2019_CBS_03125 - Omgevingsvergunning - OMV_2019009678. Julius De Geyterstraat 3. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• nummer 1: geen vergunning;
• nummer 3:
• 13  september 1946: vergunning (18#21550) voor gevelverandering.

Laatst vergunde toestand

• nummer 1:
• vergund geacht als handelshuis met reca en 1 wooneenheid;
• nummer 3:
• eengezinswoning kleiner dan 350m² met op het gelijkvloers een handelsfunctie. De winkel is onlosmakelijk verbonden met de woonfunctie.

Bestaande toestand

• twee gebouwen met telkens 3 bouwlagen, beide opgetrokken in gele baksteen met polychrome detaillering rondom ramen en horizontale banden en houten witgeschilderd schrijnwerk;  
• beide gebouwen zijn fysiek van elkaar gescheiden;
• gebouw op hoek (nummer 1): 
• de functie van het gelijkvloers is reca, met toegangsdeur op de hoek;
• aparte toegangsdeur naar bovenliggende verdiepingen;
• de bovenliggende verdiepingen zijn niet ingetekend op de plannen. Op basis van de vergund geachte toestand gaat het om 1 wooneenheid;
• de ramen op het gelijkvloers zijn voorzien van opbouwrolluiken;
• nummer 3:
• eengezinswoning met oorspronkelijk een handelsgelijkvloers;
• er is slechts één toegangsdeur naast de vitrine; 
• het gelijkvloers is volledig bebouwd en wordt gebruikt als kamer en keuken;
• op de verdiepingen is nog een keuken ingericht, een leefruimte en 2 slaapkamers.

Inhoud van de aanvraag

• wijzigen van de voorgevel van woning nummer 3;
• het verbinden van het gelijkvloers van pand nummer 1 en nummer 3, waardoor de functie van het gelijkvloers van nummer 3 wijzigt van wonen naar deels handel en reca. De plannen verduidelijken deze onderverdeling niet (zie functionele inpasbaarheid); 
• pand nummer 3:
• wijzigen van de gelijkvloerse pui en inkom (gevelbekleding in blauwe steen en schrijnwerk in antraciet pvc);
• het scheiden van de toegang naar de bovenliggende woning en het gelijkvloers (handel stockageruimte);
• het openmaken van de koer;
• pand nummer 1:
• behoud van de functie reca op het gelijkvloers. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt: 

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

• de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
• de eigen aard van het betrokken gebied;
• de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen – niveauverschillen:

de inkom van het pand nummer 3 wijzigt.  Er worden drie treden voorzien waardoor het niveauverschil vanop de straat 47cm wordt. Er wordt geen helling voorzien, waardoor dit afwijkt van de voorschriften in dit artikel. Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4m² groot is. De benedenverdieping maakte vroeger deel uit van de bovenliggende woning, maar is nu een aparte entiteit met een commerciële functie, waardoor aan dit artikel moet worden voldaan.  Er wordt geen afvalberging voorzien;  

• artikel 27 Open ruimte:

bij een  functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.  Er werd enkel een koertje ontpit van 2,36m².  Dit is minder dan 20% van het perceel; 

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de bestaande buitenruimte op het gelijkvloers is doorheen de tijd overdekt en wordt met afsplitsing van het gelijkvloers losgekoppeld van de woonfunctie;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

er werd nergens op de plannen aangeduid waar de uitlaten voor het restaurant geplaatst werden;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. 

Deze werd niet op de plannen aangeduid. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
• Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
• Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
• (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
• De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikels:

• Artikel 16. Het gelijkvloers van Julius De Geyterstraat nummer 3 wordt afgesplitst van de woning en ingericht als commerciële ruimte. Indien voor deze functiewijziging een vergunning wordt afgeleverd, dient als voorwaarde te worden opgelegd dat een afvalberging met een minimale oppervlakte van 4m² moet worden voorzien;
• Artikel 27 en 28. Volgens artikel 28 van de Bouwcode mag de buitenruimte bij de woning (2 slaapkamers) niet verkleind worden tot een oppervlakte kleiner dan 6m². Door het afsplitsen van het gelijkvloers van de woning, verdwijnt de bestaande buitenruimte. Gezien het slechts om een koer gaat, met beperkte oppervlakte en kwaliteit, kan akkoord worden gegaan met het incorporeren van deze ruimte bij het gelijkvloers. En kan een afwijking op artikel 27 worden gemotiveerd. Daar tegenover staat wel dat voor de woonfunctie een buitenruimte moet worden gerealiseerd aansluitend bij de woning, op de verdieping (inpandig, binnen het bestaande bouwvolume). Van artikel 28 kan, in functie van het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet worden afgeweken.
• Artikel 35. op basis van de plannen kan niet worden uitgemaakt of al de gassen van het restaurant worden afgevoerd in daartoe bestemde kanalen, die uitmonden in open lucht. Er wordt vanuit gegaan dat deze afvoeren zijn uitgevoerd conform artikel 35 van de bouwcode. Een afwijking kan niet worden toegestaan. Deze opmerking is als voorwaarde op te nemen in een vergunning.
• Artikel 44. Voor een reca-zaak waar voedsel wordt verwerkt is het noodzakelijk dat het afvalwater via een vetafscheider wordt geloosd. Deze opmerking is als voorwaarde op te nemen in een vergunning.

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikel van de verordening Toegankelijkheid:

• artikel 18: het niveauverschil van de inkom tot de handelsfunctie op het gelijkvloers van het pand Julius De Geyterstraat nummer 3, wordt niet conform artikel 18 en 19 overbrugd met een helling van maximaal 8,3%. Deze opmerking is als voorwaarde op te nemen in een vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Het is onduidelijk welke functie in de voorste en achterste ruimte van het gelijkvloers van het pand Julius De Geyterstraat nummer 3 wordt ingericht:

• ofwel handelsruimte vooraan en achteraan;
• ofwel handelsruimte vooraan, met achteraan stockageruimte bij de recafunctie in pand Julius De Geyterstraat nummer 1; 

Dit is niet verduidelijkt op de plannen. Gezien een opening wordt gemaakt tussen beide panden wordt vermoed dat de ruimte achteraan is bedoeld als stockageruimte bij de recafunctie, en dat de ruimte vooraan wordt ingericht als handelsruimte. De plannen dienen uitsluitsel te geven.

Omdat de functie wonen wordt gewijzigd naar handel en reca werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie. Er wordt een gunstig advies uitgebracht gezien “de aanvraag voorziet in een aantal aanpassingen aan een bestaand gebouw”.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De oppervlakte van de woongelegenheid die wordt opgedeeld met dit project bedraagt circa 160 m² vloeroppervlakte. De woning op de eerste en tweede verdieping (met kelder) heeft een oppervlakte van 95 m² netto vloeroppervlakte. Bijgevolg kan niet akkoord worden gegaan met het afsplitsen van het gelijkvloers van de woning en dient de aanvraag te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde aanpassing aan de gevel van Julius De Geyterstraat nummer 3 is een verbetering ten opzichte van het bestaande. Er is gekozen voor een duurzaam en robuust materiaal, blauwe hardsteen, voor de winkelpui.

Doorheen de tijd zijn een aantal wijzigingen aan beide gevels doorgevoerd: voorzetrolluiken bij pand Julius De Geyterstraat nummer 1 en vervanging van de kroonlijst bij pand Julius De Geyterstraat nummer 3. Een aanpassing van beide knelpunten, in functie van inpasbaarheid in het totaalbeeld van de gevels, en het behoud van een samenhangend gevelbeeld, is essentieel. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van

• het omvormen van een ruime eengezinswoning naar te kleine woongelegenheden;
• het ontbreken van een buitenruimte bij de woning Julius De Geyterstraat nummer 3.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.