2019_CBS_03105 - Omgevingsvergunning - OMV_2018143049. Rector Vermeylenlaan 2, Sint-Bernardsesteenweg 751. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          4/2/2016: weigering deputatie (20127093) voor het bouwen van twee appartementsblokken met in totaal 38 sociale woonentiteiten

Laatst vergunde en bestaande toestand

-          twee hoekpercelen (Sint-Bernardsesteenweg en Rector Vermeylenlaan);

-          twee bouwblokken recht tegenover elkaar;

-          elk bouwblok bevat 15 wooneenheden.

Inhoud van de aanvraag

-          het afbreken van twee gebouwen die elk 15 sociale huurappartementen bevatten;

-          het bouwen van twee nieuwe gebouwen met elk 17 wooneenheden;

-          de nieuwe volumes bestaan uit vier bouwlagen aan de Sint-Bernardsesteenweg;

-          de vierde bouwlaag wordt terug getrokken voorzien;

-          in de Rector Vermeylenlaan bouwen de volumes af naar drie bouwlagen;

-          het voorzien van 33 wooneenheden met 1,2,3 of 4 slaapkamers bestemd voor sociale verhuur;

• 1 wooneenheid, type studio met een vloeroppervlakte van 40,8m²;
• 4 wooneenheden met 1 slaapkamer met een vloeroppervlakte tussen 62,1m² en 71,2m²;
• 10 wooneenheden met 2 slaapkamers met een vloeroppervlakte tussen 78,1m² en 79,7m²;
• 16 wooneenheden met 3 slaapkamers met een vloeroppervlakte van 89,4m²;
• 2 wooneenheden met 4 slaapkamers met een vloeroppervlakte van 110m²;

-          het voorzien van één wooneenheid met 7 slaapkamers met gemeenschappelijke delen voor begeleid wonen;

-          het voorzien van twee bovengrondse garages en vier fietsenstallingen;

-          elk bouwblok heeft twee inkompartijen, één op de Sint-Bernardsesteenweg en één op de Rector Vermeylenlaan;

-          het aanleggen van een binnentuin als collectieve buitenruimte met een terras, speelzone en groenzones;

-          het afwerken van de gevels in rood/bruin metselwerk in combinatie met aluminium schrijnwerk in de kleur donker groen/natuurkleur anodise.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• hoofdstuk 4: Artikel 9 normen inzake de verplichte plaatsing van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervoorziening:

er is geen hemelwaterput voorzien waar dat dit vereist is.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 21: Liften:

de diepte van het hefplateau van de lift is slechts 1,26 meter waar minstens 1,40 meter vereist is; de breedte van het hefplateau van de lift is slechts 0,93 meter waar minstens 1 meter vereis is;

• artikel 27: Parkeerplaatsen:

er is geen voorbehouden parkeerplaats voor mindervaliden voorzien waar dat dit vereist is.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12: Levendige plint:

in de Rector Vermeylenlaan is de levendige gevel minder prominent aanwezig aangezien meer dan de helft als dode gevel (garage, fietstenstalling, inkomhal) is uitgewerkt;

• artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren:

de fundering heeft een maximum diepte van 1,40 meter waar minstens 1,75 meter vereist is onder het straatpeil voor gevels die aan de openbare ruimte gelegen zijn.

• artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel:

er is geen hemelwaterput voorzien met de hiermee gepaardgaande  hemelwaterafvoer waar dat dit vereist is

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voldoet niet aan artikel 34 van de bouwcode. De fundering heeft een maximum diepte van 1,40 meter waar minstens 1,75 meter vereist is onder het straatpeil voor gevels die aan de openbare ruimte gelegen zijn. Mits voldaan wordt aan de voorgestelde voorwaarde, is de aanvraag in overeenstemming met de geldende voorschriften.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 21 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. De diepte van het hefplateau van de liften bedraagt slechts 1,26 meter waar minstens 1,40 meter vereist is. De breedte van het hefplateau van de liften bedraagt slechts 0,93 meter waar minstens 1 meter vereis is. Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarde, is de aanvraag in overeenstemming met de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijzing. De bestaande functie van appartementen bedoeld voor sociale verhuur blijft behouden. De omgeving wordt gekenmerkt door een mix van appartementen en eengezinswoningen waardoor de aanvraag in overeenstemming is met de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Er is een fietsparkeerbehoefte voor deze nieuwbouw van:

-          Blok A, totale behoefte van 59 fietsenstallingen:

• 4 x 1 slaapkamerappartement: 4 x (1+1) = 8
• 4 x 2 slaapkamerappartement: 4 x (2+1) = 12
• 8 x 3 slaapkamerappartement: 8 x (3+1) = 32
• 1 x 7 slaapkamerappartement: 7 x 1 = 7

-          Blok B, totale behoefte van 62 fietsenstallingen:

• 1 x 1 slaapkamerappartement: 1 x (1+1) = 2
• 6 x 2 slaapkamerappartement: 6 x (2+1) = 18
• 8 x 3 slaapkamerappartement: 8 x (3+1) = 32
• 2 x 4 slaapkamerappartement: 2 x (4+1) = 10

In blok A worden slechts 56 stallingen voorzien. Dat zijn er 3 te weinig volgens de behoefte. Er is nog een klein beetje ruimte om de ruimte naast parking nummer 11 te vergroten. De dienst mobiliteit geeft gunstig advies met de voorwaarde om 3 bijkomende fietsstalplaatsen te voorzien aan blok A.

Het advies wordt bijgetreden. De gevraagde voorwaarde zal aan de vergunning worden gekoppeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project wordt gesitueerd op de beide hoeken van de Sint-Bernardsesteenweg met de Rector Vermeylenlaan. Beide gebouwen zijn zo goed als elkaars spiegelbeeld en door de positie op de twee hoekpercelen lijken de gebouwen te fungeren als poortgebouwen richting de achterliggende wijk. De positionering van het nieuwbouwproject is identiek aan de bestaande bebouwing en bestaat uit twee volumes die zich richten op de Sint-Bernardsesteenweg en twee volumes die langs de Rector Vermeylen worden gesitueerd. Aan de volumes die uitgeven op de Sint-Bernardsesteenweg wordt een bouwlaag toegevoegd ten opzichte van de bestaande bebouwing. Dit versterkt het poorteffect. Langs de Sint-Bernardsesteenweg bestaat de bestaande bebouwing voornamelijk uit drie bouwlagen, uitzonderlijk vier bouwlagen. Op de percelen die palen aan het project langs de Rector Vermeylenlaan bestaat de bebouwing uit twee bouwlagen met een hellend dak. Het ontwerp van de nieuwbouw sluit zo veel mogelijk aan bij de reeds bestaande bouwhoogtes. De volumes langs de Sint-Bernardsesteenweg bestaan uit vier bouwlagen. Om optimaal aan te sluiten op de aanpalende bebouwing langs de Sint-Bernardsesteenweg, worden de bovenste bouwlagen teruggetrokken ten opzichte van de perceelgrenzen. Ook langs de Rector Vermeylenlaan wordt er afgebouwd ten opzichte van de arbeiderswoningen op de aanpalende percelen. Hierdoor ontstaat een project dat in harmonie is met de omgeving. De parkeerplaatsen worden bovengronds uitgewerkt gelet op de problematiek van een hoge grondwaterstand in de omgeving. De aanvraag kan binnen de aanwezige context aanvaard worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels bestaan uit rood/bruin gevelmetselwerk met twee verschillende metselwerkverbanden. De plint wordt in metselwerk met een verticale voeg uitgevoerd, deze verticaal gevoegde banden komen terug op elk niveau en de kroonlijst wordt er mee afgesloten. Hierdoor ontstaat een horizontale geleding in het gevelvlak. Door de horizontale banden te laten doorlopen in de luifel en in de uitkragende terrassen wordt de geleding extra benadrukt. De beperkte vierde bouwlagen ter hoogte van de Sint-Bernardsesteenweg lijken als een aparts volumes op het geheel te staan door de kroonlijst en de betonnen dakrand die doorlopen in het gevelvlak. Het buitenschrijnwerk wordt uitgewerkt in twee kleuren, enerzijds donkergroen en anderzijds natuurkleur anodise. De primair opengaande delen worden uitgevoerd in het donker groen, net zoals alle deurgehelen. De natuurkleur anodise komt terug in de balustrades, hekwerk en de dakranden. Er zijn slechts vijf verschillende types buitenschrijnwerk voor de ramen waardoor een samenhang ontstaat tussen de verschillende gevels. De raamopeningen zijn volgens een gelijkmatig grid verdeeld over de gevels. Daar waar een raamopening functioneel niet mogelijk is volgens het plan, wordt de suggestie van een raam gemaakt door het gevelmetselwerk lichtjes terug te leggen in het gevelvlak. De bovengrondse garage wordt benaderd als een buitenruimte waardoor de raamopeningen enkel zijn ingevuld door een hekwerk. De voorgestelde materialen en architecturale uitwerking passen binnen de aanwezige context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De omgevingsvergunning wordt aangevraagd door een erkende sociale huisvestigingsmaatschappij waardoor, conform artikel 22§7 van de bouwcode, de minimale oppervlakte van de wooneenheden niet moet voldoen aan de oppervlakte normen zoals voorzien in artikel 22§ 1, 2 en 3 van de bouwcode.

De meeste appartementen zijn voorzien van een eigen terras, namelijk 25 van de 34 wooneenheden. De terrassen hebben een oppervlakte van 10m² en meer. Omdat niet alle appartementen voorzien zijn van een terras zijn er ook twee collectieve buitenruimten die toegankelijk zijn vanuit de gemeenschappelijke circulatiezones. Alle appartementen die geen eigen terras hebben, hebben direct zicht op één van beide buitenruimten vanuit de wooneenheid. De aanvraag voldoet aan artikel 28 van de bouwcode.

Langs de Rector Vermeylenlaan is de levendige plint minder prominent aanwezig aangezien meer dan de helft als ‘dode’ gevel (garage, fietsenstalling) is uitgewerkt. De keuze om de garage bovengronds te voorzien heeft te maken met een hoge grondwaterstand in de omgeving. De perceelsconfiguratie laat niet toe om de garage achteraan te plaatsen en toch voldoende onbebouwde ruimte te behouden. Aangezien echter de raamopeningen en de poorten in hekwerk worden uitgevoerd, kan er toch gesproken worden van voldoende interactie tussen de garage en fietsenberging en het openbaar domein.

In de bestaande situatie zijn verschillende bomen aanwezig die gerooid worden daar ze in de nieuwe bouwzones staan of ter hoogte van de voorziene infiltratiekratten. Er is één boom met een stamomtrek groter dan één meter, namelijk een populier met omtrek 1,54m ter hoogte van blok A. De toestand van deze populier is dermate slecht dat geadviseerd wordt deze te kappen. In de nieuwe toestand wordt voorzien in nieuwe groenaanleg van de buitenruimten. Er worden hagen aangelegd bestaande uit vlinderborder en op de nieuwe graszones worden nieuwe bomen geplant. Om niet alle ruimte in te nemen door te grote bomen wordt er een variatie van inheemse zuileiken en zuilberken aangeplant.

Deze aanvraag werd ter advies voorgelegd aan:

-          De brandweer. Zij geven volgend advies:
“Volgende voorwaarden inzake brandbeveiliging moeten gerespecteerd worden:

• Elke wooneenheid moet voorzien worden van een optische rookmelder conform NBN EN 14604 die minimaal geïnstalleerd moeten worden in de nachthal en/of in de slaapkamers.
• Snelblustoestellen van minstens één bluseenheid conform NBN EN 3-7 – bij voorkeur 6 kg poeder type ABC of van een ander type indien meer aangewezen - dienen aangebracht te worden op volgende plaatsen:
  • 1 snelblustoestel op elke bouwlaag, in het gemeenschappelijke trappenhuis, inclusief het gelijkvloers;
  • 2 snelblustoestellen goed verspreid in elke parkeergarage;
  • 1 snelblustoestel in de kamer van de begeleider in de woning voor begeleid wonen;
  • 1 snelblustoestel in de fietsenstalling;
  • 1 snelblustoestel in het stooklokaal.

Het advies wordt bijgetreden. De gevraagde voorwaarden zullen aan de vergunning worden gekoppeld.

-          Infrax. Zij geven volgend advies:
“De bouwheer dient contact op te nemen met Fluvius (Infrax) om de toelevering van energieaan te vragen en uit te voeren.”
De gevraagde voorwaarde zal aan de vergunning worden gekoppeld.

-          Proximus. Zij geven volgend advies:
“Voor het geplande project is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. De verkavelaar dient een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn. Voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer of klant contact op te nemen met Proximus.”
De gevraagde voorwaarde zal aan de vergunning worden gekoppeld.

-          Agentschap Wegen en Verkeer. Zij geven volgend advies:
“Het aantal parking in het project heeft een negatieve impact op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in het algemeen op de gewestweg (Sint-Bernardsesteenweg). Er bestaat een onaanvaardbare bijkomende druk op de gewestweg. Er moeten voldoende parkeerplaatsen voorzien worden”.

De aanvraag voldoet aan de normen voor het berekenen van de theoretische parkeerbehoefte voor sociale huurwoningen en kamerwoningen uit de bouwcode. De theoretische parkeerbehoefte is gelijk aan de werkelijke parkeerbehoefte en wordt gerealiseerd op het eigen terrein. De aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarde van het Agentschap Wegen en Verkeer.

-          De stedelijke dienst verantwoordelijk voor groen. Zij geven volgend advies:
“De aanvraag is gunstig mits het respecteren van de voorwaarden op ter bescherming van de straatbomen op het voetpad, voor het woonproject. Deze bomen dienen voldoende beschermd te worden tijdens de werken. Om te vermijden dat de bomen op lange termijn afsterven, is het belangrijk de bomen en vooral hun wortelzone tijdens de werken goed te beschermen. Verdichting van de bodem, door stockage van materialen of door de zware druk van (zware) voertuigen, beschadigt de wortels en leidt op lange termijn tot aftakeling en zelfs het afsterven van de boom. Indien het werfverkeer toch over de boomwortels moet rijden, is het zeer belangrijk voldoende rijplaten te leggen die de druk verdelen.”

Het advies wordt bijgetreden. De gevraagde voorwaarden zullen aan de vergunning worden gekoppeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de fundering van de gevels die aan de openbare ruimte gelegen zijn moeten een diepte hebben van minstens 1,75 meter onder het straatpeil;

3.      de diepte van het hefplateau van de liften moet minstens 1,40 meter bedragen en de breedte van het hefplateau van de liften moet minstens 1 meter bedragen;

4.      drie bijkomende fietsstalplaatsen te voorzien bij blok A naast parking nummer 11;

5.      mindervaliden parkeerplaatsen te voorzien conform de geldende bepalingen van toegankelijkheid;

6.      een hemelwaterput te voorzien conform de bepalingen van de gewestelijke hemelwaterverordening;

7.      de bouwheer dient contact op te nemen met Fluvius (Infrax) om de toelevering van energie aan te vragen en uit te voeren;

8.      de bouwheer dient een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn om het project aan te sluiten op de telecominfrastructuur van Proximus. Voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer contact op te nemen met Proximus;

9.      de bestaande straatbomen en hun wortelzone moeten optimaal beschermd worden tijdens de werken.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten