2019_CBS_03109 - Omgevingsvergunning - OMV_2019012139. Van Marsenillestraat 19-21. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/08/1956: toelating (957#4321) voor een verbouwing;

-          13/02/1984: vergunning (961#2418) voor een koelruimte voor kaas;

-          23/02/2018: opname vergunningenregister (201789) voor de opname van de constructie, inclusief de functie van handelshuis en twee woonentiteiten met uitsluiting van de inrichting en het gebruik van de twee woonentiteiten in de achterbouw.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder plat dak;

-          het volledige perceel is dichtgebouwd;

-          in het gebouw is op de gelijkvloerse verdieping links een doorrit naar een magazijn met koelruimte gevestigd;

-          de poort bestaat uit 4 verticale panelen met een venster erin;

-          vooraan rechts is er op de begane grond en bureau en een archiefruimte;

-          het magazijn rechts achteraan is over 3 bouwlagen doorgetrokken;

-          op de eerste en tweede verdieping van het hoofdvolume bevindt zich telkens een appartement van 3 slaapkamers.

Bestaande toestand

-          vooraan rechts op de gelijkvloerse verdieping is een appartement ingericht;

-          links naast het appartement is een kleine bureauruimte horend bij het magazijn;

-          op de eerste en tweede verdieping is het appartement opgesplitst in twee woonentiteiten;

-          in totaal zijn er 5 woongelegenheden in het pand;

-          de poort is een sectionaalpoort zonder glas;

-          het terras achteraan rechts op de eerste verdieping is dichtgebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het vermeerderen van het aantal zelfstandige woningen van 2 naar 4:

• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 50,7 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 79 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 39 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 80,27 m².

-          op het gelijkvloers wordt een bureauruimte met kitchenette en toilet voorzien;

-          regulariseren van het verplaatsen van de bureau horend bij het magazijn;

-          er is geen wijziging aan het fysiek bouwvolume uitgezonderd van:

• het uitbreiden en dichtbouwen van het terras van de eerste verdieping achteraan rechts van het hoofdvolume tot de tweede verdieping;
• het verwijderen van de trap rechts achter het terras.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26: Afvalverzameling:
  • er is geen gemeenschappelijke, verluchte afvalberging voorzien voor de appartementen;
  • ook de kantoorruimte heeft geen eigen afvalberging;
• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte: de bijkomende 1-slaapkamerappartementen beschikken niet over de minimale 4 vierkante meter aan buitenruimte;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen fietsenstalling voorzien voor de bijkomende appartementen en het kantoor;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen parking voorzien voor de bijkomende appartementen en het kantoor.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Op het gelijkvloers wordt het vergunde bureau en archief van het magazijn verplaatst en de vrijgekomen ruimte wordt omgevormd tot een kantoor van 29 m². Hierover werd door de dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie een positief advies gegeven.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de bijkomende woonentiteiten dienen er vier fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Licht en lucht zijn basiskwaliteiten van verblijfsruimtes. De nieuwe bureau-ruimte van het magazijn beschikt niet over een raam dat uitgeeft op de open ruimte, dit is niet aanvaardbaar.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een éénslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 2 grote woongelegenheden naar 4 kleinere entiteiten zonder buitenruimte de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk op onaanvaardbare wijze waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheid met de verordenende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.