2019_CBS_03110 - Omgevingsvergunning - OMV_2018155291. Gentplaats 7. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor centrumfuncties (ce2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Nieuw Zuid op volgend punt:

-          Artikel 2 Zone voor Centrumfuncties (CE2) 2.1 Bestemming: Na de opdeling beschikken appartementen 2.5, 3.8 en 4.11 niet over een buitenruimte en appartement 1.2 enkel over een onvoldoende groot balkon van 3,3m² aan de straatzijde zodat de functie wonen voor deze woonentiteiten niet toegelaten is.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 21: het is onduidelijk of in de voorziene koker van 170cm x165cm een lift kan geplaatst worden die behoort tot het type 2 zoals omschreven in de EN-70;
• artikel 25: naast de inkomdeuren van de appartementen 1.1, 1.3, 2.4, 2.6, 3.7 en 3.9 is er een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van slechts 40 in plaats van de minimaal vereiste 50cm aanwezig.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: de dakkapel uiterst rechts vooraan ligt op 49cm van de perceelsgrens in plaats van op de minimaal vereiste afstand van 60cm;
• artikel 26 Afvalverzameling: de afvalberging van de woonentiteiten moet gescheiden zijn van de afvalberging van het restaurant;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: na de opdeling beschikken appartementen 2.5, 3.8 en 4.11 niet over een buitenruimte en appartement 1.2 enkel over een onvoldoende groot balkon van 3,3m² aan de straatzijde;
• artikel 43 Septische putten: het is onduidelijk of de septische put conform artikel 43 van de bouwcode wordt uitgevoerd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met een essentieel artikel van het ruimtelijk uitvoeringsplan Nieuw zuid.

-          Het voorstel is strijdig met Artikel 2 Zone voor Centrumfuncties (CE2) 2.1 Bestemming. Na de opdeling beschikken appartementen 2.5, 3.8 en 4.11 niet over een buitenruimte en appartement 1.2 enkel over een onvoldoende groot balkon van 3,3m² aan de straatzijde zodat de functie wonen voor deze woonentiteiten niet toegelaten is.

Daarnaast is de aanvraag strijdig met artikels 15, 26, 28, 43 van de bouwcode:

-          artikel 15 “In- en uitsprongen aan daken”: de dakkapel uiterst rechts vooraan ligt op 49cm van de perceelsgrens in plaats van op de minimaal vereiste afstand van 60cm. Deze afwijking wordt tevens ongunstig geadviseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt gevolgd;

-          artikel 26 “afvalverzameling”: functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien is van verluchting en minimaal 4m² groot is. Deze is niet voorzien. Het inrichten van een dergelijke berging op het gelijkvloers wordt opgelegd als voorwaarde bij het afleveren van vergunning;

-          artikel 28 “Minimale oppervlakte buitenruimte”: Na de opdeling beschikken appartementen 2.5, 3.8 en 4.11 niet over een buitenruimte en appartement 1.2 enkel over een onvoldoende groot balkon van 3,3m² aan de straatzijde. Gezien dat deze afwijking de minimale woonkwaliteit van de nieuwe woongelegenheden beknot kan er niet afgeweken worden van dit artikel;

-          artikel 30 “Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen”: er wordt niet voorzien in het benodigde aantal autoparkeerplaatsen. Dit wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’;

-          artikel 43 “Septische putten”: Het is met de gegeven plannen onduidelijk of de aanvraag voldoet aan artikel 43 van de bouwcode. Bij het afleveren van vergunning wordt in de voorwaarden opgenomen dat de aanvraag in overeenstemming moet komen met artikel 43.

De aanvraag is strijdig met de verordening toegankelijkheid publieke gebouwen wat betreft artikel 21 en 25. Bij eventuele aflevering van vergunning wordt in de voorwaarden van vergunning opgenomen dat de aanvraag in overeenstemming dient te komen met deze voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwblok wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing, en omvatten veelal kleine handels - of recazaken op de gelijkvloerse verdieping. De beoogde meergezinswoning met de gelijkvloerse kantoor -en recafunctie is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende appartementen moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

Voor het kantoor van 127m² moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100m²).

In totaal moeten er dus 10 fietsstalplaatsen zijn conform de afmetingen beschreven in artikel 29 van de bouwcode.

In de gang worden slechts 8 fietsstalplaatsen voorzien. Het gaat hier om een hangsysteem. Omdat niet alle types fietsen gebruik kunnen maken van dit systeem moet de helft van het totaal aantal fietsstalplaatsen als gewone stalplaatsen voorzien worden.

Bij het afleveren van vergunning moeten bovenstaande opmerkingen opgenomen worden als voorwaarden bij de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aangevraagde werken omvatten een uitbreiding van het rechter pand waarbij de daklaag wordt herbouwd met een nieuw hellend dak. Het nieuwe volume sluit qua hoogte en aantal bouwlagen aan op het linker pand. Het nieuwe volume is in harmonie met het referentiekader in de omgeving en is dan ook aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m² netto oppervlakte wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Tevens is het, om stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen, noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Een goede mix resulteert bijvoorbeeld in een gemiddelde oppervlakte per wooneenheid van minimum 80m², in het huidige project wordt dit minimum niet gehaald. Bovendien vormen uitsluitend 8 één-slaapkamerappartementen in het rechter pand geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 4 grote woongelegenheden naar 8 kleinere entiteiten en 12 entiteiten in totaal de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient dan ook te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. Naar aanleiding hiervan werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg:

“Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Aan de beschrijvende nota werd geen cultuurhistorische motivering toegevoegd. Gezien de aard en de omvang van de werken kan er geen gefundeerd advies gegeven worden. Zeker niet wat betreft de interne werkzaamheden.

Op basis van het aangeleverde plannenmateriaal is het eveneens niet evident om een uitspraak te doen over het respecteren en valoriseren van de erfgoedwaarde. De plannen hebben geen enkele detaillering in de gevel zodat het verschil tussen bestaande en nieuwe toestand niet afleesbaar is. Ook de beschrijvende nota is niet duidelijk. Zo is er sprake van het ‘vervangen’ van de gele baksteen door witte baksteen. Gaat dit over het isoleren van de panden of wordt het geel bakstenen parement overschilderd? Dit kan alleszins niet te bedoeling zijn. De geveldetaillering en de materialisatie dienen bewaard te blijven.

Verder stellen we vast dat het bestaande schrijnwerk vervangen wordt door a-typisch geprofileerd zwart houten schrijnwerk. Het vervangen van het oorspronkelijk houten schrijnwerk op de verdiepingen moet in detail bekeken worden. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking.

Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Panden in neoklassieke stijl uit het einde van de 19de eeuw of eclectische panden uit het begin van de 20ste eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. Indien er kan aangetoond worden dan het schrijnwerk aan vervanging toe is, dienen er detailtekeningen aangeleverd te worden van het nieuwe schrijnwerk. Indien gewenst, beschikken wij als dienst monumentenzorg over detailtekeningen van laat 19de-eeuwse t-ramen. Op de eerste verdieping van het hoekpand zit nog waardevol origineel schrijnwerk waarvan het behoud zeker in detail moet bekeken worden.

Ook de oorspronkelijke gesmede balustrades worden weggehaald. De nieuwe dakkapellen zijn door hun grootte en vormgeving niet in verhouding tot het dakvlak en de onderliggende gevel.”

Dit ongunstige advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Bovendien zijn niet alle dakkapellen in overeenstemming met de voorschriften, worden ze niet gepositioneerd in overeenstemming met de onderbouw en wordt hun materialiteit niet gespecifieerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit bovenstaande argumentatie blijkt dat het woonproject niet voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          strijdigheid met de bestemmingsvoorschriften van het RUP;

-          strijdigheid met verschillende artikels van de bouwcode;

-          onevenwichtige mix in oppervlakte / aantal slaapkamers van de appartementen;

-          overschrijden van de draagkracht van het perceel en de omgeving;

-          ongunstig advies van de dienst monumentenzorg.