiekapelstraat kwalitatief erg slecht en wordt er kwistig mee omgesprongen.
Beoordeling:

Deze opmerkingen handelen gedeeltelijk over de inplanting, uitwerking en volumetrie van de vergunning uit 1969. Hiertegen kan geen bezwaar meer aangetekend worden. Voorliggende aanvraag betreft de renovatie van de toren. De nieuwe gevels ervan en de heraanleg van het toegangsplein in de Koningstraat betekenen een opwaardering voor dit gedeelte van het complex, de beeldkwaliteit en het straatbeeld.

Het bezwaar is deels onontvankelijk, deels ongegrond.

3.     Geïsoleerde en onaangepaste karakter t.o.v. de wijk: Het project bevindt zich in een waardevolle historische wijk. Niet alleen de esthetiek van de wijk maar ook haar kleinschalige atmosfeer wordt door het project brutaal doorbroken.

Beoordeling:

Deze opmerking handelt over de inplanting en volumetrie van de vergunning uit 1969. Hiertegen kan geen bezwaar meer aangetekend worden. Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en renoveren van de vergunde toren.

Het bezwaar is onontvankelijk.

4.      Afbraak van het gehele complex dringt zich op: de afbraak van de toren en de vervanging van het gehele complex door kwalitatieve laagbouw met respect voor de historische rooilijnen is de enige oplossing.
Beoordeling:

Deze opmerking handelt over de inplanting en volumetrie van de vergunning uit 1969. Hiertegen kan geen bezwaar meer aangetekend worden. Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en renoveren van de vergunde toren.
Het bezwaar is onontvankelijk.

5.     Opmerkingen op beschrijvende nota bij de aanvraag: er worden vele opmerkingen en weerleggingen gemaakt op de inhoud van de beschrijvende nota. Daarnaast werden vele opmerkingen hierboven reeds aangehaald.
Beoordeling:

De beschrijvende nota dient slechts ter verduidelijking van de aanvraag en de bijgevoegde plannen. Deze nota wordt uiteindelijk niet opgenomen in de vergunning, de plannen wel. Opmerkingen op de nota doen dan ook niet ter zake. Voor de volledigheid van de evaluatie van het bezwaarschrift worden sommige relevante opmerkingen wel hieronder beschreven.

Het bezwaar is deels onontvankelijk.

6.     Ondergrondse garage en fietsenstalling zijn onvoldoende draagkrachtig: Er zijn 55 parkeerplaatsen in de ondergrondse garage. Dit aantal wordt niet aangepast, er zijn echter meer studentenkamers en meer bijkomende functies die georganiseerd worden in het nieuwe ontwerp. Voldoen de 154 fietsparkeerplaatsen voor alle nieuwe extra functies en bezoekers?
Beoordeling:
De ondergrondse parking en het studentenrestaurant maken geen deel uit van deze aanvraag. De nieuwe bijkomende functies staan ten dienste van de inwonende studenten en hebben geen parkeerbehoefte.
De parkeerbehoefte van het studentenhome wordt bepaald op de uitbreiding ervan. De bestaande toren voor studentenhuisvesting met 153 kamers wordt verbouwd tot 156 kamers. Voor studentenkamers wordt de norm van 0.15 parkeerplaats/kamer gehanteerd. Er zijn 3 bijkomende studentenkamers t.o.v. de bestaand toestand: 3 x 0.15 = 0.45 ? 0. De extra studentenkamers ten opzichte van de laatst vergunde toestand hebben dus een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De fietsenbergingen bevinden zich op het gelijkvloers. Er wordt een fietsenberging voor 56 fietsen en een voor 43 fietsen ingericht. De fietsenberging voor 56 fietsen wordt zo voorzien dat deze kan uitgebreid worden met een dubbel systeem, waardoor er 56 extra plaatsen bij komen. De maximum capaciteit is dan 154 fietsenstallingen. Dit aantal is toereikend voor voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

7.     Verantwoordelijkheid:De basisakte zal pas worden opgemaakt van zodra er duidelijke afspraken zijn met betrekking tot welke delen in de toren privatief, dan wel gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat het onduidelijk zal zijn wie welke verantwoordelijkheden draagt en dit is belangrijk voor toegankelijkheid, brandweer en de stad Antwerpen.

Beoordeling:

Dit betreft een burgerrechtelijke kwestie. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

8.     Toegankelijkheid: Het ontwerp werd nooit in detail bekeken en overlopen met de dienst INTER. Een opstelruimte is normaal gezien verplicht aan zowel de binnen -als buitenzijde van een deur.
Beoordeling:

Het inwinnen van het advies van INTER voorafgaandelijk aan het indienen van een omgevingsvergunning is niet verplicht. De aanvraag werd binnen de procedure getoetst aan de voorschriften van de verordening toegankelijkheid en is ermee in overeenstemming.
De verordening toegankelijkheid is van toepassing op alle publiek toegankelijke delen van een gebouw, dus niet in het privatieve gedeelte van een woongelegenheid, in voorliggend geval een studentenkamer.

Het bezwaar is ongegrond.

9.     Brandveiligheid: Het is niet duidelijk of de plannen voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften.

Beoordeling:

Er werd advies ingewonnen bij Brandweerzone Antwerpen. Dit advies is voorwaardelijk gunstig. Deze voorwaarden worden opgenomen bij de voorwaarden van deze vergunning zodat voldaan wordt aan de brandveiligheidsvoorschriften.

Het bezwaar is ongegrond.

10.  Hemelwater:De documenten ter controle van de verordening hemelwater ontbreken in het dossier. Er worden geen septische putten, hemelwaterrecuperatie en infiltratie voorzien.

Beoordeling:

Deze documenten en plannen werden door de aanvrager tijdens de procedure toegevoegd aan het dossier en gecontroleerd. Op alle nieuwe platte daken worden groendaken aangelegd, er worden voldoende groot gedimensioneerde hemelwater-, infiltratie- en septische putten aangelegd zodat wordt voldaan aan de voorschriften van de verordening hemelwater.

Het bezwaar is ongegrond.

11.  Welstandscommissie: Het advies van de welstandscommissie is zeer summier, de vorige verslagen werden niet toegevoegd aan de aanvraag, veiligheid van de studenten is minder aanwezig met de opengaande ramen, de welstandscommissie apprecieert de doorgedreven aanpassingen in het volume.

Beoordeling:

Verslagen van de welstandcommissie hoeven in principe niet toegevoegd te worden aan de aanvraag. De veiligheid van de studenten wordt gewaarborgd door de voorziene borstweringen. De ramen dienen geopend kunnen worden ter bevordering van de woonkwaliteit voor de studenten. De toren betreft een vergunde constructie, de besproken en voorliggende aanpassingen aan de toren betekenen een algehele verbetering van de beeldkwaliteit.

Het bezwaar is ongegrond.

12.  Opmerkingen en afwijking op bouwcode:

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: Het gebouw zelf is niet beschermd maar ligt wel in CHE gebied en de omliggende gebouwen zijn wel hier en daar beschermd en opgenomen in de inventaris;

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht: Het gebouw voldoet niet aan het referentiebeeld en is niet kenmerkend in de omgeving. Werd de aard en grootte van de functie voldoende kritisch bekeken?;

-          artikel 7 Welstandsadvies: Is dit artikel voldoende kritisch bekeken?;

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Werd de harmonie met de omgeving op vlak van inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte en de optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de omgeving meegenomen in de beoordeling door de welstandcommissie en de adviseur van de stad Antwerpen?;

-          artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: Een insprong grenzend aan de openbare ruimte en op het gelijkvloers moet ’s nachts afgesloten kunnen worden. Werd dit voorzien?;

-          artikel 16 Technische uitsprongen: Voldoet het project aan de voorschriften m.b.t. technische installaties op het dak? Dit is niet duidelijk op de plannen en volgens het advies brandweer niet conform met stookplaats in de kelder. Hoe is de hernieuwbare energie voorzien voor dit project, hoe wordt alles EPB conform voorzien? Zonnepanelen, warmtepomp?;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: Elke verblijfsruimte heeft een te openen gevel- of dakdeel, maar zijn deze veilig voorzien? De architect en BH hadden liever niet opengaande ramen voorzien in de woontoren;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Hebben alle units een buitenruimte van minimaal 4m² en vermeerderd met 2m² per slaapkamer?;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is 1 fietsenstaanplaats per studio nodig, sommige zijn kleine kamers, andere zijn grote of duplex kamers. Zijn deze studentenkamers voor 1,2 of meerdere personen? Hoe groot is het bestaande restaurant en wat met de bijkomende functies zoals fitness,…werden deze fietsenstaanplaatsen berekend afhankelijk van het aantal (geplande) bezoekers? Is dit nagekeken en mee opgenomen in het totaal aantal fietsenstaanplaatsen? Dit is niet duidelijk;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Voor de studentenkamers zijn er min. 23 parkeerplaatsen nodig. Voor de overige functies blijven er nog (55-23= 32st): deze zijn voor personeel en bezoekers,… Zijn deze nagekeken en afgetoetst aan het nieuwe programma? Is er een MOBER opgemaakt, beschikbaar en bij de bouwaanvraag afgegeven?;

-          artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: Is de bestaande stookplaats conform? Welke hernieuwbare energie wordt toegepast voor de studentenwoningen? EPB?;

-          artikel 38 Groendaken: Werd het groendak conform voorzien? Is er een uitspraak over het semi-publiek domein op gelijkvloers en het waterbeleid?;

-          artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Het is niet duidelijk op basis van de nota of dit conform voorzien kan worden. De BH wil gebruik maken van het bestaande systeem dat hoogst waarschijnlijk niet conform is;

-          artikel 43 Septische putten: De BH zal septische putten moeten voorzien voor meer kamers en extra functies. Het is onduidelijk of er op dit moment een septische put aanwezig is.

Beoordeling:

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg, dit advies is gunstig;

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht + artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Er komen inderdaad geen andere woontorens voor in de omliggende bebouwing. Het gebouw dateert echter van 1969, is vergund en kenmerkend voor de tijdsgeest waarin het gebouwd werd. De bouwhoogte wordt in voorliggende aanvraag slechts beperkt verhoogd ten opzichte van de bestaande toestand en heeft, gezien het geringe verschil tussen de oorspronkelijke en de nieuwe bouwhoogte, geen bijkomende impact op de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen;

-          artikel 7 Welstandsadvies: tijdens de ontwerpfase werd het project meermaals voorgelegd aan de welstandscommissie, de bepalingen van dit artikel werden gevolgd;

-          artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: De aanvraag handelt niet over insprongen ter hoogte van de rooilijn. Dit artikel is niet van toepassing op de aanvraag;

-          artikel 16 Technische uitsprongen + artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: Uit de aanvraag blijkt dat er geen installaties voor hernieuwbare energie worden voorzien, wat gelet op de inhoud van de aanvraag ook niet verplicht is. Op het hoogste dak van de toren worden slechts 2 kleine warmtepompen voorzien conform de voorschriften. De stookplaats werd beoordeeld door de bevoegde brandweerdienst, hun advies is voorwaardelijk gunstig en wordt aan deze vergunning gekoppeld. EPB wordt niet beoordeeld binnen de vergunningsprocedure;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: Dit werd hierboven reeds besproken;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Dit artikel is niet van toepassing, de aanvraag betreft geen nieuwbouw, herbouw of functiewijziging. Een studentenkamer wordt niet beschouwd als een zelfstandige woning;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De parkeerbehoefte voor fietsers werd door de stedelijke dienst mobiliteit afgetoetst en hierboven reeds beargumenteerd;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: De parkeerbehoefte voor auto’s werd door de stedelijke dienst mobiliteit afgetoetst en hierboven reeds beargumenteerd. Gelet op de inhoud van de aanvraag hoeft er geen MOBER opgemaakt te worden;

-          artikel 38 Groendaken: Alle nieuwe platte daken worden van een extensief groendak voorzien. Het toegangsplein aan de Koningstraat wordt heraangelegd. De aanvraag voldoet aan het waterbeleid;

-          artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Er werd advies gevraagd aan Aquafin. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en wordt aan de vergunning gekoppeld;

-          artikel 43 Septische putten: Er worden 2 voldoende groot gedimensioneerde septische putten voorzien.

Het bezwaar is ongegrond.