2019_CBS_03114 - Omgevingsvergunning - OMV_2018153352. Museumstraat 13-15. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/09/2009: vaststelling bouwkundig erfgoed als twee meergezinswoningen met werkhuis (ID 6356);

-          29/06/1987: vergunning (86#87195) voor een gevelverbouwing (huisnummer 15);

-          13/02/1906: vergunning (1906#214) voor het bijmaken van een kamer en keuken achter het huis (nummer 15);

-          20/10/1903: vergunning (1903#1538) voor het bouwen van twee huizen.

Laatst vergunde toestand

-          twee neoclassicistische woningen met elk drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels met houten kroonlijst en rechthoekige muuropeningen;

-          achterliggend werkhuis op de eerste verdieping;

-          op de verdiepingen van het hoofdgebouw zijn er 5 vergund geachte appartementen.

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het kantoor en het magazijn op het gelijkvloers worden samengevoegd tot één winkelruimte met mezzanine achteraan, waarbij enkele dragende wanden worden verwijderd;

-          de mezzanine wijzigt van functie van bibliotheek naar stockageruimte bij de winkel;

-          de voorgevel wordt aangepast in functie van de winkelruimte waarbij de rechtse inkomdeur en de vitrine worden samengevoegd tot één grote vitrine;

-          de inkomhal van de appartementen wordt uitgebreid met een fietsenberging en de toegang naar de kelders wijzigt van plaats;

-          de trap naar de appartementen wijzigt van plaats en wordt uitgebreid met een lift waarbij bovenaan een dakuitbouw wordt voorzien ten behoeve van deze lift;

-          de indeling van de linker appartementen wijzigt ten gevolge van de nieuwe traphal;

-          het platte dak boven de winkel op de 1ste verdieping wordt deels ingericht met 2 dakterrassen;

-          op het platte dak achteraan op de 3de verdieping wordt een dakterras aangelegd bij het onderdakse appartement;

-          de resterende delen van de platte daken worden aangelegd als groendaken;

-          de twee kelders worden samengevoegd en onderverdeeld ten voordele van de appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
de nieuwe dakkapel in de achtergevel heeft een breedte van 3 meter in plaats van de maximale breedte van 1,5 meter en de bestaande dakkapel onderbreekt de kroonlijst;

-          2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume. Het dakterras op de eerste en derde verdieping bevinden zich niet binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  §1, 1°, de technische zone mag niet hoger zijn dan 2,50 meter ten opzichte van de kroonlijst; de dakuitbouw voor de lift loopt tot 3,10 meter boven de kroonlijst;
  §1, 2°, de technische zone bevindt zich niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de achtergevel vertrekkende vanaf de bovenkant van de kroonlijst;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1, §2, de kitchenette in het private deel van de winkelruimte heeft geen opening voor toetreding van daglicht en zicht, noch natuurlijke verluchting;
  §2, de dakvlakramen staan niet ingetekend als te openen in functie van natuurlijke verluchting voor de slaapkamer en keuken in appartement 3.1;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §3 voor het commerciële gelijkvloers werd geen afvalberging ingetekend;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij een functiewijziging moet minstens 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn; het gelijkvloers is volledig bebouwd;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van RUP –Binnenstad. De dakkapellen aan de achtergevel hebben een breedte van 3 meter in plaats van de maximale breedte van 1,5 meter conform artikel 2.1.9. Gezien de achtergevel meer dan 12 meter breed is, blijft de dakvorm voldoende zuiver en herkenbaar en is een afwijking op dit artikel aanvaardbaar. Ook het onderbreken van de kroonlijst door de bestaande dakkapel doet geen afbreuk aan de leesbaarheid van de dakvorm.

De terrassen op de eerste en derde verdieping zijn niet verwerkt in het maximaal aanvaardbare bouwvolume conform artikel 2.1.11.2. Een afwijking op dit artikel is aanvaardbaar aangezien de terrassen niet storend zijn voor de omgeving en binnen een denkbeeldige hoek van 45° geplaatst zijn, gemeten vanaf de perceelgrens ter hoogte van de achtergevel.

De aanvraag is strijdig met de bouwcode. De liftkoker is 3,10 meter hoger dan de kroonlijst van de achtergevel en bevindt zich niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de achtergevel, vertrekkende vanaf de kroonlijst en is daardoor strijdig met artikel 16. De liftkoker valt binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume en wordt aangebracht op de achtergevel waardoor de visuele impact hiervan niet storend is in de omgeving.

De kitchenette van het private deel van de winkelruimte heeft geen openingen voor de toetreding van daglicht, zicht en natuurlijke verluchting en is daardoor strijdig met artikel 24. Ook staan de dakvlakramen van de keuken en slaapkamer van appartement 3.1 niet ingetekend als te openen. De kitchenette is een personeelsruimte waar voor beperkte tijd gepauzeerd kan worden en wordt bijgevolg niet vergund als verblijfsruimte. Als voorwaarde bij deze vergunning wordt opgelegd om de dakvlakramen van appartement 3.1 uit te voeren conform artikel 24.

Voor de commerciële ruimte is geen afvalberging voorzien. In voorwaarden wordt opgelegd om een afvalberging in te richten conform artikel 26.

Gezien de aanvraag een functiewijziging betreft dient er minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte te zijn. Gelet op het feit dat de aanvraag betrekking heeft op een commerciële ruimte en gelegen is in afgebakend kernwinkelgebied, kan het voorzien van open ruimte hinderlijk zijn voor de omgeving.

De vergunninghouder is er toe verplicht bovenvermelde voorwaarden strikt na te leven. Gelet op bovenvermelde motivering kan mits toepassing van artikel 3 een afwijking op de artikels 16, 24, 26 en 27 gerechtvaardigd worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het renoveren van en voorzien van buitenruimtes bij 5 geacht vergunde woongelegenheden en een gelijkvloerse functiewijziging naar detailhandel. Aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing werd advies gevraagd. Dit advies luidt als volgt:

‘Gunstig advies met betrekking tot het omvormen van een gelijkvloerse kantoorruimte/magazijn naar één winkelruimte met bijhorende berging & kitchenette. De winkelruimte blijft onder de 400m² netto handelsruimte. Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied/horecakern. Iin de straat zijn ook nog andere commerciële ruimten gevestigd. Gelijkvloers handelsruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.’

Dit advies wordt bijgetreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden 10 fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers, dit aantal is toereikend.

Voor de winkelruimte van 370m² is het wenselijk om 2 fietsstalplaatsen te voorzien voor het personeel (0.60/100m2). In de voorwaarden bij deze vergunning wordt opgelegd dat twee fietsstalplaatsen voor werknemers van de winkelfunctie moeten worden gereserveerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De meergezinswoning wordt voorzien van buitenruimtes, een nieuwe dakkapel en een liftkoker. In het onderdeel ‘Beoordeling afwijking van de voorschriften’ werden deze wijzigingen reeds geëvalueerd. Verder blijven het bestaande volume en het aantal woongelegenheden ongewijzigd. Zowel schaal als ruimtegebruik blijven gerespecteerd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.
Om bovenstaande redenen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig en luidt als volgt:

Inleiding

De aanvraag heeft betrekking op twee panden die opgenomen zijn in de vastgestelde inventaris sinds 14/09/2009 omwille van hun architecturale waarde. Beide panden zijn beeldondersteunend in het straatbeeld als gestandaardiseerde neoclassicistische woningen.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen.

Het project werd voorbesproken en er werd voldoende fotomateriaal toegevoegd om de aanvraag te kunnen beoordelen.

Deze twee neoclassicistische woningen met werkhuis werden rond 1903 gebouwd naar een ontwerp van Alphonse Pauwels voor rekening van L. Hiketick. De twee woningen kregen een zeer eenvoudige, gestandaardiseerde opbouw en afwerking: drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldaken. Bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels met houten kroonlijst op klossen, hardstenen plint, kordons en doorlopende onderdorpels, rechthoekige muuropeningen. Op de begane grond, was er oorspronkelijk enkel bij de linker woning een rechthoekige poortdoorgang naar het achterliggende werkhuis; later werd een gelijkaardige poort in het rechter pand ingebracht. Schrijnwerk werd vernieuwd. Typerend voor de buurt rond de Zuiderdokken is deze combinatie van opslagplaatsen of werkhuizen op de begane grond en appartementen op de verdiepingen.

Het achterliggende werkhuis heeft twee raekemdaken op houten spanten; interessante uit twee I-balken samengestelde ijzeren ligger, drievoudig gewapend door middel van steunstukken en spanstangen.

Op basis van het fotomateriaal is duidelijk dat beide panden intern reeds sterk verbouwd zijn en er geen waardevolle interieurelementen meer aanwezig zijn.

Beoordeling

Men wenst het kantoor en magazijn op het gelijkvloers samen te voegen tot één winkelruimte. De voorgevel wordt aangepast in functie van de winkelruimte.

De traphal wordt aangepast en er wordt een lift geplaatst met een uitloop in het achterste dakvlak. Achteraan worden dakterrassen voorzien.

De voorgestelde ingrepen werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. De beeldondersteunende waarde van beide panden blijft behouden, waardoor kan gesteld worden dat de ingrepen aanvaardbaar zijn.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend.

Dit advies wordt bijgetreden. De ingrepen aan de voorgevel doen geen afbreuk aan de beeldkwaliteit van de straat. De ingrepen aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De wooneenheden zijn ruim, kwalitatief en allen voorzien van voldoende buitenruimte. Het openwerken van de gelijkvloerse plint in de voorgevel doormiddel van een grote raampartij is een duidelijk vertaling van de achtergelegen winkelfunctie en versterkt het contact met de straatzijde.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      op het platte dak van de eerste verdieping moet naast de rechter scheidingsmuur een groenstrook met hogere beplanting van minstens 60 centimeter breed worden voorzien, zoals in rood aangeduid op de plannen;

3.      twee fietsstalplaatsen in de gelijkvloerse fietsenberging dienen gereserveerd te worden voor werknemers van de winkelruimte;

4.      de dakvlakramen van appartement 3.1 dienen uitgevoerd te worden conform artikel 24 van de bouwcode;

5.      voor de commerciële ruimte dient een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode te worden ingericht;

6.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden twee bezwaarschriften ingediend. Voornamelijk handelend over:

1.      Wijzigen scheidingsmuur:bezwaar tegen het wijzigen van de scheidingsmuur tussen Museumstraat 11 en 13-15. Verbouwingen aan deze muur brengen schade toe aan de eigendom van nummer 11.

Behandeling: De aanvraag maakt geen vermelding van het wijzigen van de scheidingsmuur. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Veiligheid en Privacy: door het dakterras te voorzien tot tegen de scheidingsmuur tussen Museumstraat 13-15 en 17 kunnen er objecten vallen van het dakterras in de gelijkvloerse tuin. Bovendien creëert het dakterras inkijk naar de eigendom van nummer 17. Bij voorkeur wordt een groene scheiding aangebracht op het dakterras.

Beoordeling: Het dakterras is ingericht binnen een denkbeeldige hoek van 45°, gemeten vanaf de perceelgrens ter hoogte van de scheidingsmuur. Zo wordt er in principe voldoende afstand gehouden om inkijk te beperken en het vallen van materiaal te vermijden. De vraag om een groene scheiding te voorzien wordt echter positief geëvalueerd. Het voorzien van een hoger groenscherm beperkt de inkijk tot een minimum en draagt bij tot de verdere vergroening van het binnengebied, wat positief is voor de woon- en verblijfskwaliteit van de omwonenden. Bovendien worden op de plannen van de aanvraag reeds plantenbakken op het platte dak voorzien.

Het bezwaar is deels gegrond. In voorwaarde wordt opgelegd om langs de rechter perceelgrens een groenstrook aan te leggen met een breedte van minstens 60 cm.