2019_CBS_07322 - Omgevingsvergunning - OMV_2019063340. Van Maerlantstraat 74. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          9/10/1964: vergunning (18#46912) verbouwing.

Vergunde / vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• duplexappartement op het gelijkvloers en de 1ste verdieping;
• studio op de 2de en 3de verdieping;

-          4 bouwlagen onder platte daken;

-          entresolvolume links op de 1ste verdieping;

-          maximale bouwdiepte van 13,44 m;

-          gelijkvloerse plint en 4de bouwlaag afgewerkt met blauwe hardsteen, de 2de en 3de verdieping met beige gevelsteen.

Huidige/gewenste toestand

-          meergezinswoning met 4 woongelegenheden (één per verdieping):

• 1 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 55,77 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 55,94 m²;
• 2 studio’s met elk een netto-oppervlakte van circa 35,04 m²;

-          4 bouwlagen onder platte daken;

-          perceelbrede bouwdiepte op het gelijkvloers van 15,87 m;

-          perceelbrede bouwdiepte op de 1ste verdieping van 13,56 m;

-          dakterrassen op de 1ste en 2de verdieping;

-          gelijkvloerse plint onderaan afgewerkt met donkerbruine gevelsteen en bovenaan met geelbruine (verschillend metselverband), de verdiepingen zijn afgewerkt met lichtbeige gevelsteen;

-          buitenschrijnwerk uit antraciet aluminium en pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de huidige toestand van een meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          regulariseren van het aantal wooneenheden van 3 naar 4;

-          regulariseren van een uitbouw op de gelijkvloerse verdieping;

-          regulariseren van interne verbouwingswerken;

-          regulariseren van 2 dakterrassen (eerste en tweede verdieping);

-          regulariseren van het vervangen van het buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgende punten:

-          artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: de dakterrassen creëren hinder op vlak van privacy naar de aanpalende percelen door hun ligging vlakbij de perceelsgrenzen;

-          artikel 1.4 Draagkracht: de draagkracht van de omgeving wordt overschreden door het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van voorziene oppervlakte (in verhouding met hun aantal slaapkamers);

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte: door de gelijkvloerse uitbreiding komt de bouwdiepte tot op circa 4m20 afstand van de achterste perceelgrens te liggen in plaats van de minimaal vereiste afstand van 5m;

-          artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen: door de gelijkvloerse uitbreiding verkleint de bestaande open ruimte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: het toepassen van 2 verschillende gevelstenen en metselverbanden in de gelijkvloerse plint is niet passend in de omgeving;
• artikel 26 Afvalverzameling: er is geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien;
• artikel 27 Open ruimte: de tuin naast het terras wordt volledig aangelegd als grindtuin, terwijl tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard moeten gehouden worden;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen extra fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen autoparkeerplaats voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: niet alle scheidingsmuren hebben een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het pand werd grondig verbouwd en er is een kelder aanwezig, het rioolstelsel werd echter niet gescheiden aangelegd en aangeboden aan de straat;
• artikel 43 Septische putten: het pand werd grondig verbouwd en er is een kelder aanwezig, er werd echter geen septische put voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden tot meergezinswoning met vier woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden, waardoor de functie van het pand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Van Maerlantstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Van Maerlantstraat gekenmerkt wordt door meergezinswoningen van drie tot zes bouwlagen onder een plat of hellend dak. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen.

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande vier bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een uitbreiding van de bestaande achterbouw tot een bouwdiepte van 15,87m op de gelijkvloerse verdieping en een bouwdiepte van 13,56m op de eerste verdieping. De voorgestelde bouwdiepte is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en leidt tot twee afwijkingen op het ruimtelijk uitvoeringsplan (m.n. omtrent de bouwdiepte en omtrent de open ruimte). Na de uitbreiding blijft er onvoldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m², zoals het geval voor het gelijkvloerse één-slaapkamerappartement, wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m², zoals het geval voor het twee-slaapkamerappartement op de eerste verdieping, wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De omgeving kenmerkt zich door panden met een monochrome gevel, met vaak een verbijzondering van de plint, bijvoorbeeld door enkele treden naar de voordeur, een ander materiaalgebruik dan de bovenliggende verdiepingen of door een andere ritmiek in de gevelopeningen. Er is aldus een zekere variatie in het gevelbeeld. Het toepassen van twee verschillende gevelstenen en metselverbanden enkel en alleen al in de gelijkvloerse plint is, zoals voorgesteld, echter niet verantwoord, weinig kwalitatief en niet passend in de omgeving. Zoals hierboven geduid, vormt dit eveneens een afwijking op artikel 11 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inplanting van de fietsenstalling op het gelijkvloers, achter de trap, is niet wenselijk. Dit zorgt enerzijds voor een slecht toegankelijke fietsenstalplaats, bereikbaar via een smalle gang waarin zich enkele treden bevinden, en leidt anderzijds tot een te kleine woonoppervlakte van het gelijkvloerse appartement.

De aan de achterzijde voorziene terrassen bevinden zich niet onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding. Er worden bijgevolg vanop de terrassen storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende percelen.

Het ontbreken van een gemeenschappelijke afvalberging leidt tot onvoldoende hygiëne en gebruiksgemak voor de bewoners.

Het inplanten van een slaapkamer aan de straatzijde leidt tot een weinig levendige plint en biedt te weinig privacy voor deze kamer. De positionering van bijvoorbeeld de leefruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen

Uit bovenstaande argumenten kunnen we concluderen dat door het omvormen van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden naar een meergezinswoning met 4 entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.